Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Bộ luật dân sự 2015

Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết một số điều của quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

2. Luật sư tư vấn:

Tôi muốn hỏi quy trình sang tên cấp bìa đỏ đất mất bao nhiêu ngày. Tôi có 1 miếng đất 200m vuông mua chung với 1 người khác, tuy nhiên cách đây gần 2 tháng người đó đã bán đi 1 nửa tức 100m vuông (phần của họ). Vì mảnh đất đó đứng tên họ nên tôi có giao bìa đỏ cho họ để họ sang nhượng. Tuy nhiên đã gần 2 tháng chưa thấy họ bàn giao lại giấy tờ, hỏi thì họ bảo chưa xong thủ tục.... Nay tôi muốn hỏi thời gian bao lâu thì sang nhượng xong 1 thửa đất. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai, theo đó:

"2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;
b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;
c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;
d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 15 ngày;
đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;
e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;
g) Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 10 ngày;
h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;
i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 15 ngày;
k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày;
l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;
m) Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc;
n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 03 ngày làm việc;
o) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;
p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;
q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30 ngày."

Như vậy, căn cứ theo điểm i khoản 2 điều này thì thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày.

Như vậy, trong trường hợp này, bạn nên yêu cầu người đang cầm sổ đỏ của gia đình bạn để tránh rủi ro cho bạn về sau, bởi lẽ đã quá thời hạn sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu gia đình họ vẫn xác định là chưa xong thủ tục thì bạn cần yêu cầu họ đưa ra những bằng chứng, chứng minh việc chưa hoàn thành thủ tục đó như có giấy xác nhận, giấy hẹn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,...

Kính thưa Luật sư, Bà nội tôi có sang tên cho ba tôi và cô tôi 1 căn nhà vào năm 2001. Nhà đó do gia đình tôi ở và thực hiện việc cúng giỗ. Đến năm 2014 bà nội tôi mất thì ba tôi và cô tôi sang tên căn nhà lại cho tôi. Năm 2016 tôi bán căn nhà đó. Vậy xin hỏi Quý luật sư rằng tôi có phải chia cho 13 người con của bà nội tôi không. Kính xin quý luật sư giúp đỡ. Xin chân thành cảm ơn và chờ phúc đáp.

Thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ để chúng tôi có thể tư vấn chi tiết cho bạn, do đó, chúng tôi chỉ tư vấn dựa trên thông tin bạn cung cấp. Cụ thể:

Thứ nhất, thời điểm mà bà nội bạn sang tên cho ba bạn và cô bạn, những người con khác trong gia đình đều biết và đồng ý việc sang tên này, không ai phải đối, có giấy tờ hoặc có người làm chứng hoặc không có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình, nhưng căn nhà này chỉ mình bà nội bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Lúc này, sau khi bà nội bạn mất, ba bạn và cô bạn sang tên cho bạn thì bạn hoàn toàn có quyền đối với căn nhà này, khi bạn bán căn nhà này thì bạn không phải chia cho 13 người con của bà nội bạn.

Thứ hai, thời điểm mà bà nội bạn sang tên cho ba bạn và cô bạn, không có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình, căn nhà này là tài sản chung của cả hộ gia đình hoặc tài sản chung của ông bà nội bạn thì khi bà bạn sang tên cho ba bạn và cô bạn bắt buộc phải có sự đồng ý của những người này, do đó, sau khi sang tên chuyển nhượng cho bạn, bạn bán căn nhà này thì theo thỏa thuận giữa bạn và 13 người con của bà nội để có thể phân chia số tiền. 

Vợ chồng anh trai tôi có 1 miếng đất diện tích 350m vuông tại Tp. Tuy Hòa đã có sổ đỏ. Nay anh chị tách cho tôi 160 mét vuông. Vậy cho tôi hỏi các bước làm thủ tục tặng cho. Mức lệ phí phải đóng là bao nhiêu?
Xin hỏi luật sư, bố mẹ cho con đất rộng 750m để ở riêng vậy xin hỏi luật sư làm thế nào để làm giấy tờ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như số đo sổ hồng chẳng hạn và cần những giấy tờ gì?

Trong trường hợp này của bạn, anh chị bạn muốn nhượng đất ở cho bạn, anh chị bạn cần tiến hành ký hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Hợp đồng tặng cho nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Căn cứ theo Điều 3 và Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 thì đối với hợp đồng tặng cho tài sản giữa anh chị bạn cho bạn thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, do đó, hợp đồng tặng cho này không phải nộp thuế cho nhà nước.

Sau khi ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định, bạn có thể chuẩn bị hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên với đất theo quy định. Hồ sơ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ. Theo khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì trường hợp sau sẽ được miễn lệ phí trước bạ: "Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Căn cứ khoản 4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012 thì các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân: "Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu của bên tặng cho, bên được tặng cho;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Trong thời hạn không quá 10 ngày bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Luật sư cho em hỏi: em muốn chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư có được không và chi phí bao nhiêu ạ.

Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, trong trường hợp này, bạn có quyền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013. Khi chuyển mục đích sử dụng đất này thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Như vậy, đất nhà bạn đang sử dụng là đất trồng cây lâu năm, nếu đất này là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành trong thời hạn 05 năm). Trong trường hợp, đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng hoặc nhà nước cho thuê thì sẽ căn cứ theo quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định về thu tiền sử dụng đất.

Xin chào luật sư, em có vài câu hỏi muốn xin lời giải đáp từ luật sư: em mới thuê 1 mẫu đất nông nghiệp trồng cây hằng năm, giờ em muốn chuyển đổi thành trang trại nhỏ chăn nuôi gà vịt có chuồng trại và sản xuất rau an toàn có được theo quy định của nhà nước hay không? Khu đất đó không thuộc diện tích chuyển đổi, không được phép đào ao thả cá .Và nếu đựoc thì em phải làm những thủ tục gì? Em xin cảm ơn Luật sư!

Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 và Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 
b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 
2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có: 
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; 
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 
3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau: 
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; 
b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy, trong trường hợp này, bạn chỉ cần đăng ký biến động đất đai theo điểm a khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, bạn cần nộp hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để đăng ký biến động, hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Trong thời hạn không quá 15 ngày, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê