1. Quy định của pháp luật đất đai về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ?

Bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong những giải pháp then chốt phải thực hiện khi nhà nước ra quyết định thu hồi nhà đất. Luật Minh Khuê tư vấn và giải đáp một số câu hỏi pháp lý trong lĩnh vực trên để người dân nắm vững các quy định của nhà nước về vấn đề này:

Quy định của pháp luật đất đai về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn đề của bạn như sau:

Vấn đề 1: Bồi thường hỗ trợ tái định cư

Khi nhà nước có quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường cũng như giá bồi thường sẽ dựa vào diện tích thu hồi và loại đất thu hồi là gì.

Ví dụ: Trường hợp thu hồi đất ở ( Điều 6 Nghị định Nghị định số 47/2014/NĐ-CP )

Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

5. Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì việc bồi thường thực hiện theoquy định sau đây:

a) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;

b) Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;

c) Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.

“Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể (Luật đất đai năm 2013)

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”

Vấn đề 2: Thẩm quyền thu hồi quyền sử dụng đất

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất ( Luật đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/ND-CP quy định chi tiết về thi hành một số điều của luật đất đai)
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Như vậy, tùy theo từng mục đích thu hồi thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi theo quy định nêu trên.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Trân trọng./.

>> Tham khảo nội dung liên quan: Người dân được đền bù như thế nào khi nhà nước thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất ?

2. Đối tượng được ưu tiên khi giải phóng mặt bằng chợ ?

Thưa luật sư, cháu tên là Hương ở Mê Linh HN. Cháu muốn hỏi về vấn đề giải tỏa giải phóng mặt bằng để làm chợ. Cháu có làm một ki ốt trong khu chợ cũ, nhưng không có hợp đồng. Khi có quyết định giải tỏa để làm chợ mới cháu có chấp hành theo quy định rỡ bỏ không cản trở việc giải phóng. Như vậy cháu có được ưa tiên gì khi chợ được xây dựng lại không ạ? Theo cháu biết thì khu chợ cũ chỉ có 5 người có hợp đồng nhưng cũng mới hết hạn. Và những người có hợp đồng vẫn được ưu tiên cấp tiếp ki ốt và còn lại dư ra 7 ki ốt nữa. Trong khu chợ đó chỉ còn lại là cháu và 3 người khác là hoạt động tai khu chợ bị tháo rỡ, còn lại là thuê của dân hoạt động bên cạnh chợ.
Như vậy cháu có được diện ưu tiên khi giải phóng mặt bằng đã ảnh hưởng trực tiếp đến mình hay là những người hoạt động bên ngoài mới được ưu tiên hơn ạ?
Cảm ơn luạt sư!

Đối tượng được ưu tiên khi giải phóng mặt bằng chợ ?

Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Công ty Luật Minh Khuê, đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp và tư vấn như sau:

Theo những thông tin mà bạn cung cấp, trường hợp giải phóng mặt bằng để làm chợ thuộc vào các trường hợp sau đây quy định trong Luật đất đai 2013:

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

Đối với trường hợp này, bạn sẽ được bồi thường thiệt hại khi thuộc vào các trường hợp cụ thể sau đây:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Tuy nhiên, vì bạn không có hợp đồng cũng như không có giấy tờ sử dụng đất để xác định quyền sở hữu đối với mảnh đất cũng như ki ốt tại chợ cũ nên bạn sẽ không thể xin được bồi thường trong trường hợp này.

Tiếp theo, về vấn đề ưu tiên cấp tiếp ki ốt:

Khu chợ mới thành lập được ưu tiên cấp ki ốt cho những người đã từng có hợp đồng. Tuy nhiên, do bạn không có hợp đồng nên không thể xin được ưu tiên khi cấp ki ốt mới. Bạn hay những người hoạt động bên ngoài nếu muốn tiếp tục kinh doanh tại chợ mới thì sẽ áp dụng theo Nghị định số 02/2003/NĐ-CP của Chính phủ : Nghị định về phát triển và quản lý chợNghị định số 114/2009/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 02/2003/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2003 của Chính phủ về phát triển và quản lý chợ. Cụ thể, bạn phải xem xét xem khu chợ mới xây này có vốn đầu tư từ nguồn nào để xác định đối tượng được phép kinh doanhkhai thác chợ. Theo Điều 7 Nghị định số 02/2003/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 114/2009/NĐ-CP có quy định:

Điều 7. Quy định về kinh doanh khai thác và quản lý chợ

1. Chợ do Nhà nước đầu tư hoặc hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng theo khoản 3 Điều 5 Nghị định này được ủy ban nhân dân tỉnh giao cho các chủ thể tổ chức kinh doanh khai thác và quản lý các hoạt động tại chợ theo các quy định sau:

a) Đối với chợ xây dựng mới, giao hoặc tổ chức đấu thầu để lựa chọn doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh, khai thác quản lý chợ. Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh, khai thác và quản lý chợ hoạt động theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 02/2003/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2003 của Chính phủ;

b) Đối với chợ đang hoạt động do Ban Quản lý chợ điều hành, từng bước chuyển sang thực hiện theo quy định tại điểm a trên đây. Ban Quản lý chợ hoạt động theo quy định tại Điều 8 Nghị định này.

c) Đối với các chợ ở địa bàn nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, giao cho các doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đủ điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để tổ chức kinh doanh, khai thác và quản lý.

2. Đối với chợ do Nhà nước hỗ trợ đầu tư xây dựng có vốn đóng góp của các hộ kinh doanh, hợp tác xã, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế và tổ chức, cá nhân khác, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền căn cứ mức độ, tỷ lệ góp vốn để lựa chọn chủ thể kinh doanh, khai thác và quản lý chợ (ban quản lý chợ, doanh nghiệp, hợp tác xã hoặc thành lập công ty cổ phần theo quy định của pháp luật).

3. Chợ do các tổ chức, cá nhân, hộ kinh doanh, hợp tác xã, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng do các tổ chức, cá nhân, hộ kinh doanh, hợp tác xã, doanh nghiệp đó tổ chức kinh doanh, khai thác và quản lý dưới hình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật và theo các quy định về kinh doanh khai thác và quản lý chợ tại Điều 9 Nghị định số 02/2003/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2003 của Chính phủ.”

Như vậy, nếu cá nhân bạn có đóng góp vốn trong việc xây dựng chợ mới thì sẽ được hưởng ưu tiên dựa vào mức vốn góp để lựa chọn kinh doanh khai thác tại chợ mới. Còn trong trường hợp chợ mới hình thành do vốn nhà nước hoặc vốn của các chủ thể đầu tư khác mà bạn không có đóng góp thì bạn (hay những người kinh doanh xung quanh chợ) nếu muốn được tiếp tục kinh doanh khai thác thì phải tham gia đấu thầu một cách công bằng như nhau.

Trân trọng./.

>> Tham khảo nội dung liên quan: Hướng dẫn về mức tiền bồi thường đất khi thu hồi đất nông nghiệp ?

3. Thắc mắc về vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện như thế nào ?

Chào luật sư ! E tên là Q, có một câu hỏi mong luật sư tư vấn giúp. Gia đình e làm nhà năm 1990. Đất ở hợp pháp, có sổ đỏ và giấy tờ hợp pháp. Năm 2006 có dự án nâng cấp, sữa chữa đường 33- Huyện Yên Thành -Tỉnh Nghệ An, Gia đình e thuộc gia đình chính sách. Bố là thương binh 3/4, bệnh binh 2/3 mất sức 61%. Năm 2006 cán bộ giải phóng mặt bằng xã đã đo đạc và tính giá đền bù với tổng giá trị là 33 triệu đồng. Bao gồm phá dỡ 1 quán bán hàng 4m×4m, 1 gian nhà cấp 4 3m×6m, cổng, đất trước nhà. Nhưng gia đình không chấp nhận vì không đúng giá trị thực của nó. Em xin hỏi là. 1. Nhà e là nhà cấp 4, có 3 gian. Và bị trúng đường 1 gian.

Vậy có được đền 3 gian không? Vì dỡ 1 gian thì 2 gian còn lại củng phải dỡ. Và đền bù thì theo quy định nào và giá tiền bao nhiêu. 2. Năm 2006 có dự án làm nhưng tới tận tháng 6/2014 mới tiến hành làm đường, hôm 1/10/ 2014, UBND xã đã gọi gia đình sang và thỏa thuận với gia đình tổng giá trị đền bù là 41 triệu đồng. Và gia đình hẹn hôm sau trả lời để xem lại. Hôm sau, sang thì cán bộ địa chính xã bảo hồ sơ sai nên phải sữa lại. Giá trị không thể lên đến 41 triệu được mà ít hơn. Hẹn tuần sau ngày 7/10/2014 lên tiếp.

Vậy xin hỏi luật sư gia đình phải làm như thế nào? Căn cứ những hồ sơ, giấy tờ, hay quyết định nào ?

Mong được sự giúp đỡ của quý luật sư Trân trọng cảm ơn!

Người gửi :N.T.Q

Thắc mắc về vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng

Luật sư tư vấn luật đất đai về đền bù giải phóng mặt bằng, gọi: 1900.6162

Trả lời :

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

- Theo Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Điều 93. Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
2. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
3. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
4. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

-Theo Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
a) Chi phí san lấp mặt bằng;
b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.
3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:
a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;
b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:
Trong đó:
P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.
Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
Điều 9. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất
Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.
2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:
Trong đó:
Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;
G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;
T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;
T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.
4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Điều 3. Xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại
Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại Điều 3 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là Nghị định số 47/2014/NĐ-CP) thực hiện theo quy định sau:
1. Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất chỉ làm căn cứ để chứng minh về việc người sử dụng đất đã đầu tư vào đất.
2. Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất gồm các giấy tờ sau đây:
a) Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
b) Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại Điểm a Khoản này;
c) Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.
3. Người có đất thu hồi không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này nhưng thực tế đã có đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương quyết định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.
4. Công thức tính chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại Khoản 4 Điều 3 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thực hiện như sau:
a) Việc xác định giá trị các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại phải căn cứ vào đơn giá, định mức kinh tế kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định;
b) Đối với khoản chi phí đầu tư vào đất mà việc đầu tư thực hiện trong nhiều lần, nhiều năm thì khi xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại được cộng dồn chi phí của tất cả các lần, các năm đó.
Điều 13. Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan thực hiện thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt.

-Theo Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 của Quốc hội của Quốc hội

Điều 2. Giải thích từ ngữ

8. Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước ban hành để quyết định về một vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính nhà nước được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể.

9. Hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật.

Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

-Theo Luật Tố tụng hành chính số 64/2010/QH12 của Quốc hội

Điều 103. Quyền khởi kiện vụ án hành chính

1. Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc trong trường hợp không đồng ý với quyết định, hành vi đó hoặc đã khiếu nại với người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, nhưng hết thời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết, nhưng không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại về quyết định, hành vi đó.

2. Cá nhân, tổ chức có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh trong trường hợp không đồng ý với quyết định đó.

3. Cá nhân có quyền khởi kiện vụ án hành chính về danh sách cử tri bầu cử đại biểu Quốc hội, danh sách cử tri bầu cử đại biểu Hội đồng nhân dân trong trường hợp đã khiếu nại với cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, nhưng hết thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật mà khiếu nại không được giải quyết hoặc đã được giải quyết, nhưng không đồng ý với cách giải quyết khiếu nại.

Điều 105. Đơn khởi kiện

1. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn;

b) Toà án được yêu cầu giải quyết vụ án hành chính;

c) Tên, địa chỉ của người khởi kiện, người bị kiện;

d) Nội dung quyết định hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc, quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh, nội dung giải quyết khiếu nại về danh sách cử tri hoặc tóm tắt diễn biến của hành vi hành chính;

đ) Nội dung quyết định giải quyết khiếu nại (nếu có);

e) Các yêu cầu đề nghị Toà án giải quyết;

g) Cam đoan về việc không đồng thời khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại.

2. Người khởi kiện là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ; người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì người đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì đơn khởi kiện do người đại diện theo pháp luật của những người này ký tên hoặc điểm chỉ. Kèm theo đơn khởi kiện phải có các tài liệu chứng minh cho yêu cầu của người khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.

Điều 106. Gửi đơn khởi kiện đến Toà án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo đến Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Toà án;

b) Gửi qua bưu điện.

2. Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.

Như vậy, do đất của gia đình bạn là đất ở hợp pháp,có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất theo qui đinh của pháp luật hiện hành gia đình bạn có đầy đủ điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích lợi ích công cộng.Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn chỉ bị mất 1 gian nhà cấp bốn do hoạt động làm đường,nâng cấp , sửa chữa đường và vẫn còn lại 2 gian nhà không bị thu hồi.Tức là gia đình bạn chỉ bị cơ quan Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất để phục vụ cho lợi ích công cộng.Do vậy Gia đình bạn sẽ được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại.Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà gia đình bạn đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau: Chi phí san lấp mặt bằng; Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất gồm các giấy tờ sau đây: Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại Điểm a Khoản này;Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư. Trường hợp gia đình bạn không có một trong các loại giấy tờ quy định trên nhưng thực tế đã có đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương quyết định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:(Tổng Chi phí san lấp mặt bằng+Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp+Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh+Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất) X Thời hạn sử dụng đất còn lại và chia cho Thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra bạn theo các thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn có 3 gian nhà cấp bốn liền kề nhau và chỉ bị thu hồi 1 gian nhà,và việc thu hồi như vậy cũng đồng nghĩa với việc gia đình bạn phải tháo dỡ nốt 2 gian nhà còn lại.Do đó trong trường hợp này đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của gia đình bạn khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.Do đó gia đình bạn sẽ được Nhà nước bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.Về mức bồi thường thiệt hại .

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho gia đình bạn. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả. Trường hợpgia đình bạn không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.

Trong trường hợp gia đình bạn không đồng ý với mức giá bồi thường do UBND xã đưa ra và cho rằng không đúng với giá trị của thiệt hại của gia đình bạn thì bạn có quyền khiếu nại quyết định hành chính của UBND xã .Trường hợp gia đình bạn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây: Ngày, tháng, năm làm đơn;Toà án được yêu cầu giải quyết vụ án hành chính;Tên, địa chỉ của người khởi kiện, người bị kiện; Nội dung quyết định hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc, quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh, nội dung giải quyết khiếu nại về danh sách cử tri hoặc tóm tắt diễn biến của hành vi hành chính;Nội dung quyết định giải quyết khiếu nại (nếu có);Các yêu cầu đề nghị Toà án giải quyết;Cam đoan về việc không đồng thời khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại.Ngoài ra người khời kiện còn phải kí tên vào đơn khởi kiện.Về phương thức nộp đơn bạn có thể nộp trực tiếp ở tòa án hoặc gián tiếp thông qua đường bưu điện.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Trân trọng./.

4. Làm thế nào để được bồi thường giải phóng mặt bằng?

Kính chào luật sư, tôi có một vấn đề rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư: Nhà em có 1350m đất canh tác có sổ đỏ, hiện nay xã muốn làm đường qua đất nhà em nhưng chỉ muốn đền bù 50 phần trăm số đất bị cắt ra làm đường, tức là cắt ra 100m thì chỉ đền 50% nhà em không đồng ý thì xã bảo sẽ xuống đo lại đất nhà em.

Nếu thừa vượt 1350m trong sổ đỏ thì sẽ tự cắt ra làm đường không đền bù. Trên thực tế thì mảnh đất nhà em cũng nhiều hơn trong sổ đỏ, vậy cho em hỏi xã làm vậy đúng không và nhà em cần làm gì? Em cảm ơn!

Người gửi: B.K

Làm thế nào để được bồi thường giải phóng mặt bằng?

Tư vấn pháp luật đất đai, dân sự, hành chính. Gọi 1900.6162

Trả lời:

Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 75 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp của bạn, nếu như Ủy ban nhân dân xã nói rằng sẽ tiến hành đo đạc lại diện tích của gia đình bạn, nếu thừa thì sẽ tiến hành thu hồi với diện tích đất thừa và không tiến hành bồi thường như vậy có đúng với quy định của pháp luật hay không còn phụ thuộc các trường hợp mà pháp luật đất đai quy định và tình trạng đất của gia đình bạn.

Nghị định 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có quy định về bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.

5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này".

Trường hợp của gia đình bạn sẽ rơi vào một trong 3 trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4 kể trên và áp dụng các quy định tương ứng. Trân trọng./.

5. Tư vấn một số thắc mắc trong giải phóng mặt bằng?

Chào Luật Sư, tôi có một số câu hỏi như sau cần luật sư giảp đáp giúp.

- Đất nhà tôi có một cái ao trong sổ đỏ có ghi Mặt nước n2 (theo tôi dịch là mặt nước nông nghiệp) có thời hạn sử dụng lâu dài vậy khi nhà nước thu hồi thì diện tích đất mặt nước này sẽ đươc áp dụng theo loại đất gì để tính giá đền bù. và khi đền bù có đc hổ trợ gì không?

- Trước đây có dự án làm đường sắt qua đất nhà tôi từ năm 79 và có giải toả hành lang từ tim đường vào mỗi bên 8m lúc đó chỉ là hiến đất và có đền bù cây cối hoa màu nhưng ko có cắm mốc lộ giới, dự án đó đến giờ thì ko làm nửa, trong quá trình cấp sổ đó từ năm 94 95 96 thì hàng lang đó lại được tính vào diện tích đất nhà tôi và có GCNQSDĐ và nộp thuế đất từ trước đến giờ, bây giờ tỉnh có dự án làm đường ngang qua nhà tôi (đường đồng bằng cấp III) và khi đền bù thì lại trừ 8m hành lang đường từ dự án làm đường sắt năm 79 vậy trong quá trình bao nhiêu năm đóng thuế đất mà giờ đây giải toả trắng như vậy có hợp lý ko và tôi có được nhận đên bù hay vẫn phải trừ 8m hàng lang đây.

- Con đường nhà tôi đang ờ là đường Tàu Cũ thuộc dự án cúa quốc gia năm 79 nhưng khi làm đường mới trong quá trình đền bù thì tất cả các xã có Đường tàu cũ đi qua thì trên bảng giá đất của Huyện đều có mục áp giá Đường Tàu Cũ là một mục lớn (ví dụ : 1 đường liên thôn liên xóm, 2 Đường tàu cũ, 3 đường ngõ ngách,....) nhưng ờ xã tôi thì không có mục áp giá Đường Tàu Cũ vậy dân chúng tối có được đòi quyền lời đề nghị được áp giá lại không vì hiện tại là áp giá theo đường liên thôn trong khi chúng tôi đang ở trên Đường Tàu Cũ thuôc dự án quốc gia ngày xưa.

- Khi nhà nước thu hồi đất thì nhà cửa, quán xá là nơi kinh doanh buôn bán của gia đình thì được đền bù theo giá trị xây dựng mới một ngôi nhà, vậy cho tôi hỏi ngoài giá trị đền bù trên thì có được hỗ trợ tiền di dời và ổn định cuộc sống không vì gia đinh tôi mất quán là nơi đang buôn bán và phải xây lại quán mới.

- Khi tôi xem bản kê khai đền bù thì trên tờ kê khai phần bản đồ thi đường mốc lộ giới (đường chỉ đó) đi thẳng vào cây cột nhà vậy tôi có được yêu cầu đền bù giá trị ngôi nhà không ?

Trên đây là những câu hỏi của tôi rất mong được luật sư giải đáp nhanh, chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Đối với vấn đề bạn đang thắc mắc chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất: Về việc đền bù đất có ghi "Mặt nước n2" trong sổ đỏ:

Theo điều 10 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội về phân loại đất thì có hai nhóm đất là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. "Mặt nước n2" ghi trên sổ đỏ có thể hiểu là mặt nước nông nghiệp. Ngoài ra, việc xác định xem đây có phải mặt nước nông nghiệp hay không để bồi thường còn phụ thuộc vào thực trạng sử dụng đất của gia đình bạn và sự xác minh của Ban giải phóng mặt bằng khi tiến hành điều tra. Nếu thực trạng sử dụng của bạn với mục đích nông nghiệp và ban giải phóng mặt bằng xác minh đúng như vậy thì khi nhà nước thu hồi thì diện tích đất mặt nước này sẽ được áp dụng theo loại đất nông nghiệp để tính giá đền bù.

Theo quy định tại điều 77 Luật đất đai năm 2013 thì việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

Do vây, bạn cần xem xét trường hợp của mình để xác định được khoản bồi thường.

Nếu ban giải phóng mặt bằng xác minh đây là mặt nước sử dụng với mục đích phi nông nghiệp thì sẽ được bồi thường theo quy định tại điều 80 Luật đất đai năm 2013.

Thứ hai, về việc đền bù 8m hành lang đường:

Căn cứ quy định tại điều 82 Luật đất đai năm 2013

Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

Nếu như đất này không thuộc những trường hợp trên thì sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi.

Thứ ba, về việc áp giá đường tàu cũ:

Điều 112 Luật đất đai quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất như sau:

"1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất."

Việc xác định giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định, tại khoản 3 , 4 quy định về giá đất do UBND tỉnh quyết định như sau:

"3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất."

Do vậy, việc bồi thường sẽ xác định giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Gía đất cụ thể trên từng khu vực thuộc địa bàn tỉnh sẽ nằm trong bảng giá đất UBND tỉnh ban hành.

Thứ tư, về việc đền bù khi đường mốc lộ giới đi thẳng vào cây cột nhà và việc hỗ trợ tiền di dời và ổn định cuộc sống khi quán xá là nơi kinh doanh buôn bán của gia đình:

Điều 79 Luật đất đai năm 2013 quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Khoản 1 điều 89 Luật đất đai năm 2013 quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế."

Cho nên bạn được bồi thường trong trường hợp đường mốc lộ giới đi thẳng vào cây cột nhà cộng thêm với việc quán xá là nơi kinh doanh của gia đình khi thu hồi đất mà phải tháo dỡ thì sẽ được hỗ trợ sản xuất kinh doanh cho nên bạn được bồi thường giá trị ngôi nhà.

Theo điểm d khoản 1 và khoản 2 điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định:

"đ) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ ổn định sản xuất."

"2. Điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;"

Do đó, bạn được bồi thường về đất ở theo quy định tại điều 79 Luật đất đai 2013; được bồi thường giá trị ngôi nhà và được hỗ trợ tiền di dời và ổn định cuộc sống.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

>> Tham khảo thêm nội dung: Mức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đai được quy định như thế nào ?

6. Tranh chấp trong bồi thường giải phóng mặt bằng kiện ra Tòa có được không ?

Kính gửi Công ty Luật Minh Khuê,trước tiên trân trong cảm ơn quy Công ty đã có dịch vụ tư vấn hỗ trợ người dân trong vấn đề pháp luật. Tôi xin được trình bày việc của tôi, mong được Quý công ty tư vấn giúp. Cụ thể như sau:

I/ Nguồn gốc đất

1. Gia Đình nhà anh Hà có mảnh đất khoảng 400 m2 và một căn nhà cấp 4 ở thửa đất số 169 tờ bản đồ số 10 tại thôn 8 xã Thạch Hà – Thach Thất – Hà Nội

2. Năm 1994 anh Hà và vợ là chị Ngân đã làm thủ tục chuyển nhượng cho gia đình tôi ½ mảnh đất trên, diện tích đất chuyển nhượng khoảng 189 m2 và trên đất có 01 căn nhà cấp 4( đo diện tích thực tế khoảng 30 m2 ), và gia đình tôi đã trả tiền nhà và tiền đất cho anh Hà theo giá thỏa thuận tại thời điểm đó. Việc mua bán bằng giấy tờ viết tay như bản file đính kèm

3. Việc chuyển nhượng quyển sử dụng nhà và đất lâu dài ở trên được sự chấp thuận của chính quyền địa phương lúc bấy giờ xác nhận tính đúng đắn, hợp pháp và được chứng thực bởi ủy ban nhân dân xã Thạch Hòa bằng văn bản chính thức “ Giao quyền sử dụng đất lâu dài và làm nhà ở"cho gia đình tôi ( đứng tên Trương Việt Tuấn) như chứng từ file đính kèm.

4. Trong quá trình sử dụng nhà và đất trên: Gia đình đã thực hiện đầy đủ các quy định của nhà nước về đóng thuế đất, đóng góp các khoản phí xây dựng xã vv….và hiện gia đình còn giữ một số hóa đơn xã thu tiên thuế đất

5. Gia đình anh Hà còn lại khoảng 200 m2 đất và đã xây nhà mới để ở trên mảnh đất còn lại.

II/Giải tỏa và đền bù:

1. Hiện nay mảnh đất trên trong diện giải tỏa giải phóng mặt bằng cho khu CN Láng Hòa Lạc

2. Ban Giải phóng mặt bằng thông báo chỉ đền bù mảnh đất trên giá trị: 200m2 đất ở, còn lại là đất vườn. Gia đình anh Hà được hưởng toàn bộ số quyền lợi 200m2 đất ở, gia đình tôi chỉ được hưởng diện tích 189 m2 đất vườn trồng trọt khoảng 28 triệu

3. Nếu gia đình tôi không thấy thỏa đáng thì 2 bên tự thương thảo về việc bồi thường có được không?

Rất mong nhận được sự trợ giúp Gia đình Trân trọng cảm ơn Quý Công ty !

>> Luật sư tư vấn về giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Như thông tin bạn cung cấp thì việc chuyển nhượng của bạn và anh Hà đã được lập thành văn bản và được chứng thực bởi cơ quan Nhà nước vì thế hợp đồng chuyển nhượng này là hợp pháp và bạn là người sử dụng đất hợp pháp của mảnh đất

Đối với việc thu hồi đất của bạn thì cơ quan nhà nước quyết định thu hồi để xây khu công nghiệp láng hòa lạc là đúng quy định của pháp luật vì theo Điều 16 Luật đất đai năm 2013 thì một trong các trường hợp Nhà nước được quyết định thu hồi đất là thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (điểm a Khoản 1 Điều này)

"1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng"

Hơn nữa, cụ thể hơn đối với việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được chi tiết trong Điều 62 Luật đất đai năm 2013

"Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)"

Và thu hồi đất để xây dựng khu công nghệ cao láng hòa lạc thuộc trường hợp tại điểm a Khoản 2 Điều này

Và vấn đề như bạn nói rằng việc thu hồi đất bạn có thể kiện trực tiếp ra Tòa hay thông qua thỏa thuận giữa bạn và gia đình anh Hà thì chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, bạn và anh Hà không thể tự thỏa thuận với nhau về việc bồi thường vì việc bồi thường về thu hồi đất được xác định theo quyết đinh của cơ quan Nhà nước và những tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường trong đó có Ban giải phóng mặt bằng thuộc Điều 68 Luật đất đai năm 2013

"1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư"

Thứ hai, nếu bạn không thấy thỏa đáng về việc bồi thường này bạn có thể khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền

Theo quy định tại Điều 204 Luật đất đai 2013 thì:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính".

Như vậy, trong trường hợp quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường mà người bị thu hồi có căn cứ cho rằng quyết định đó chưa đúng với thực tế đất bị thu hồi (loại đất, diện tích, vị trí...) thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính (Điều 9 Luật khiếu nại 2011).

Trình tự khiếu nại được quy định tại Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011 như sau:

"Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính".

Khi giải quyết khiếu nại của bạn thì cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do gia đình bạn cung cấp và hồ sơ địa chính được lưu trữ cũng như xác minh lại hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất của gia đình bạn để quyết định mức bồi thường chính xác của bạn là bao nhiêu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luậ đất đai - Công ty luật Minh Khuê