Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp luật:

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Nội dung trả lời:

THưa luật sư, Gia đình tôi có 2 thửa đất, một sổ đỏ một sổ hồng. Nay bố tôi muốn tách mỗi thửa ra làm 2 chia cho em tôi. Mọi thủ tục đã thông qua địa chính UBND xã và đã xong. Nhưng đến nay đã gần 4 tháng mà gia đình tôi vẫn chưa nhận được sổ mới. Gia đình tôi có hỏi thì họ trả lời chưa được. Vậy luật sư cho tôi hỏi thời gian từ lúc bắt đầu làm thủ tục đến khi nhận được sổ mới là bao lâu ạ? Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ theo điểm đ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai thì thời hạn thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trong trường hợp tách thửa là không quá 15 ngày. Do đó, trường hợp của gia đình bạn gần 04 tháng mà vẫn chưa nhận được sổ mới, thì bạn có thể làm đơn khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết trường hợp của mình.

Thưa luật sư, Khai hoang đất để xây dựng nhà ở sau năm 2004 có đủ điều kiện xét công nhận quyền sử dụng đất không?

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn, cần xác định là đất này được khai hoang từ thời điểm nào, từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 hay sau ngày 01 tháng 07 năm 2004. Căn cứ theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 và quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai thì chỉ những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, nếu đất gia đình bạn khai hoang từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 mà không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật về đất đai, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì gia đình bạn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Ngược lại, trong trường hợp đất gia bạn khai hoang sau ngày 01 tháng 07 năm 2004 thì gia đình bạn sẽ không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Thưa luật sư! Em muốn hỏi là năm 2006 vợ chồng em cưới nhau, đến 2008 vợ chồng em mua một thửa đất và 2 vợ chồng em sống ở đó, nhưng giấy mua đất chỉ mang tên chồng em, bây giờ vợ em định làm bìa đỏ, thì bìa đỏ đó có được mang tên cả em không ạ, em xin cảm ơn ạ!

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại điểm h khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây : "h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng".

Bên cạnh đó theo quy định tại Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

"Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung
1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này."

Như vậy, hai vợ chồng bạn cùng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên khi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bạn có thể đứng tên cùng với chồng bạn trên Giấy này trừ trường hợp hai vợ chồng bạn có thỏa thuận để một người đại diện đứng tên.

Xin chào luật sư. Luật sư tư vấn giúp tôi! Gia đình tôi có 1 miếng đất trên đó xây dựng 1 nhà cấp 4 xây dựng từ năm 1991. Hiện nay do nhu cầu mở rộng đường nên đường mới có lấn vào nhà tôi 1 gian nhà khoảng chừng 3 m. Vậy tôi xin hỏi là nếu như vậy nhà tôi sẽ được đền bù ra sao? Và nếu nhà tôi không đồng ý có được hay không? Tôi xin cảm ơn.

Thứ nhất, gia đình bạn phải đủ điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 75 Luật đất đai năm 2013. Nếu gia đình bạn đủ điều kiện thì gia đình bạn sẽ được bồi thường, còn khi không đủ điều kiện để bồi thường thì khi thu hồi đất, gia đình bạn sẽ không được bồi thường.

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Thứ hai, căn cứ theo Mục 2 và Mục 3 Chương 6 Luật đất đai năm 2013 thì bạn có thể sẽ được bồi thường các khoản sau:

- Bồi thường về đất:

"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất;

- Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở;

- Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất;

- Bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi nhà nước thu hồi đất.

- Bồi thường thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất.

Chào luật Minh khuê, cháu có câu hỏi muốn được tư vấn: Nhà cháu đang muốn mua một mảnh đất, và được chủ đất cho xem sổ đỏ của mảnh đất đó. Nhưng ngoài bìa của sổ đỏ vẫn ghi tên chủ cũ (người chủ đầu tiên của mảnh đất), và trong phần trích lục chỉ ghi "người sở hữu đất này là ông A (tên của người bán đất hiện tại)". Vậy cho cháu hỏi là sổ đỏ như vậy có đúng pháp lý không? Và nếu cháu mua đất này, thì có làm được sổ đỏ mới không ạ? Cháu xin cảm ơn ạ!!!

Căn cứ theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó, việc trong phần trích lục ghi người sở hữu đất này là ông A (tên của người bán đất hiện tại) là đúng theo quy định của pháp luật.

Như vậy, bạn vẫn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này bình thường theo quy định của pháp luật. Nhưng bạn cần lưu ý về các điều kiện để chuyển nhượng theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

"Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Thưa luật sư em có vấn đề này rất cần luật sư tư vấn. Gia đình em có 3 anh em, ba của em thì đã mất, không để lại di chúc. Ba em đứng tên sổ đỏ, nay em có việc dùng sổ đỏ để vay ngân hàng. Nhưng bên ngân hàng nói cần có giấy ủy quyền cho mẹ em thì mới vay được. Vậy cho em hỏi giấy đó làm như thế nào? Và mất thời gian bao lâu? Rất mong nhận được sự tư vấn sớm!

Theo như thông tin bạn cung cấp thì không biết bên ngân hàng cần có giấy ủy quyền của ba bạn cho mẹ bạn hay là giấy ủy quyền của mẹ bạn cho bạn. Trong trường hợp, ngân hàng yêu cầu phải có Giấy ủy quyền của ba bạn cho mẹ bạn thì trường hợp này là không thể được vì ba bạn mất rồi nên không thể là giấy ủy quyền được. Lúc này, bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế của ba bạn để nhận được di sản mà ba bạn để lại. Về thủ tục khai nhận di sản thừa kế bạn có thể tham khảo qua bài viết sau: Thủ tục khai nhận di sản thừa kế đối với đất đai.

Sau khi khai nhận di sản thừa kế thì bạn cần có hợp đồng ủy quyền của hai người anh/chị/em còn lại và của mẹ bạn cho bạn để bạn có thể đại diện sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này để thế chấp vay ngân hàng (trừ trường hợp những người này từ chối nhận di sản thừa kế và đồng ý để di sản thừa kế lại cho mình bạn thì không cần có giấy ủy quyền).

Căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Điều 563. Thời hạn ủy quyền

Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền."

Như vậy, bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng ủy quyền tại đây: Mẫu hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền sẽ có hiệu lực ngay sau khi hai bên có thỏa thuận hoặc cả hai bên ký vào hợp đồng ủy quyền.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê