Do đất A không đủ điều kiện tách sổ (đất B có nhà ở hiện hữu, tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét đối với phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh). Do đất A nằm cuối lô B nên được chủ lô B cam kết chừa lối đi chung tối thiểu là 2 mét ra đến đường công cộng. Khi mua thi tôi và chủ lô B có làm hợp đồng mua bán và được cơ quan thừa phát lại lập vi chứng. Kính nhờ quý công ty tư vấn:

1/ Hợp đồng mua bán trên có được Văn phòng Công chứng Bình Tân hay UBND phường Bình Hưng Hòa A công chứng không?

2/ Mua đất như vậy có phù hợp với pháp luật không?

3/ Rủi ro gặp phải trong tương lai?

Xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội;

Luật Đất đai số 13/2003/QH11;

2.Nội dung tư vấn:

2.1 - Công chứng hợp đồng

Pháp luật quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được công chứng. Trong khi đó để được công chứng thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, trường hợp của bạn không thể được công chứng.

2.2 - Rủi ro trong tương lai

Trong trường hợp này, bạn có thể tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng, nhưng bạn sẽ không được pháp luật công nhận chủ quyền đối với phần đất này, không được xây sửa nhà, không được quyền chuyển nhượng, cầm cố, góp vốn, tặng cho cũng như không được để thừa kế cho con cái về sau,... 

Có các cách giải quyết như sau để bạn tham khảo:

- Bạn nên yêu cầu người bán bán đủ số diện tích có thể tách thửa cho bạn.

- Còn nếu không, bạn nên yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả lại tiền và bạn sẽ giao lại đất. Trường hợp chủ đầu tư không đồng ý, bạn có thể khởi kiện tại tòa án cấp huyện nơi có đất, để yêu cầu tòa tuyên hợp đồng giữa bạn và chủ đầu tư là vô hiệu do hợp đồng không tuân thủ hình thức mà pháp luật quy định theo Điều 134 Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp này, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, một bên giao lại đất, một bên trả lại tiền, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

- Nếu hai bên tin tưởng nhau, có thể thỏa thuận đăng ký biến động đất đai theo hướng sở hữu chung theo phần.Sau đó, có thể tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về lối đi chung, về vị trí và diện tích mà mỗi người sử dụng. Nếu các bên thực hiện giải pháp nêu trên, thì sẽ là căn cứ pháp lý bảo vệ quyền sử dụng đất đồng thời cũng hạn chế những tranh chấp sau này.

Trên đây là giải pháp có tính chất dân sự để giải quyết trong trường hợp các bên đã lỡ mua nhà đất nhưng không đủ điều kiện để tách thửa, nhằm hạn chế tranh chấp với những người có liên quan, chứ không phải là nguyên tắc để áp dụng cho việc tách thửa.
Việc tách thửa, về nguyên tắc, phải tuân thủ những quy định do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê