1. Nhà tôi mua 40m đất trong mảnh rộng 123m. Vậy trình tự, thủ tục mua bán đất như thế nào. Trước khi ra văn phòng công chứng làm thủ tục mua bán, gia đình tôi cần tiến hành những thủ tục gì? Có cần nhờ Cơ quan địa chính đến đo đạc trước không?

2. Chủ đất hiện còn nợ tiền thuế đất 475 triệu đồng. Vậy với trường hợp này khi nhà tôi mua mảnh đất có rủi ro gì không? Chủ đất hiện không có tiền để nộp tiền thuế nên muốn bán bớt một phần mảnh đất đi. Trong trường hợp này, tôi có thể thực hiện trình tự như sau được không: - Ra phòng công chứng ký HĐ mua bán công chứng, thanh toán một phần tiền (tương ứng với số tiền thuế đất còn nợ). - Bên bán nộp nốt số tiền thuế đất còn nợ - Bên bán tiến hành sang tên tại Phòng TNMT quận (trường hợp này gia đình tôi không được trực tiếp cầm sổ đi sang tên nên tôi thấy hơi lo). - Thanh toán nốt số tiền còn lại đồng thời tiến hành bàn giao sổ

3. Tôi dọc thông tin thấy có rất nhiều trường hợp mua bán đất nhưng bên mua đất bị lừa vì: - Bên bán đất không phải là chủ sở hữu mảnh đất . - Mảnh đất mà Bên bán đất chỉ cho bên mua xem không phải là mảnh đất được nêu trong GCN Quyền sử dụng đất (Vì sổ đỏ chỉ nêu mảnh đất thuộc tổ nào, không nêu cụ thể địa chỉ, số nhà). - Sổ đỏ mà Bên Bán cung cấp là sổ giả. Vậy để phòng tránh những trường hợp này tôi cần tìm hiểu thêm những gì, hoặc cần làm gì? Rất mong văn phòng luật Minh Khuê tư vấn giúp đỡ. Chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Nhờ tư vấn về thủ tục mua đất đang nợ tiền thuế ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chuyên mục tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013 

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Luật dân sự 2005 

Nội dung tư vấn

1. Trình tự, thủ tục mua bán đất như thế nào ?

Trước hết để có thể tiến hành các thủ tục mua đất, mảnh đất bạn mua phải đáp ứng đủ các yêu cầu theo Điều 188 LĐĐ.

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Các bước tiến hành thủ tục mua bán đất  căn cứ theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó bạn thực hiện theo trình tự sau :

Bước 1 : Lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm :

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Bước 2 : Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng của địa phương.

Bước 3 : Tổ chức công chứng kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng tiếp đó công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có. Văn phòng công chứng đồng thời thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bước 4 : Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

Như vậy trước khi ra phòng công chứng làm thủ tục mua bán đất gia đình bạn chưa cần mời cơ quan địa chính đến đo đạc trước.

2. Thủ tục mua đất đang nợ tiền thuế.

Trước hết về trình tự mà bạn đưa ra như sau :

Ra phòng công chứng ký HĐ mua bán công chứng, thanh toán một phần tiền (tương ứng với số tiền thuế đất còn nợ). - Bên bán nộp nốt số tiền thuế đất còn nợ - Bên bán tiến hành sang tên tại Phòng TNMT quận - Thanh toán nốt số tiền còn lại đồng thời tiến hành bàn giao sổ.

Như vậy có thể hiểu rằng bạn muốn chuyển trước một số tiền tương ứng với số tiền nợ thuế đất cho bên bán để bên bán đi thực hiện nghĩa vụ thuế sau đó tiếp tục tiến hành các thủ tục mua đất. Vậy trong trường hợp này bạn nên tiến hành kí kết một hợp đồng đặt cọc trong nội dung có ghi rõ đặt cọc số tiền này để đảm bảo cho việc thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này theo Điều 358 LDS.

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó khi thành lập hợp đồng này bạn có thể đảm bảo cho việc thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất sau này đồng thời phòng tránh rủi ro nếu người bán đất nhận tiền rồi mà không làm sổ đỏ không bán đất cho bạn nữa, dựa trên hợp đồng bạn hoàn toàn có thể khởi kiện ra tòa án để đòi lại số tiền đã đặt cọc. Hình thức của hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải bằng văn bản và có chữ kí của hai bên. Sau khi bên bán nhận tiền đặt cọc để đi thực hiện nghĩa vụ thuế xong hai bên sẽ tiến hành các thủ tục mua bán đất theo thỏa thuận số tiền đã được đặt cọc sẽ trừ vào nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất của bạn.

3. Phòng tránh bị lừa đảo khia mua bán đất.

Để phòng tránh tình trạng giấy tờ giả khi mua bán đất người mua có thể liên hệ với các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin pháp lý của nhà, đất cần giao dịch như nhà, đất đó ai là chủ, giấy tờ cấp năm nào, vị trí, diện tích ra sao… Bên cạnh đó, người mua nên trực tiếp đến giao dịch với chủ nhà, kiểm tra thông tin bằng cách hỏi người dân xung quanh, tổ dân phố…để lấy thêm thông tin về người chủ. Với cách này, người mua có thể tránh được giấy tờ giả lẫn người giả.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng.Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI