Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết một số điều của 

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

2. Luật sư tư vấn:

Tôi muốn chuyển đổi từ đất ruộng cấy sang trồng trọt chăn nuôi mà diện tích có 637m2 thì làm cách nào. Xin cảm ơn!

Thông tư 02/2015/TT-BTNMTquy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có: 

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; 

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau: 

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; 

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."
Như vậy, trong trường hợp của bạn, Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn không có quy định diện tích là bao nhiêu để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất chuồng trại chăn nuôi. Do đó, bạn chỉ cần là hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai nộp tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện, hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

Trong thời hạn không quá 15 ngày bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Thưa luật sư. Nhà em có một sổ đỏ đang đứng tên 3 anh em, diện tích 250 mét vuông, chiều rộng 15m, em đã làm nhà riêng với diện tích 105m vuông (chiều rộng 5m) cách đây 10 năm, vậy em muốn tách riêng sổ của riêng em với hai em của em được không (anh em không tranh chấp nhau). Mảnh đất của em đang ở thành phố Huế, trong nội thành đường Nhật Lệ. Em rất mong được luật sư hướng dẫn cho em. Em xin chân thành cám ơn.

Căn cứ theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. 

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Như vậy, bạn muốn tách riêng sổ thì bạn phải đáp ứng được điều kiện tách thửa là diện tích bạn muốn tách thửa phải đáp ứng được diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế quy định, theo đó, căn cứ Điều 3 Quyết định 32/2014/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế:

"Thửa đất mới hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các điều kiện sau:

1. Diện tích tối thiểu:

- Các phường của thành phố Huế: 40 m2 ;

- Các thị trấn thuộc huyện và các phường thuộc thị xã: 60 m2;

- Các xã đồng bằng: 70 m2 ;

- Các xã trung du, miền núi: 100 m2 .

2. Kích thước cạnh của thửa đất:

- Kích thước cạnh mặt tiền: lớn hơn hoặc bằng 4 mét;

- Kích thước cạnh tiếp giáp với cạnh mặt tiền (theo hướng vuông góc): lớn hơn hoặc bằng 5 mét."

Như vậy, nếu như diện tích đất mà bạn tách đáp ứng các điều kiện trên thì bạn hoàn toàn có quyền làm hồ sơ để tách thửa đất.

Hiện tôi đang sở hữu 14000 m2 đất lâm nghiệp đất hiện đang trồng cây lâm nghiệp (keo) thu nhập khoảng 1 ha/100 triệu /sau 4 năm trồng) nhưng hiện tại lại có một dự án xây dựng nhà máy nước họ lấy 4000 m2 của tôi để làm dự án đó. Tôi xin hỏi nếu như vậy thì tôi được đền bù khoảng bao nhiêu là thỏa đáng (được biết đất đó tôi có giấy tờ sử dụng hợp pháp). Xin được sự tư vấn của luật sư tôi xin chân thành cảm ơn.

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn đã có giấy tờ sử dụng đất hợp pháp tức là đủ điều kiện để được bồi thường về đất theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin, nên chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp, theo đó, căn cứ theo Mục 2 và Mục 3 Chương 6 Luật đất đai năm 2013 thì bạn có thể sẽ được bồi thường các khoản sau:

- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất;

- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi về đất;

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất;

- Bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất;

- Bồi thường thiệt hại về công trình xây dựng khi nhà nước thu hồi đất;

- Bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi nhà nước thu hồi đất.

Văn phòng cho em hỏi, nhà em đất mặt đường tỉnh lộ 72 Hoài Đức, Hà Nội, em thấy sắp mở rộng đường 72, có khả năng vào nhà e 1/2 căn nhà. Nhà em mới xây 3 tầng, xây hết đất trên diện tích nền 47m2, vậy thì nhà em được đền bù cụ thể như thế nào ah? Em cảm ơn ạ.

Thứ nhất, gia đình bạn phải đủ điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 75 Luật đất đai năm 2013. Nếu gia đình bạn đủ điều kiện thì gia đình bạn sẽ được bồi thường, còn khi không đủ điều kiện để bồi thường thì khi thu hồi đất, gia đình bạn sẽ không được bồi thường.

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Thứ hai, căn cứ theo Mục 2 và Mục 3 Chương 6 Luật đất đai thì bạn có thể sẽ được bồi thường các khoản sau:

- Bồi thường về đất:

"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất;

- Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở;

- Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất;

- Bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi nhà nước thu hồi đất.

- Bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất.

Luật sư cho tôi hỏi gia đình tôi có 1 lô đất đã ở hơn 20 năm trước đến nay do có nhu cầu cần thiết nên muốn làm sổ đỏ...gia đình tôi đã lên UBND xã và cả UBND huyện. Gia đình chúng tôi đã đi lại và làm đủ mọi giấy tờ mọi thủ tục mà Xã và Huyện yêu cầu nhưng gần 2 năm nay gia đình chúng tôi vẫn không thể nhận được sổ đỏ của mình và chỉ nhận được câu trả lời là đã từng nhận sổ đỏ mặc dù chưa từng làm bao giờ... Vậy gia đình tôi phải làm như thế nào mới có thể được làm sổ đỏ cho mảnh đất của mình ạ.. Tôi cám ơn...!!!

Theo như thông tin bạn cung cấp, căn cứ theo Điều 204 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai
1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Theo đó, bạn có quyền làm đơn khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu được giải quyết vấn đề này. Bởi lẽ, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không quá 30 ngày theo Điểm a khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Trong trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện không giải quyết hoặc gia đình bạn không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Kính chào luật sư, nhà tôi có khoảng 100m đất không nằm trong sổ đỏ do lúc trước đây nhà nước đo đạc thiếu. Giờ đây chúng tôi muốn sáp nhập vào sổ đỏ thì cần những giấy tờ gì? kính mong luật sư giải đáp giúp chúng tôi chân thành cảm ơn.

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, bạn cần đến cơ quan địa chính tại địa phương yêu cầu họ đo đạc lại diện tích đất nhà bạn. Nếu ranh giới thửa đất mà bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới theo số liệu đo đạc thực tế, tương ứng với diện tích đất mà chủ đất bán cho bạn. Còn trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai