1. Quy định chuyển đất khai hoang thành đất đấu thầu của UBND xã?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Gia đình tôi đang sử dụng 160 m2 đất, đất đó do gia đình tôi san lấp đã lâu và hiện giờ đang làm vườn, đến thời điểm này gia đình tôi vẫn đang đóng thuế sử dụng đất.

Nay mảnh đất đó thuộc khu quy hoạch giãn dân của xã nên UBND xã đưa luôn mảnh đất gia đình tôi đang sử dụng vào đấu thầu mà không thông báo hay thông qua ý kiến của gia đình tôi. Cho tôi hỏi UBND xã xử lý như vậy có hợp lý không? Gia đình tôi có được sử dụng mảnh đất đó tiếp không, tôi muốn mua sở hữu mảnh đất đó thì phải làm những thủ tục gì? Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: Yến Hàn

>> Luật sư tư vấn luật bảo hiểm xã hội trực tuyến (24/7) gọi số : 1900.6162

Trả lời:

1.1. Thứ nhất về vấn đề UBND xã xử lý như vậy có hợp lý không?

Căn cứ Điều 66 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất do đó UBND xã làm như vậy là không đúng thẩm quyền.

1.2. Thứ hai về vấn đề Gia đình bạn có được sử dụng mảnh đất đó tiếp không?

Căn cứ Điều 16 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai."

Như vậy, khi diện tích đất của gia đình bạn nằm trong dự án thu hồi trong trường hợp nêu trên thì bạn sẽ không được tiếp tục sử dụng diện tích đất trên nhưng khi nhà nước thu hồi thì nếu gia đình bạn đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường theo Điều 74 và Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì gia đình bạn vẫn được bồi thường theo quy định của pháp luật.

1.3. Thứ ba về vấn đề sở hữu mảnh đất đó thì phải làm những thủ tục gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013:

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, nếu trường hợp của bạn đáp ứng điều kiện nêu tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì bạn làm hồ sơ gửi tới văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và môi trường nơi có đất. Hồ sơ gồm:

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

- Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế."

Thời hạn giải quyết:

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày.

>> Tham khảo ngay: Làm thế nào để được cấp sổ đỏ với đất khai hoang?

2. Thủ tục mua đất khai hoang có hợp pháp không?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: Bây giờ, tôi muốn mua thửa đất của một hộ gia đình khai hoang từ năm 1986 nhưng chưa có giấy tờ chứng nhận của nhà nước với diện tích 2 ha (đất không có tranh chấp). Nói chung đất của những hộ gia đình khác cũng vậy chưa có giấy chứng nhận. Vậy tôi mua mảnh đất đó thì phải làm giấy tờ gì để được quyền sở hữu đúng pháp luật? Tôi có hỏi thì người ta bảo là do đất khai hoang không phải đất nhà nước cấp nên không cần giấy tờ chứng nhận của nhà nước, chỉ cần giấy viết tay có người làm chứng và chỉ xin xác nhận của UBND xã. Điều đó có đúng không? Mong luật sư giúp đỡ tôi. Xin cảm ơn!

Thủ tục mua đất khai hoang ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, để mua mảnh đất khai hoang trên thì trước hết người bán phải thực hiện thủ tục để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thì giao dịch mua bán giữa bạn và họ mới có hiệu lực pháp luật.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đất không có giấy tờ sẽ thực hiện theo quy định Điều 101 Luật đất đai 2013 đã được tư vấn ở trên, bạn có thể tham khảo để áp dụng trong trường hợp của gia đình mình.

>> Tham khảo ngay: Theo luật đất đai thì đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

3. Tư vấn trường hợp bị giữ xe không có căn cứ và bồi thường tài sản trên đất khai hoang?

​Mấy năm trước gia đình tôi cùng các gia đình trong thôn đã đi khai hoang được một mảnh đất ở khác xã tôi đang ở để canh tác trồng sắn. Được vài năm thì lâm trưởng vào thu hồi đất để trồng bạch đàn. Lúc đó gia đình tôi chưa được bồi thường gì.

Đến năm 2017, lâm trưởng thôi không còn làm việc nữa, bàn giao lại đất cho nhân dân, gia đình tôi và những người trong thôn vào nhận lại bãi của mình, nhưng đã bị người được lâm trưởng ký hợp đồng - lúc lâm trưởng chưa thôi làm việc ngăn cản và gọi trưởng thôn lên. Sau đó, gia đình tôi đã làm đơn lên huyện nhưng chờ đợi lâu mà không thấy được giải quyết. Đến tháng 01 năm 2018, gia đình tôi phát mầm cũ để trồng cây mới. Tháng 04 năm 2018 gia đình tôi cùng các gia đình khác vào trồng và ngày hôm sau thì vào phát mầm để cây con mọc. Lúc đang phát thì có người vào bảo không được phát, bố tôi cùng mấy người có bãi ở đó đã đi xe về. Đi được vài trăm mét thì gặp công an huyện và kiểm lâm vào và chặn xe bố tôi, giật lấy chìa khóa, bắt giữ bố tôi 24 tiếng đồng hồ và giữ cả xe máy. Trong lúc tạm giữ thì công an huyện bắt mọi người ký vào hợp đồng cho gia đình đó làm thêm 5 năm nữa. Họ có nói là lâm trưởng đã ký cho gia đình đó hợp đồng mới. Gia đình tôi đã làm đơn xin lại xe nhưng không được. Bây giờ, công an huyện lại gọi lên hỏi lúc tháng 01 chặt được bao nhiêu và nói xử phạt cả lần đó. Tôi muốn hỏi là gia đình tôi làm vậy là đúng hay sai? Tại sao lâm trưởng đã thôi việc rồi lại ký hợp đồng mới cho gia đình đó được? Khi công an huyện đưa bố em lên xã quản lý số đất đó thì họ không giải quyết vì chủ tịch xã nói rằng lúc bầu cử tri ông nói là bãi của ai thì người đó vào làm rồi. Nếu bị xử phạt thì sẽ bị phạt như thế nào? Chiếc xe máy của gia đình có được hoàn trả không? Gia đình em có thể lấy lại số bãi đó không? Làm cách nào để lấy lại? Hồi tháng 1 thì gia đình phát hết bãi rộng hơn 1 ha, tháng 4 thì được khoảng 100 cây. Gia đình không biết là lâm trưởng đã làm hợp đồng mới cho nhà kia.
Xin cảm ơn luật sư!

Người gửi: S.A.P

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Về việc xe máy của gia đình bạn bị công an huyện tạm giữ, theo quy Nghị định 46/2016/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ và đường sắt, xe máy sẽ bị công an huyện có thẩm quyền tạm giữ xe trong một số trường hợp pháp luật có quy định. Thời hạn tạm giữ 07 ngày, trong trường hợp phức tạp có thể tạm giữ tối đa không quá 30 ngày trước khi đưa ra quyết định xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm giao thông đường bộ theo Điều 125 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012.

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ và rõ ràng nên chúng tôi không thể kết luận chính xác về việc bố bạn có vi phạm quy định về giao thông đường bộ hay vi phạm quy định khác? Bạn có thể tham khảo thêm các văn bản có liên quan được nêu trên để biết thêm chi tiết.

Vấn đề thứ hai, gia đình bạn và các gia đình khác trong thôn đến khai hoang một thửa đất, và đã sử dụng đất đó được vài năm trước khi lâm trưởng tới thu hồi. Như vậy, thửa đất này là đất chưa đăng ký quyền sử dụng đất nhưng là đất sử dụng ổn định, lâu dài theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013. Lâm trưởng không có thẩm quyền thu hồi đất (thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013), vì vậy, việc thu hồi thửa đất mà gia đình bạn và một số gia đình khác đang sử dụng là trái pháp luật, và nếu đã thu hồi, thì sẽ phải bồi thường cho gia đình bạn, bởi lâm trưởng khi thu hồi gây ra thiệt hại cho gia đình bạn, và phải bồi thường theo quy định tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều 66 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định về thẩm quyền thu hồi đất

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:

"1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

3. Trường hợp tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp thiệt hại phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Lâm trưởng không có quyền thu hồi đất, không có quyền sử dụng đối với mảnh đất này, do đó hợp đồng được giao kết với gia đình khác là vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015. Gia đình bạn hoàn toàn có thể lấy lại được bãi đất đó, nhưng phải đăng ký quyền sử dụng đất đai tại UBND cấp huyện, hoặc thông báo với UBND cấp xã về việc sử dụng mảnh đất này (theo Điều 8 và Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền quản lý và giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND các cấp).

Công an huyện không có thẩm quyền xử phạt vi phạm về đất đai. Thẩm quyền quản lý đất đai thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã nơi bạn sinh sống. Do đó, việc bạn bị công an huyện bắt nộp phạt là vô lý, và bạn không có nghĩa vụ phải nộp phạt cho công an huyện. Bạn nên làm đơn khiếu nại gửi trực tiếp cho thủ trưởng cơ quan công an huyện đó để yêu cầu giải quyết.

>> Tham khảo ngay: Đền bù khi bị thu hồi đất khai hoang của người dân?

4. Đất khai hoang có được đền bù khi giải phóng mặt bằng không?

Xin chào Công ty luật Minh Khuê, tôi mong quý công ty tư vấn giúp tôi về Luật Đất đai, cụ thể như sau: Bố mẹ vợ tôi sinh ra, lớn lên và làm ăn tại Điện Biên. Trong quá trình chung sống (năm 1996) ông bà có khai hoang được một mảnh đất bồi lòng sông để trồng cây ngô (cây hàng năm). Đến nay, vẫn canh tác bình thường và không xảy ra tranh chấp đất với ai. Khoảng năm 2009, UBND tỉnh Điện Biên có chấp thuận chủ trương cho một công ty tư nhân đầu tư xây dựng công trình thủy điện, phần đất của ông bà tôi năm trong diện phải giải tỏa, phải thu hồi đất.

Vì gia đình tôi khai hoang trước (năm 1996) khi Luật Đất đai ban hành, do không hiểu nhiều về luật đất đai nên cũng không làm đăng ký giấy đăng ký quyền sử đất, không làm nghĩa vụ đóng thuế cho nhà nước, không có giấy tờ liên quan đến việc sở hữu hay chứng minh thửa đất nêu trên. Nhưng cũng đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất của gia đình bố mẹ tôi khai hoang, sử dụng ổn định từ đó đến nay và không xảy ra tranh chấp đất với ai. Vậy gia đình tôi có được đền bù giải phóng mặt bằng không? Xin chân thành cảm ơn!

>>Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Điều 101 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Như thông tin bạn đã cung cấp thì gia đình bạn đã khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp từ trước năm 1996, có xác nhận của chính quyền địa phương nơi cư trú, không có tranh chấp thì bạn có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn theo Điều 101 Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, chính quyền đã có quyết định thu hồi miếng đất của nhà bạn để xây dựng công trình thủy điện theo quy hoạch. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Đối chiếu với quy điều kiện trên thì gia đình bạn đủ điều kiện để được nhà nước bồi thường khi thu hồi lại mảnh đất.

Mặt khác, mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Như vậy, về nguyên tắc thì khi bị Nhà nước thu hồi đất thì gia đình bạn sẽ được bồi thường một mảnh đất khác cùng mục đích sử dụng, trong trường hợp Nhà nước không có đất để bồi thường thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng tiền, ngoài ra thì bạn có thể tham khảo Điều 83 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất về nguyên tắc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn về việc yêu cầu bồi thường hoặc lấy lại đất khai hoang phục hóa bị xã thu hồi?

5. Đất khai hoang có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Xin chào Luật sư Minh Khuê! Tôi có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: gia đình tôi có thửa đất trồng cây hàng năm hiện nay chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguồn gốc của thửa đất đó là một phần đất khoảng 200 m2 do gia đình tôi tự khai phá năm 1992, một phần diện tích đất của thửa đất khoảng 50 m2 là đất đường giao thông trước kia nhưng đến năm 2005 thì UBND xã mở đường mới và không sử dụng con đường cũ nữa, từ đó gia đình tôi sử dụng phần diện tích 50 m2 đất đường đó vào mục đích đất trồng cây hàng năm.
Vậy nay tôi muốn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả thửa đất trên (250 m2) thì có được cấp Giấy chứng nhận không? Hoặc nếu hiện nay nhà nước thu hồi thửa đất trên của gia đình tôi vào mục đích phát triển kinh tế xã hội thì gia đình tôi có được bồi thường cho toàn bộ diện tích 250 m2 đó không? Tôi xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Diện tích 200m2 do gia đình bạn khai hoang có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Theo như thông tin bạn cung cấp thì diện tích 200m2 đất trên là do gia đình bạn khai hoang và sử dụng từ năm 1992 đến nay. Hiện nay, gia đình bạn muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như sau:

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

........................

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Như vậy, diện tích 200m2 đất của gia đình bạn nếu đáp ứng được các căn cứ sử dụng đất ổn định được quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì sẽ được cơ quan đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Diện tích 50m2 đất là công trình giao thông có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Căn cứ khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 như sau:

"1. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."

Như vậy, theo quy định trên thì diện tích đất 50m2 đất này chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông.

>> Tham khảo ngay: UBND xã có quyền thu hồi đất khai hoang không?

6. Giải quyết tranh chấp đất khai hoang?

Năm 1996, gia đình tôi và gia đình ông Đinh Vũ Đcùng nhau khai hoang đất làm chung vì gia đình tôi có lao động còn gia đình ông đang có vốn; Năm 1997, hai gia đình thống nhất đưa toàn bộ diện tích đất hợp đồng với công ty chăn nuôi trồng rừng 327 và thống nhất đứng tên ông Đtrong hợp đồng.
Năm 2000, gia đình tôi làm nhà và sống trên mảnh đất này cho đến nay; năm 2007 UBND huyện kiểm tra, ông Đ đưa vào báo cáo diện tích làm chung của 2 nhà vào diện tích đất của ông Đ, gia đình tôi hoàn toàn không hay biết, huyện cũng không làm việc với gia đình tôi; sau kiểm tra UBND huyện ra quyết định thu hồi toàn bộ diện tích sử dụng không hiệu quả, chỉ để lại 12 ha gia đình tôi làm nhà ở từ năm 2000 và trồng rừng có hiệu quả; Tháng 08/2007 ông Đ có đơn gửi UBND xã. Tháng 11/2007 ông Đ có đơn khiếu nại gửi UBND huyện, trong đơn đều có trình bày quá trình làm chung của 2 gia đình và đề nghị xã, huyện quan tâm giải quyết cho hộ gia đình tôi 40 ha đất (tức1/2 diện tích đất làm chung của 2 gia đình) vì gia đình tôi đã bỏ ra rất nhiều công sức và chưa có đất ở, đất sản xuất, nhưng đề nghị này không được huyện giải quyết vì huyện chỉ giải quyết yêu cầu liên quan đến quyền lợi trực tiếp của ông Đ, phần gia đình tôi vẫn sản xuất và sinh sống trên mảnh đất 12 ha, diện tích đất 12 ha xung quanh nhà tôi đã trồng rừng được khai thác và trồng lạc lên tốt. Đến năm 2013, ông Đ kiện tôi ra toà đòi đất, toà đã thụ lý nhưng gần xử thì ông đang lại rút đơn và toà ra quyết định đình chỉ vụ án, song đến tháng 06/2015 ông Đ lại kiện ra toà án đòi đất của gia đình tôi, gia đình tôi đã khai đầy đủ quá trình sử dụng đất của gia đình tôi và cung cấp các giấy tờ chứng minh việc 2 gia đình làm chung và giấy xác nhận của thôn trưởng từ năm 2000 cho đến nay để chứng minh gia đình tôi là người trực tiếp sản xuất liên tục trên mảnh đất này, giấy này có xác nhận của UBND xã, toà gần xử thì ông Đ lại rút đơn, tháng 07/2015 toà ra quyết định đình chỉ vụ án vì ông đang xin rút đơn được toà chấp nhận. Việc ông Đ kiện rồi rút đơn nhiều lần làm gia đình tôi quá mệt mỏi và không yên tâm sản xuất, năm 2009 huyện tổ chức đo để cấp bìa nhưng vì ông Đ có đơn tranh chấp nên xã không làm cho gia đình tôi.
Xin hỏi: Hiện nay, ông Đ rút đơn không còn kiện nữa thì gia đình có được làm thủ tục cấp bìa đỏ không? Vì xã cứ vin vào đất đang có tranh chấp nên không làm thủ tục cấp bìa cho gia đình tôi mặc dù tôi đã cung cấp quyết định đình chỉ vụ án của toà án cho xã rồi, nếu xã không làm thủ tục cấp bìa cho gia đình thì tôi phải làm sao?
Xin trân trọng cảm ơn luật sư tư vấn!

Giải quyết tranh chấp đất khai hoang ?

Trả lời:

Căn cứ tại Điều 101 Luật đất đai 2013 có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, theo đó, việc ông Đ làm đơn kiện gia đình bạn nên diện tích đất bạn đang sử dụng bị coi là đất có tranh chấp. Tuy nhiên, nay ông Đ đã rút đơn kiện và tòa cũng đã chấp thuận yêu cầu rút đơn và đình chỉ vụ án, vậy, diện tích đất của bạn không còn bị coi là đất có tranh chấp nên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng theo những quy định của Luật đất đai 2013.

Như vậy, để đảm bảo đất của bạn không bị coi là đất có tranh chấp, bạn nên giải quyết dứt điểm vụ việc với ông Đ để đảm bảo ông Đ không tiếp tục kiện và diện tích đất của bạn được xác định rõ ràng.

Thêm vào đó, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Như vậy, UBND cấp xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp đất của bạn không còn tranh chấp mà vẫn không được tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể tiến hành khiếu nại theo Điều 209 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 209. Tiếp nhận và xử lý trách nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và công chức địa chính cấp xã trong việc vi phạm trình tự thực hiện các thủ tục hành chính

1. Tổ chức, cá nhân khi phát hiện công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp, công chức địa chính xã, phường, thị trấn vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục, thời hạn đối với việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, làm thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận thì có quyền gửi đơn kiến nghị đến người có thẩm quyền theo quy định sau đây:

a) Đối với vi phạm của công chức địa chính xã, phường, thị trấn thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;

b) Đối với những vi phạm của công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cấp nào thì gửi kiến nghị đến thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai cấp đó;

c) Đối với vi phạm của thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai thì gửi kiến nghị đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp.

2. Trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn kiến nghị, Chủ tịch Ủy ban nhân dân hoặc thủ trưởng cơ quan quản lý đất đai quy định tại khoản 1 Điều này có trách nhiệm xem xét, giải quyết và thông báo cho người có kiến nghị biết."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê