Kính gửi văn phòng luật Minh Khuê, Tôi muốn hỏi: Hiện tại, gia đình tôi đang muốn thực hiện thủ tục phân tách sổ đỏ và có một số vấn đề muốn nhờ văn phòng luật hỗ trợ giải đáp liên quan đến Đồng sở hữu sổ đỏ. Bà tôi có 1 mảnh đất 50m2 và đang muốn để lại cho mẹ tôi và cậu tôi với diện tích cụ thể như sau: - Mẹ tôi: 30m2 - Cậu tôi: 20m2. Vì diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành 2 sổ nên cậu và mẹ tôi đã thống nhất sẽ làm sổ đỏ đồng sở hữu. Tuy nhiên, tôi muốn hỏi với sổ đỏ đồng sở hữu thì làm sao để thể hiện số m2 từng người sở hữu riêng để sau này nếu như từng người có nhu cầu bán thì sẽ không xảy ra tranh chấp về diện tích đất trong sổ đỏ đồng sở hữu ấy. Rất mong nhận được giải đáp của các luật sư

Người gửi: Lee

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê

>> Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900 6162

 

Trả lời

Chào bạn! Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi tới công ty. Vấn đề của bạn, công ty xin giải đáp như sau: 

Căn cứ pháp lý: 

Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 21 tháng 10 năm 2009.

Bộ luật Dân sự 2005.

 

Nội dung phân tích: 

1. Về việc cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho các đồng sở hữu chung

Theo hướng dẫn tại Khoản 3, Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Do đó, mẹ bạn và cậu của bạn hoàn toàn có quyền cấp giấy chứng nhận đồng chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Trên mỗi giấy chứng nhận ghi thông tin của người được cấp; dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ghi “Cùng sử dụng đất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất hoặc ghi “Cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, tại Điều 5 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn ghi thông tin thửa đất. Nội dung này bao gồm:

-Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

-Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất;

-Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư, ...); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh;

-Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Ngoài ra, diện tích thửa đất còn được thể hiện bằng chữ trong ngoặc đơn và thể hiện theo hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng như sau:

+ Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một cá nhân, một hộ gia đình, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một tổ chức nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ghi diện tích của thửa đất đó vào mục sử dụng riêng và ghi “không” vào mục sử dụng chung.

+ Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi diện tích đó vào mục sử dụng chung và ghi “không” vào mục sử dụng riêng.

+ Trường hợp thửa đất có phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người sử dụng đất và có phần diện tích thuộc quyền sử dụng riêng của từng người sử dụng đất thì ghi diện tích đất sử dụng chung vào mục sử dụng chung, diện tích đất sử dụng riêng vào mục sử dụng riêng.

+ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng riêng kèm theo vào mục sử dụng riêng; ghi từng mục đích sử dụng và diện tích sử dụng chung kèm theo vào mục sử dụng chung (ví dụ: “riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2”);

-Mục đích sử dụng: trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi mục đích sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có quyết định giao đất, cho thuê đất thì ghi mục đích sử dụng đất được Nhà nước công nhận;

-Thời hạn sử dụng đất: trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;

-Nguồn gốc sử dụng.

Như vậy, trong giấy chứng nhận đồng chủ sở hữu quyền sử dụng đất hoàn toàn thể hiện được diện tích đất của mỗi người. Nếu cậu bạn và mẹ bạn quyết định sử dụng riêng phần đất mà mỗi người được hưởng thì sẽ ghi diện tích đất của mỗi người vào phần riêng. Nếu hai người cùng sử dụng chung mảnh đất này thì sẽ ghi vào mục sử dụng chung và ghi “không” vào mục đích sử dụng riêng. Bên cạnh đó sẽ đóng mở ngoặc về diện tích đất của mỗi người. Do đó, trong trường hợp đã đăng ký đồng sở hữu quyền sử dụng đất đúng theo quy định thì phải luật thì chắc chắn sẽ không xảy ra tranh chấp về diện tích đất của mỗi bên.

2. Về quyền ưu tiên mua nhà của đồng sở hữu chung

Căn cứ khoản 3 điều 223 Bộ luật dân sự, trong trường hợp nếu một bên muốn bán phần căn nhà của thì phải thông báo bằng văn bản cho người đồng sở hữu biết trước 3 tháng về việc bán nhà và các điều kiện bán nhà, thời hạn 3 tháng được tính kể từ ngày người kia nhận được thông báo, nếu sau thời hạn này người đồng sở hữu không mua, ông/bà có quyền bán cho người khác.

3. Về giá bán

Căn cứ điều 431 Bộ luật dân sự, giá mua bán do các bên thỏa thuận hay do người thứ 3 xác định theo yêu cầu của các bên.

Do đó, khi tiến hành bán nhà, hai bên được quyền tự do thỏa thuận về giá mua bán, nếu hai bên không đồng ý được với nhau về giá bán thì thỏa thuận không được thiết lập.

Nếu hai bên đồng ý bằng văn bản rằng giá bán sẽ được căn cứ trên giá do một tổ chức định giá xác định thì khi đó hai bên sẽ căn cứ vào giá do tổ chức này định giá làm căn cứ cho giá mua bán của hai bên. Nếu một trong hai bên không đồng ý lựa chọn một tổ chức định giá thì bên kia không có quyền ép buộc.

4. Về việc xây dựng nhà

Việc xác định căn nhà khi xây dựng có bị giới hạn về diện tích được xây dựng hay không sẽ căn cứ vào quy hoạch tại khu vực có nhà được quy hoạch được xây dựng bao nhiêu tầng, chứ không căn cứ trên yếu tố căn nhà có sở hữu chung hay không. Việc này sẽ do cơ quan có thẩm quyền xem xét về quy hoạch khi giải quyết việc cấp giấy phép xây dựng cho căn nhà.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai