Vậy nếu sau này cha mẹ tôi không còn nữa thì hợp đồng tặng cho QSD đất đó có hiệu lực hay không? (cha mẹ tôi có 03 người con giả sử trường hợp như trên xảy ra thì có lập lại Văn bản phân chia tài sản thừa kế hay không).

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.L

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Người tặng cho đất mất thì hợp đồng tặng cho QSD đất có còn hiệu lực ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005 

Luật Công chứng 2014 

2. Nội dung tư vấn: 

Theo Điều 467, Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Tặng cho bất động sản  

“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

Theo Điều 122, Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

Theo Điều 57, Luật Công chứng 2014 quy định: Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

“1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.”

Trường hợp thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha me bạn và bạn đã được công chứng theo quy định pháp luật thì hợp đồng tặng cho đấy sẽ có hiệu lực pháp luật (theo khoản 1, Điều 467, Bộ luật Dân sự 2005) và vẫn còn có hiệu lực kể cả khi bố mẹ bạn qua đời. Do đó, trong trường hợp này, sau khi bố mẹ bạn qua đời thì không cần phải lập văn bản phân chia di sản thừa kế về quyền sử dụng mảnh đất cha mẹ bạn tặng cho bạn.

Mặt khác, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và bạn chưa được công chứng thì hợp đồng này đã vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản (tại khoản 2, điều 122, Bộ luật Dân sự 2005), vì vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Như thế, sau khi bố mẹ bạn qua đời, những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo khoản 1, Điều 57, Luật Công chứng 2014. Do đó, bạn và những người thừa kế của bố mẹ bạn lập văn bản thoả thuận phân chia di sản trong trường hợp thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người, văn bản thoả thuận phân chia quyền sử dụng đất là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng kí việc chuyển quyền sử dụng đất theo khoản 4,  Điều 57, Luật Công chứng 2014.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư  vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email  luatsu@luatminhkhue.vn hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê