Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau: 

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai 2013, Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai.

2. Nội dung tư vấn : 

 Thưa luật sư, tôi có mua một miếng đất nông nghiệp với diện tích là 454 m vuông nhưng mà đồng sở hữu gồm năm người đứng tên , diện tích của tôi là 4,5x16m vậy tôi hỏii tôi có thể tách và chuyển đổi lên đất thổ cư được không ? Xin cảm ơn ! 

 Để biết chính xác diện tích đất của mình có đủ diều kiện tối thiểu để tách thửa hay không , bạn có thể tham khảo quyết định của UBND cấp tỉnh nơi bạn đang cư trú xem với diện tích của mảnh đất như vậy thì có đủ điều kiện để tách thửa làm đất thổ cư hay không , nếu diện tích đó đáp ứng đủ điều kiện để làm đất thổ cư thì bạn có thể thực hiện đăng ký tách thửa theo hồ sơ sau đây:

Để sang tên thì bạn sẽ nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo hồ sơ xin tách thửa lên phòng đăng ký đất đa thuộc phòng tài nguyên & môi trường cấp huyện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:

- Đơn xin tách thửa

- GCNQSĐ cũ hoặc một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013

- Giấy xác nhận của UBND về việc đất không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch của địa phương. 

- Văn bản đồng ý về việc tách thửa của những người đồng sở hữu. 

Hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ bao gồm :

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

-Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất

- Chứng minh nhân dân & sổ hộ khẩu 

Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn ..

Nhờ các Luật sư tư vấn giùm việc sau: Mẹ đẻ tôi có thuê diện tích 3 ha đất nông nghiệp làm trại chăn nuôi thời hạn 50 năm kể từ năm 2005 (đã có HĐ cho thuê đất, giấy CNQSD đất do UBND huyện cấp). Đã xây dựng hệ thống chuồng trại và chăn nuôi được hơn 10 năm. Nay do tuổi cao nên tặng lại trại chăn nuôi lại cho tôi (là con đẻ). Nhờ các luật sư tư vấn giúp tôi thủ tục chuyển quyền thuê đất trại CN nói trên từ trên mẹ tôi sang tên tôi. Xin cảm ơn.

Thứ nhất, đối với bên chuyển nhượng quy định tại khoản 1 điều 179 luật đất đai 2013:

"Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật....".

Thứ hai, về trình tự, thủ tục làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang con trước tiên bạn và bố mẹ bạn phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Nhà tôi có 01 thửa đất mua từ năm 1993 với diện tích 500 m2. Làm sổ đỏ từ năm 1994 với 400 m2 đất thổ cư, 100 m2 đất nông nghiệp nhưng do nhờ người khác làm hộ nên thiếu đi phần đất nông nghiệp trong sổ đỏ, họ nói không sao, sau này có thể làm bổ sung nhưng tôi chưa làm. Gần đây nhà ông hàng xóm bên cạnh nhiều lần lấn chiếm đất của tôi, mỗi năm lấn 1 ít, tôi đã mời địa chính phường đến giải quyết nhưng do diện tích thực tế nhiều hơn diện tích trong sổ đỏ nên không giải quyết được. Hiện giờ các giấy tờ và bản đồ mua đất từ năm 1993 đã mất. Mong luật sư tư vấn giúp tôi.

 Trong trường hợp này , bạn cần phải giải quyết tranh chấp với người hàng xóm trước , sau đó mới làm thủ tục đính chính lại GCNQSDĐ bởi về nguyên tắc thì cơ quan đăng ký đất đai chỉ xác lập quyền sở hữu đất đai của các cá nhân , tổ chức trên đất không có tranh chấp . 

Thứ nhất về việc giải quyết tranh chấp giữa bạn và người hàng xóm :

Sau khi bạn yêu cầu UBND cấp xã hòa giải nhưng hòa giải không thành thì bạn có quyền khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để yêu cầu tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết vụ việc này . khi gửi đơn khởi kiện , ngoài đơn khởi kiện , bạn cần chuẩn bị thêm biên bản hòa giải không thành của UBND cấp xã , các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đai như giấy mua bán , chuyển nhượng , tặng cho , thừa kế... 

Thứ hai , về thủ tục đính chính lại thông tin đăng đất đai :

Sau khi có bản án , quyết định có hiệu lực của tòa án thì bạn có thể làm thủ tục đính chính lại diện tích đất như sau :

Như vậy, khi phát hiện phần tên chủ sử dụng đất có sai sót thì bạn có thể nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành đính chính.

- Hồ sơ, bao gồm:

1. Bản sao có chứng thực chứng minh nhân dân.

2. Bản sao sổ hộ khẩu.

3. Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Trích lục bản án , quyết định có hiệu lực của tòa án. 

Thời gian giải quyết: không quá 10 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn Luật Đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.