Phần đất của bà C bị ảnh hưởng mở đường có nguồn gốc diễn biến sử dụng như sau: Đất do ông Nguyễn Văn A đứng tên năm 1971 loại đất : vườn, diện tích 6.000m2. Năm 1979, ông Nguyễn Văn A chia cho con là Nguyễn Văn B sử dụng 3.000m2 (không làm giấy tờ). Ông Nguyễn Văn B cất một căn nhà lá ở trên đất từ năm 1979. Đến năm 1990 sửa lại thành nhà tường gạch, mái tôn. Ông Nguyễn Văn B có đăng ký trong Sổ đăng ký ruộng đất được Ủy ban nhân dân huyện duyệt ngày 18/11/1983, theo đó diện tích đất ở là 200m2, diện tích đất HNK (nông nghiệp) là 2800m2. Năm 1993, ông Nguyễn Văn B chết, con là bà Nguyễn Thị C tiếp tục sử dụng đến nay. Đặc điểm khu đất: Theo bản đồ địa chính số lập năm 2004, đất thuộc thửa 12 tờ 3 thị trấn Hóc Môn, huyện Hóc Môn, diện tích thực tế là 2.880m2, bề ngang tiếp giáp đường Lê Lợi là 60m, bề dài 48m, tính từ mép đường trở vào. Trên đất có căn nhà số 20, Lê Lợi, nhà tường, mái lợp tôn (cấp 4). Diện tích xây dựng nhà là 140m2 (7m x 20m), có vị trí nằm ở giữa khu đất, cách ranh giải tỏa đường Lê Lợi 20m, xung quanh căn nhà là đất trồng cây ăn trái, cây tạp. Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận. Phần đất 2.880m2 trên do bà Nguyễn Thị C đang sử dụng, trong đó phần bị ảnh hưởng bởi mở rộng đường là 318m2 (60m x 5,3m). Phần đất giải tỏa là từ ranh giải tỏa đường đo vào 5,3m (đã trừ lề đường) là đất trống, không có vật kiến trúc. Ngày 15/10/2014, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện lập Bảng chiết tính kinh phí bồi thường cho bà Nguyễn Thị C được bồi thường về đất như sau: - Đất ở mặt tiền đường: 200m2 đơn giá 10.500.000 đồng/m2 = 2.100.000.000 đ - Đất nông nghiệp mặt tiền: 118m2 đơn giá 375.000 đồng/m2 = 44.250.000 đ CỘNG: 2.144.250.000 đ (Giả thiết: đơn giá đất ở mặt tiền đường và đơn giá đất nông nghiệp mặt tiền trên đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền duyệt vào ngày 15/7/2014 và đã áp dụng chi trả cho các hộ trên suốt tuyến đường Lê Lợi; hạn mức đất ở của thị trấn Hóc Môn theo quy định của UBND thành phố là 200m2). Ngày 29/10/2014, bà Nguyễn Thị C không đồng ý Bảng chiết tính kinh phí bồi thường trên và khiếu nại yêu cầu UBND huyện Hóc Môn bồi thường diện tích đất ở cho bà hết diện tích 318m2 với giá là 10.500.000 đồng/m2 (3.339.000.000 đồng – chênh lệch tăng hơn cách tính của Ban BT - GPMB là 1.194.750.000 đ), thì bà mới chịu bàn giao mặt bằng cho Chủ đầu tư. Vì bà C cho rằng đất của bà có nguồn gốc đất ở có vườn, ao hình thành trước 18/12/1980, nếu khi cấp Giấy Chứng nhận thì được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013.

Tôi xin được hỏi để giải quyết trường hợp của bà Nguyễn Thị C trên được bồi thường về đất như thế nào theo quy định của pháp luật đất đai 2013? Tại sao? Căn cứ vào điều khoản nào của Luật Đất đai 2013, các Nghị định liên quan.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: B.L.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Quy định pháp luật về bồi thường khi giải phóng mặt bằng ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013;

Quyết định 70/2014/QĐ-UBND Quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

2. Nội dung phân tích:

- Căn cứ vào nội dung mà bạn đưa ra thì diện tích đất vườn của bà C là bà C sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1982, căn cứ vào quy định khoản 1, khoản 2 điều 103 luật đất đai 2013 có quy định :

"Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này".

Trong trường hợp này, diện tích đất vườn của bà C muốn được xác định là đất ở cần có các điều kiện sau:

- Đất này liền kề một thửa với đất đang có nhà ở;

- Diện tích đất vườn này của bà C có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điều 100 luật đất đai 2013 thì sẽ xác định diện tích sử dụng đất ở theo diện tích ghi trên một trong các loại giấy đấy. Còn nếu như các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điều 100 mà không ghi rõ diện tích  sử dụng đất thì diện tích đất này sẽ được xác định là đất ở và không được vượt quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Nếu như bà C có một trong các loại giấy tờ này thì có thể làm đơn khiếu nại lên UBND cấp huyện và kèm theo một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 điề 100 luật đất đai để yêu cầu  được bồi thường đất theo giá đất ở và tương ứng với diện tích đất ở được xác định theo các phân tích trên. 

- Còn nếu như không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản1, 2, 3 điều 100 luật đất đai thì mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất vườn sẽ được xác định theo khoản 5  điều 103 như sau:

"5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này."

Như vậy, nếu mảnh đất này không có một trong các giấy tờ quy định tại điều 100 luật đất đai và mảnh đất này đã được bà C sử dụng ổn định, lâu dài từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức giao đất của của địa phương do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành. Căn cứ vào quyết định 70/2014/QĐ-UBND tại điều 1 điểm a khoản 1 quy định về hạn mức giao đất ở đối với huyện Hóc Môn là không quá 160 m2 một hộ. Như vậy, diện tích đất vườn của nhà bà C thì sẽ có 160 m2 diện tích đất được xác định là đất ở, còn lại sẽ được xác định là diện tích đất vườn. 

Căn cứ vào các phân tích trên, đối với trường hợp này bà C chỉ có thể làm đơn khiếu nại để xác định lại diện tích đất ở là 160 m2 để được bồi thường theo giá đất ở với diện tích là 160 m2, còn diện tích đất vườn còn lại sẽ được bồi thường theo giá đất vườn như bình thường. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách liên hệ tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp

Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai - công ty Luật Minh Khuê.