1. Phân biệt đất ở và đất vườn theo quy định của pháp luật hiện nay ?

Chào luật sư công ty Luật Minh Khuê, Thưa luật sư, mong luật sư tư vấn giúp tôi một vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai, luật sư có thể giúp tôi phân biệt sự khác nhau về đất ở và đất vườn ?
Tôi xin chân thành cảm ơn !

Ảnh về phân biệt đất vườn và đất ở

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi : 1900.6162

Trả lời

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Theo quy định của Luật đất đai 2013 có quy định về đất ở và đất vườn tách biệt nhau vì những điểm khác biệt sau :

- Khác nhau về mục đích sử dung đất

Đất ở: Mục đích sử dụng đất ở chính là dùng để xây nhà kiên cố hay đúng như tên gọi của nó là dùng đất ở. Đất ở nếu như chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể dùng sử dụng dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hành chính vì trong nghị định 102/2014/NĐ-CP không có quy định về sử phạt về hành vi này.

Đất vườn: Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2013 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích. Tuy nhiên đất vườn không đươc xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo như phân loại đất tại điều 10 luật đất đai 2013.

"Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng".

Như vậy, căn cứ vào quy định này thì đất vườn có thể được xếp vào nhóm chưa xác định mục đích sử dụng. Việc xác định nó là đất vườn hay đất ở sẽ dựa theo quy định tại điều 103 luật đất đai 2013.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp

Trân trọng./.

2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở ?

Thưa Luật sư, nhà tôi có mua đất của người ta trước 15/10/1993 với tổng diện tích đất là 720 m2. Giấy tờ mua bán từ trước năm 1993 nhưng đến năm 2005 nhà tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong đó: đất ở theo hạn mức là 300 m2 còn lại là đất vườn. Đến năm 2016 nhà tôi xin cấp đổi lại GCN QSDD trong giấy CNQSDD để 300 m2 đất ở là đã nhận được trả lời của Luật sư về câu hỏi này tuy nhiên tôi chưa nắm được câu trả lời như ý mình muốn hỏi này tôi xin được nhấn mạnh câu hỏi: “Vậy xin Luật sư tư vấn giúp tôi; nhà tôi có thể chuyển mục đích đất vườn sang đất ở theo nhân khẩu mà không phải đóng tiền chuyển mục đích không ạ ( xin được tư vấn cụ thể điều khoản quy định)? Trong giấy CNQSDD để có thu tiền đối với 300 m2 đất ở có đúng không ạ vì nhà em đã "Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất" còn đất vườn không thu tiền sử dụng đất. Đến nay ba tôi muốn chia cho anh em mỗi người một mảnh đất để xây dựng nhà cửa nhưng vì nhà có đến 6 người mà trong đó chỉ có 300 m2 đất ở.

Vậy xin Luật sư tư vấn giúp tôi; nhà tôi có thể chuyển mục đích đất vườn sang đất ở theo nhân khẩu mà không phải đóng tiền chuyển mục đích không ạ ( xin được tư vấn cụ thể điều khoản quy định)? Trong giấy CNQSDD để có thu tiền đối với 300 m2 đất ở có đúng không ạ vì nhà em đã mua đất từ năm 1990? Em chân thành cảm ơn Luật sư đã tư vấn. Tôi mua đất từ năm 1990?”

Xin được làm phiền Luật sư thêm lần nữa. Tôi chân thành cảm ơn.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất, thu tiền khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 55 Luật đất đai năm 2013 , Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

"1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.".

Vậy việc thu tiền đối với 300 m2 đất ở là đúng theo quy định của pháp luật.

Theo như bạn nói thì mảnh đất đất ở theo hạn mức là 300 m2 còn lại là đất vườn và muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở. Các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 Luật Đất Đai 2013 như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Theo đó gia đình bạn được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở nếu đảm bảo các điều kiện và thực hiện thủ tục chuyển đổi.

Thứ hai, về vấn đề thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo điểm a, khoản 2, Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất quy định việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

"Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Ngoài ra, theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ , tại khoản 2, Điều 5 hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp như sau: "Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo gía đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp"

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Có được coi là chuyển mục đích từ đất vườn ao thành đất ở không ?

Hiện nay tôi có 1 thửa đất năm 2012 đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ đất BHK sang đất ONT. Đất này trước kia là đất RST, tôi mua lại của một người khác. Vậy xin hỏi Luật sư khi tính thuế thu tiền sử dụng đất tôi được tính theo khoản nào a, b, hay c của Điều 6, Nghị định 198.
Mong Luật sư làm rõ giúp tôi việc thu thuế đất này. Liệu tôi có được áp dụng vào khoản a hay không? Đất BHK khi chuyển sang đất ONT liệu có được coi là chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở không?
Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai về chuyển mục đích sử dụng đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hiện tại nghị định 198/2004/NĐ-CP đã hết hiệu lực, nghị định này được thay thế bằng Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất . Tuy nhiên dù là nghị định nào thì bạn cũng không thể áp dụng việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đất sử dụng đất từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.

Quy định đó chỉ áp dụng đối với đất có vườn ao liền kề trong cùng thửa đất có nhà ở, còn đất của bạn là đất BKH "đất bằng trồng cây hàng năm khác" không phải là đất vườn, ao nên khi chuyển mục đích sử dụng đất không thể áp dụng quy định đối với đất vườn, ao được. Cụ thể, điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2013/NĐ-CP quy định:

"a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

>> Tham khảo bài viết liên quan: Tư vấn xin chuyển mục đích sử dụng đất ở thành phố HCM ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Tư vấn về việc thu hồi đất vườn?

Năm 1995, gia đình tôi được nhà nước cấp 3000 mét vuông đất vườn. Năm 1998, gia đình tôi đến cơ quan có thẩm quyền để đăng kí thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do nhu cầu làm đường nông thôn,tháng 4/2014 UBND xã đã thông báo về chủ trương làm đường và vận động người dân hiến đất.
Tháng 2/2015, việc làm đường được triển khai thực hiện. Theo đó, việc làm đường sẽ lấy mất 300 mét vuông đất, trên đó có 20 cây xoài đang kì thu hoạch của gia đình tôi. Gia đình tôi không chấp nhận. Để hoàn thành tiến độ làm đường, UBND xã đã tổ chức cưỡng chế thu hồi 300 mét vuông đất nói trên. Cho tôi hỏi việc cưỡng chế của UBND xã là đúng hay sai?
Cảm ơn!

Tư vấn về việc thu hồi đất vườn?

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất, về thẩm quyền cưỡng chế thu hồi đất. Theo quy định tại khoản 3 điều 70 Luật đất đai 2013: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế. Trường hợp của bạn, UBND xã không có thẩm quyền thực hiện cưỡng chế thu hồi đất. Vì vậy, việc cưỡng chế của UBND xã là không có căn cứ pháp luật.

Thứ hai, điều kiện để thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất được quy định tại điều 71 Luật đất đai 201, cụ thể như sau:

Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

1. Nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 70 của Luật này.

2. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế.

4. Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất:

a) Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;

b) Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành quyết định cưỡng chế thì Ban thực hiện cưỡng chế tổ chức thực hiện cưỡng chế;

c) Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản.

5. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất:

a) Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc cưỡng chế theo quy định của pháp luật về khiếu nại; thực hiện phương án tái định cư trước khi thực hiện cưỡng chế; bảo đảm điều kiện, phương tiện cần thiết phục vụ cho việc cưỡng chế; bố trí kinh phí cưỡng chế thu hồi đất;

b) Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm chủ trì lập phương án cưỡng chế và dự toán kinh phí cho hoạt động cưỡng chế trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện cưỡng chế theo phương án đã được phê duyệt; bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Trường hợp trên đất thu hồi có tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải bảo quản tài sản; chi phí bảo quản tài sản đó do chủ sở hữu chịu trách nhiệm thanh toán;

c) Lực lượng Công an có trách nhiệm bảo vệ trật tự, an toàn trong quá trình tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất;

d) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm yết công khai quyết định cưỡng chế thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng chế; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng chế thu hồi đất;

đ) Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế có yêu cầu;

6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Trong trường hợp của bạn, việc thu hồi đất để làm đường xây dựng nông thôn mới là do vận động người dân hiến đất, không phải thu hồi có đền bù. Vì vậy, UBND xã chỉ có quyền khuyến khích, chứ không có quyền bắt buộc gia đình bạn phải hiến đất. Việc cưỡng chế thu hồi đất của UBND là không có căn cứ pháp luật. Vì bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu bạn không đồng ý hiến đất, UBND lấy đất của gia đình bạn để làm đường thì phải bồi thường bằng việc giao một diện tích đất mới có cùng mục đích sử dụng như đất cũ, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi theo giá đất mà UBND tỉnh đã ban hành theo quy định tại Luật đất đai 2013.

Ngoài ra, như bạn trình bày, trên phần diện tích đất bị thu hồi còn có 20 cây xoài đang trong thời kì thu hoạch. Theo quy định tại khoản 1 điều 90 Luật đất đai 2013, khi thu hồi đất, bạn sẽ được đền bù như sau:

Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Cha mẹ cho đất vườn, muốn xây dựng quán ăn cần thủ tục gì?

Kính gửi bạn luật sư, Lời đầu tiên tôi xin kính chúc quý cty ngày càng phát triển mạnh mẽ và có nhiều khách hàng hơn nữa. Tôi tên Nguyễn Văn A. Hiện tại tôi đang ở quê vợ: Tăng Bạt Hổ, Hoài Ân, Bình Định.

Tôi xin trình bày về vấn đề thắc mắc như sau: Vợ chồng tôi được cha mẹ cho lô đất vườn thừa. Vợ chồng tôi muốn xây dựng một quán ăn. Vì vậy tôi không biết xin giấy tờ như thế nào. Tôi có cần chuyển đổi đất vườn thừa lên đất sử dụng không? Hay chỉ cần xin giấy phép xây dựng thôi là được. Và làm thủ tục giấy tờ ở văn phòng nào?

Kính mong quý luật sư tư vấn và giải đáp dùm tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Cha mẹ cho đất vườn, muốn xây dựng quán ăn cần thủ tục gì?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Luật Minh Khuê. Đối với vấn đề thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Theo thông tin bạn cung cấp thì đất cha mẹ bạn cho vợ chồng bạn là đất vườn thừa, trước đó được sử dụng với mục đích nông nghiệp. Nay bạn muốn xây dựng quán ăn trên mảnh đất này, đây là với mục đích phi nông nghiệp. Do vậy căn cứ Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 về phân loại đất thì trường hợp của bạn được và cần chuyển đổi từ đất vườn thừa sang đất ở.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về việc này bạn cần đến trực tiếp UBND huyện nơi bạn đang sinh sống để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương nơi mà bạn đang sinh sống có năm trong diện quy hoạch không.

2. Thủ tục chuyển đổi sử dụng đất

Sau khi diện tích đất vườn xin chuyển mục đích sử dụng của bạn phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của phường đã được UBND tỉnh phê duyệt, bạn nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền mới đất;

Trong 08 ngày làm việc, kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, trình UBND cùng cấp quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Về nghĩa vụ tài chính:

Tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định như sau:

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a, Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vậy bạn sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất bằng 50% giá tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Thủ tục xin giấy phép kinh doanh dịch vụ ăn uống

Chúng tôi xin tư vấn cho bạn đăng ký kinh doanh theo hình thức hộ kinh doanh. Cụ thể thủ tục xin giấy đăng ký kinh doanh với các nội dung sau:

Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh với các nội dung:

– Tên hộ kinh doanh

– Địa chỉ địa điểm kinh doanh

– Ngành, nghề kinh doanh; Số vốn kinh doanh;

– Họ, tên, số và ngày cấp giấy CMND

– Địa chỉ nơi cư trú và chữ ký của cá nhân hoặc đại diện hộ gia đình

– Bản sao tài liệu chứng minh tư cách pháp lý

Sau khi đăng ký kinh doanh cá nhân, bạn cần phải xin giấy phép đủ điều kiện an toàn vệ sinh thực phẩm tại Chi cục An toàn vệ sinh thực tập - Sở y tế hoặc có cam kết chấp hành về vệ sinh an toàn vệ sinh thực phẩm.

Sau khi hoàn thiện 02 quy định này thì việc kinh doanh quán ăn, nhà hàng mới được bắt đầu. Ngoài ra bất kỳ hoạt động kinh doanh nào cũng phải tuân theo quy định riêng của địa phương về quy hoạch chỗ để xe và các điều về vi phạm trật tự xã hội của địa phương.

Ngoài ra cũng cần lưu ý xin thêm một số loại giấy tờ như:

– Xin cấp giấy phép kinh doanh bán lẻ rượu nếu có bán rượu trong nhà hàng.

– Xin cấp giấy phép kinh doanh bán lẻ thuốc lá nếu có bán thuốc lá trong nhà hàng.

– Cần có giấy chứng nhận đủ điều kiện PCCC nếu thuộc các trường hợp tại phụ lục 2, Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 04/4/2003 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật phòng cháy và chữa cháy.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

6. Hướng dẫn thủ tục làm lại sổ đỏ ?

Xin chào luật sư. Nhà tôi được xây và ở từ năm 2005 đến nay. Tuy nhiên, đến nay sau khi bố tôi mất tôi và mẹ mới phát hiện là không tìm thấy sổ đỏ mà chỉ còn bản photocopy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở". Đất đứng tên bố mẹ tôi.

Vậy tôi và mẹ tôi có thể làm lại sổ đỏ không và thủ tục như thế nào? Và bố tôi đã mất thì sổ đỏ mới sẽ đứng tên mẹ tôi hay cả tôi và mẹ? (Gia đình hiện còn tôi và mẹ).

Rất mong nhận được sự tư vấn từ luật sư!

Thủ tục làm lại sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định Điều 77 Luật đất đai năm 2013có quy định về trường hợp cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

Như vậy, khi mất chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn hoàn toàn có quyền xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận;

- Giấy tờ xác nhận việc mất Giấy chứng nhận của công an cấp xã nơi mất giấy;

- Giấy tờ chứng minh đã đăng tin mất Giấy chứng nhận trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương (trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn) đối với tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; trường hợp hộ gia đình và cá nhân thì chỉ cần có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước kia mang tên bố và mẹ bạn. Vậy nên đây là tài sản chung vợ chồng. Bố bạn mất, ½ giá trị căn nhà sẽ được chia thừa kế cho những người thuộc hàng thừa kế theo quy định

Bộ luật dân sự 2005 quy định về hàng thừa kế như sau:

" Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."
Do bạn không nói rõ ông bà nội bạn còn sống hay đã mất, nhà bạn có mấy anh chị em vậy nên công ty mặc định hàng thừa kế thứ nhất chỉ còn bạn và mẹ bạn. Mẹ bạn và bạn sẽ được hưởng phần di sản này. Lúc này, tùy theo sự thỏa thuận của bạn và mẹ bạn, nếu muốn giữ nguyên mảnh đất thì có thể thỏa thuận đứng tên một người trên giấy chứng nhận hoặc có thể yêu cầu chia thừa kế theo pháp luật.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê