Phần đất này chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thuộc sở hữu hợp pháp của hộ gia đình ( sử dụng trước năm 2004) và không có tranh chấp. Như vậy, tôi có được bồi thường không và giá bồi thường được quy định như thế nào đối với phần đất này. Trên đây là thắc mắc của tôi mong được luật sư giải đáp ?

Xin cảm ơn!

 

Trả lời:

 Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP

Nghị định 44/2014/NĐ-CP

2. Luật sư trả lời

Theo quy định của pháp luật Đất đai thì diện tích 119m đất liền kề có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ và được đền bù vè đất nếu như thỏa mãn các quy định sau. Theo quy định tại Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất: Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: 

Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Nếu như diện tích đất 119m2 của bạn đủ điều diện được cấp sổ đỏ, sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp thì sẽ được bồi thường về đất khi bị thu hồi.

Các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất được quy định tại điều 16 Luật đất đái 2013 như sau:

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;  Đây là trường hợp người dân hy sinh một lợi ích hợp pháp để đóng góp cho lợi ích chung của xã hội nhằm phát triển nền kinh tế đất nước, tức là người có công, pháp luật quy định có bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong đó, pháp luật hiện hành quy định rằng giá đất tính bồi thường là giá đất cụ thế được xác định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Đây là các hành vi vi phạm cần có chế tài nên pháp luật không đặt ra vấn đề bồi thường.

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.Trường hợp người SDĐ tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước thì được trả lại giá trị QSDĐ. Việc tính giá trị trả lại này căn cứ vào bảng giá đấtnên cũng không áp dụng các quy định về xác định giá đất cụ thể. Riêng đối với trường hợp thu hồi đất nằm trong khu vực bị ô nhiễm môi trường hoặc bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa tính mạng con người thì được bồi thường. Việc bồi thường này được thực hiện theo quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở và hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở.

Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

Phương pháp xác định giá đất và các điều kiện áp dụng phương pháp

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, hiện nay ở nước ta có các phương pháp định giá đất như sau:

Thứ nhất, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích SDĐ, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Thứ hai, phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Thứ ba, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Thứ tư, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích SDĐ để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Thứ năm, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến về xác định giá đất bồi thường qua tổng đài điện thoại gọi số1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê