Qua tìm hiểu em được biết nếu em đứng tên thì miếng đất này là tài sản của em phát sinh trước khi kết hôn, do vậy nếu sau này em ly hôn, sẽ không phải là tài sản chung nên sẽ không được đem ra phân chia? Miếng đất em định mua có diện tích 1 sào (= 360 mét vuông) trong đó có khoảng 70 m2 là đất ao San lấp chưa chuyển thành sổ đỏ, phần còn lại 290 mét vuông là nằm trong tổng diện tích đất ở của chủ nhà. Em thỏa thuận sẽ mua đất theo 2 hợp đồng mua bán: Hợp đồng 1: mua bán đất ở ( đã có sổ đỏ) Hợp đồng 2: mua bán đất ao ( đất chưa có sổ đỏ - trước là ao - bị san lấp).

Câu hỏi của em là:

- nội dung 2 hợp đồng này gồm nhưng giấy tờ gì, giải quyết trong phạm vi cấp xã hay cấp huyện?

- nếu sau này em có nhu cầu chuyển đổi 70 mét vuông đất ao này thành đất ở thì có bị phạt (vì đã san lấp khi chưa được chuyển đổi)? phí phạt là bao nhiêu? thủ tục chuyển đổi gồm những giấy tờ gì? và em có cần yêu cầu bên bán đi cùng để làm thủ tục chuyển đổi không?

- sau khi chuyển đổi xong, em muốn gộp tiếp 290 m2 + 70m2 thành Chung một cuốn sổ đỏ thì có được không và thủ tục như thế nào ạ?

- ngoài ra em cần lưu ý các vấn đề gì trong việc mua bán này ạ. Em là con gái chưa từng mua bán đất đai và ít hiểu biết về pháp luật. Mẹ em mọi việc đều dựa vào em nên em rất mong sớm nhận được hồi âm từ quý công ty.  

Em xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục tư vấn Luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

 

Trả lời: 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật dân sự năm 2005.

- Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.

2. Nội dung phân tích:

Với những thông tin mà bạn đã cung cấp, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Thứ nhất: Nội dung hợp đồng gồm những gì và giải quyết tại đâu?

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng giữa bạn và chủ nhà sẽ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của Bộ luật dân sự và luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

"1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

5. Giá chuyển nhượng;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng."

Như vậy, trong nội dung hợp đồng chuyển nhượng đất bạn phải thể hiện được những nội dung nêu trên. Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, vì vậy, sau khi các bên đã tiến hành giao kết hợp đồng và thỏa thuận được hết các nội dung có trong hợp đồng thì hợp đồng có hiệu lực và bạn sẽ thực hiện thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân cấp huyện (Khoản 2, Điều 105 Luật đất đai năm 2013).

Thứ hai: Về vấn đề chuyển đổi đất ao thành đất ở.

Để có thể chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần căn cứ điều 57 Luật đất đai 2013: 

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng". 

Theo đó, pháp luật không quy định trường hợp đất vườn, ao sẽ được chuyển mục đích thành đất ở. Nếu bạn vẫn tiến hành chuyển mục đích không xin phép cơ quan nhà nước, có thể xem xét xử lý vi phạm hành chính theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Thứ ba: Khi đã xác định được đất đang có nhà ở và đất ao là chung một thửa đất thì cả hai loại đất này đều được xác định là đất ở. Do đó, khi bạn tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ chung một sổ đỏ (như bạn nói).

>> Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn cần thực hiện theo thủ tục sau đây:

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất (Ví dụ như: Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;...).

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

-  Số lượng hồ sơ: 01 bộ

-  Thời gian thực hiệnKhông quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

- Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

- Lưu ý:

+ Đối với đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Đối với tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB); Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ ) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.

Theo đó, bạn có thể tham khảo 2 thông tư trên để có được mẫu đơn theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư đất đai - Công ty luật Minh Khuê