1. Quy định pháp luật về diện tích tối thiểu được tách thửa ?

Thưa luật sư, Tôi tìm hiểu thông tin thấy mỗi tỉnh/thành phố hình như có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu để tách thửa (tách sổ đỏ). Xin luật sư tư vấn và hướng dẫn về vấn đề trên ? Cảm ơn luật sư!
Thưa luật sư, Nhà em có diện tích đất ở là 5000m2 (sổ đỏ), cha mẹ định phân thành 5 sổ cho 4 chị em và em. Em định hỏi thủ tục làm có dễ dàng không ? Cảm ơn!
Xin chào Luật Sư hiện tại mình đang ở Biên Hòa Đồng Nai. Thưa luật sư hiện tại gia đình mình đang sống chung trên một mảnh đất và ba mẹ mình muốn chia lại cho mình một phần mảnh đất đó. Nay mình muốn tách sổ riêng cho mảnh đất đó vậy xin hỏi luật sư trình tự như thế nào và lệ phí bao nhiêu. Mình xin cảm ơn.

Quy định pháp luật về diện tích tối thiểu được tách thửa ?

Luật sư tư vấn quy định về diện tích tối thiểu tách thửa, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Trước tiên do bạn không nói rõ nơi có đất ở đâu nên chúng tôi không thể xác định được diện tích tối thiểu tách thửa cụ thể cho bạn là như thế nào vì mỗi tỉnh sẽ ban hành một quyết định quy định về diện tích tối thiểu tách thửa khác nhau, cụ thể bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 144 và Điều 145 Luật đất đai năm 2013. Nếu sau khi bạn thực hiện tách thửa mà vẫn đảm bảo đủ điều kiện về diện tích tối thiểu, bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất như sau:

Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh quy định.

Lệ phí: Lệ phí địa chính ( mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định). Hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn không phải nộp lệ phí địa chính.

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

THưa luật sư, Em muốn chuyển đất 500 m2 đất vườn ao sang đất thổ cư thì thủ tục như thế nào ? Cần những giấy tờ và nộp hồ sơ tại đâu ? Em ở Hưng Yên, diện tích đất này từ năm 2003.

Theo khoản 2 khoản 4 điều 7 Quyết định 18/2014/QĐ- UBND

"...2.Đối với thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở (kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư) mà người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì diện tích đất ở được công nhận như sau:

b) Đối với thửa đất thuộc các phường, thị trấn được hình thành, sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004.

- Tại các vị trí đất ven quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, mặt đường phố, ven chợ:

+ Hộ gia đình có một nhân khẩu: Hạn mức công nhận diện tích đất ở là 120m2.

+ Hộ gia đình có hai nhân khẩu trở lên: Hạn mức công nhận diện tích đất ở là 100m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 450m2.

- Tại các vị trí đất còn lại:

+ Hộ gia đình có một nhân khẩu: Hạn mức công nhận diện tích đất ở là 250m2.

+ Hộ gia đình có hai nhân khẩu trở lên: Hạn mức công nhận diện tích đất ở là 200m2/khẩu, nhưng tối đa không quá 600m2.

....

4. Đối với thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở (kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư) mà người đang sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thửa đất đã hình thành, sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 1 Điều 4 bản Quy định này."

Điều 4. Hạn mức giao đất ở

Hạn mức giao đất ở làm căn cứ để: Giao đất ở tái định cư (đối với trường hợp không có mặt bằng quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt); giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà tại nông thôn và đô thị trên địa bàn tỉnh Hưng Yên được quy định như sau:

1. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tại các xã:

Phân loại

Mức tối thiểu

Mức tối đa

Đối với các vị trí đất ven quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện; ven chợ

40m2

120m2

Các vị trí còn lại

60m2

200m2

Theo đó, bạn có 500 m2 đất vườn ao, do bạn không nói rõ đất có gắn nhà ở không và cụ thể nơi có đất ở vị trí nào của tỉnh Hưng Yên. Do đó , bạn có thể tham khảo quy định trên, ngoại trừ diện tích được công nhận đất ở, còn lại được xếp vào đất vườn , ao.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Hồ sơ:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nộp: Cơ quan tài nguyên và môi trường. Ngoài ra, bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thưa luật sư, cho tôi hỏi: Năm 2007 tôi có mua một miếng đất bằng giấy tay sổ của chủ đất, hiện không có thổ cư, như vậy tôi có thể tách sổ được không ? Diện tích đất tôi mua là 60m. Hiện tại tôi đang ở trên mảnh đất này tại Dĩ An, Bình Dương. Tôi có thể lên 60m thổ cư để tách sổ được không? Mong luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn!

Trước tiên, bạn cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất.

Về diện tích tối thiểu tách thửa: Sau khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì sẽ có diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định 38/2014/QĐ-UBND quy định:

"1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

2. Các thửa đất mới hình thành và còn lại sau khi tách thửa theo quy định tại Khoản 1 Điều này phải bảo đảm:

a) Đối với thửa đất ở sau khi được tách thửa phải tiếp giáp đường và có kích thước bề rộng và chiều sâu của thửa đất tối thiểu là 4m;"

Do bạn cung cấp bạn đang ở Phường Tân Đông Hiệp nên diện tích 60m2 là diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại các phường, nếu đất của bạn đảm bảo có kích thước bề rộng và bề sâu tối thiểu 4m, diện tích tối thiểu là 60m2 thì bạn sẽ tách thửa được.

Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Trường hợp bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư với toàn bộ diện tích 60m2 phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của UBND huyện. Nếu không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất thì bạn sẽ không được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Thưa luật sư, cho tôi hỏi: Gia đình tôi đang có ý định mua một phần 22m2 của mảnh đất có tổng diện tích 339m2 đã có sổ đỏ. Bên bán nói chỉ có giấy tờ viết tay vì diện tích nhỏ không thể tách sổ được. Xin luật sư tư vấn giúp: Thứ nhất làm thể nào để tôi có quyền về mặt pháp lý trên mảnh đất đó? Thứ hai nếu giấy tờ viết tay khi xảy ra tranh chấp tôi được bồi thường như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Thứ nhất, về điều kiện tách thửa đất

Khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các giao dịch liên quan tới việc tự ý tách thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ không được công chứng, chứng thực và không thể thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất được.

Như vậy, việc bạn mua một phần thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì không thể đảm bảo về mặt pháp lý cho thửa đất đó được.Bạn chỉ có thể thực hiện các thủ tục pháp lý đối với thửa đất 22m2 trên trong trường hợp việc tách thửa này đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu.

Thứ hai, về giải quyết tranh chấp

Trường hợp bạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng 22m2 đất trên với người bán, hợp đồng này sẽ không được công chứng hay chứng thực. Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng này bị vô hiệu cả về hình thức và nội dung của hợp đồng. Khi đó, bạn chỉ có thể nhận lại số tiền đã đưa cho bên bán, việc bồi thường không được đặt ra do bạn cũng có lỗi làm cho hợp đồng này bị vô hiệu.

Thưa luật sư, cho tôi hỏi: Khi tách khẩu mà vẫn ở chung thì có quyền lợi gì về tài sản hay đất đai không ?

Việc tách hộ khẩu hay nhập hộ khẩu chỉ có ý nghĩa trong việc quản lý dân số, do đó, khi bạn tách khẩu mà vẫn ở chung và bạn có góp tiền để tạo nên tài sản thì bạn vẫn sẽ được hưởng phần của mình hoặc nếu bạn không có góp tiền vào tạo lập tài sản nhưng bạn được thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật thì bạn vẫn có quyền đối với tài sản.

Trân trọng!

2. Tách thửa làm sổ đất có được không ?

Xin chào công ty luật Minh Khuê. Tôi có một mảnh đất 5*33=165 m vuông nằm ở giữa mảnh đất 1302 m vuông, một mảnh kề bên của chủ đất đã xây dựng nhà ở.

Còn mảnh kế bên là đất trồng. Đất này tôi mua đã 8 năm đất không tranh chấp, có giấy tờ tay. Nay tôi muốn tách thửa làm sổ đất có được không?

Mong công ty luật tư vấn giúp tôi.

Người gửi: Ngọc Hạnh

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Trình tự, thủ tục tách thửa được quy định chi tiết tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

2. Hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm:

+ Đơn xin tách một thửa đất thành nhiều thửa đất hoặc hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./.

3. Tư vấn thủ tục tách thửa bán đất cho khách ?

Chào luật sư! Tôi có mảnh đất 2480m2 tại xã Bình Mỹ, Củ Chi mới chuyển sang thổ cư 100%. Tôi đang định phân lô 50m2 để bán, trên đất đã xin giấy phép xây dựng và xây được 3 căn nhà 36m2 trên mỗi nền 50m2 để bán, nhà thì hiện tại chưa có mua để ở.

Tôi có làm 1 con đường qua giữa đất như hình, đường chưa được nhà nước công nhận. Tôi biết muốn tách thửa thì diện tích tối thiểu phải 120m2(rộng 7m) cho đất trống và 80m2 (rộng 5m) cho đất đã có nhà ở. Vậy nếu có khách mua trên 120m2 thì tôi có thể cắt sổ riêng cho họ được không? Nếu không thì tôi cần làm thủ tục gì để được làm điều đó? Có phải bây giờ đất của tôi đã có nhà trên đó rồi thì tôi được tách thửa với diện tích tối thiểu 80m2?

Cảm ơn luật sư và mong nhận được hồi âm sớm!

Tư vấn thủ tục tách thửa bán đất cho khách ?

Luật sư tư vấn Luật đất đai trực tuyến gọi:1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Về vấn đề tách thửa:

Theo Điều 143, 144 Luật đất đai năm 2013 quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Trên cơ sở luật chung quy định, UBND TPHCM ra quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tổi thiểu sau khi tách thửa trên địa bàn.

Theo điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại huyện Củ Chi như sau:

"- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, đất của bạn 1 phần đã có nhà ở, vậy phần diện tích có nhà ở hiện hữu được phép tách thửa với diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. Còn phần đất còn lại không có nhà ở thì phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

Về việc có khách mua đất diện tích trên 120m2:

Điều 167 Luật đất đai 2013:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Quyết định 33/2014/QĐ-UBND chỉ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở chưa có nhà ở thì là 120m2, như vậy có nghĩa là nếu có khách mua với diện tích trên 120m2 thì bạn hoàn toàn có thể tách sổ riêng cho khách, tuy nhiên bạn phải đảm bảo thửa đất còn lại sau khi tách thửa và trừ lộ giới cũng phải đáp ứng được diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Trân trọng./.

4. Tư vấn thủ tục xin tách thửa 2000 m2 ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: 1) Gia Đình em muốn tách cho mấy anh em tôi thì mẫu đơn và thủ tục phải làm như thế nào?

2) Gia Đình tôi có mua 2000 m2 nay đã 2 năm rồi mà bên bán chưa làm giấy tờ tách đất vậy thì mẫu đơn và thủ tục phải làm như thế nào?
Xin cám ơn.

Người gửi: Thanh

Tư vấn thủ tục xin tách thửa 2000 m2 ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời lời như sau:

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, theo đó:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Hồ sơ tách thửa theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính bao gồm:

"a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp"

Hồ sơ được nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 20 ngày.

Ngoài ra, diện tích tách thửa tối thiểu đối với từng loại đất, ở từng địa phương là khác nhau do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định. Trong thư tư vấn bạn không nêu rõ loại đất, địa phương nơi có mảnh đất nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn đối với mảnh đất có diện tích 2000m2 này có đủ điều kiện để tách thửa hay không. Bạn có thể tìm và đối chiếu với Quyết định do UBND cấp tỉnh ban hành về diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh/thành phố nơi có đất vào trường hợp của mình.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo Tổng đài tư vấn 1900.6162.

Trân trọng!

5. Hướng dẫn về hạn mức đất ở và quy định tách thửa ?

Chào Luật sư! Tôi có một vấn đề thắc mắc, xin Luật sư cho tôi giải đáp: Năm 1988, gia đình tôi được UBND huyện cấp cho gia đình tôi một lô đất ở và làm vườn với diện tích 1500m2. Đến nay tôi mới có điều kiên đăng kí cấp GCNQSD đất.
Tuy nhiên, khi gặp cán bộ địa chính để thực hiện lập các thủ tục cấp giấy CNQSD đất thì được biết thửa đất đã được UBND huyện cấp cho gia đình tôi trước đây được đo đạc thành 02 thửa đất. Đối chiếu với quy định của địa phương thì gia đình tôi được công nhận 400m2 đất ở, còn lại là đất nông nghiệp.Nay tôi muốn kê khai mỗi thửa đất 200m2 đất ở để thuận tiện cho việc sử dụng có được không thưa Luật sư?Vì Tôi được cán bộ ĐC trả lời là diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất chỉ được cấp đất trên 01 thửa đất. Nếu tôi muốn có đất ở của thửa đất còn lại thì tôi phải chuyển mục đích và nộp 100% tiền sử dụng đất nhưng hiện nay tôi không đủ khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất.
Mong Luật sư hồi âm. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Xin chân thành cảm ơn Luật sư đã tư vấn!

Trả lời:

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/ NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất:

Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đấttheo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đấtcó thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Như vậy theo thông tin bạn trình bày thì việc gia đình bạn được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền ử dụng đất thông qua việc công nhận quyền sử dụng đất và cán bộ ĐC trả lời là diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất chỉ được cấp đất trên 01 thửa đất thì có thể thấy đấy là trường hợp gia đình bạn đang thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Việc cán bộ địa chính trả lời thông tin trên là có cơ sở khi diện tích đất nhà bạn được công nhận là đất ở vượt quá hạn mức tại địa phương khi bạn thực hiện việc công nhận là đất ở thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất. Còn cán bộ phân tích rằng bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất không rõ là chuyển từ đất nào sang đất nào để phân tích việc hướng dẫn đó có sai hay không.Với việc xin tách thửa chỉ cần đáp ứng về diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định thì việc tách thửa sẽ được thực hiện.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Diện tích đất 65m2 có được tách thửa và cấp GCNQSDĐ không ?

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê , cho em hỏi một vấn đề : '' Cha em có miếng đất diện tích là 300m2,là đất thổ cư,có đầy đủ GCNQSDĐ.Nay cha em muốn cắt cho em một miếng xây nhà,diện tích là 5×13(65m2). Vậy em có được tách thửa và được cấp GCNQSDĐ không ạ? Miếng đất thuộc huyện Thống Nhất,Tỉnh Đồng Nai ".

Kính mong luật sư sớm có phản hồi lại cho em .

Người gửi: N. Y .T

Diện tích đất 65m2 có được tách thửa và cấp GCNQSDĐ không ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất ở khi tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa quy định ở từng địa phương do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

Bạn có nói rằng, cha của bạn muốn tách cho bạn diện tích đất ở là 65m2 để xây dựng nhà ở. Vấn đề quan trọng là chúng ta phải xem xét về diện tích tối thiểu tách thửa do UBND tỉnh Đồng Nai ban hành.

Theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở như sau:

"a) Đối với loại đất ở:

- Các phường thuộc thành phố Biên Hòa: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng bốn mươi lăm mét vuông (45m2). Trường hợp thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng ba mươi sáu mét vuông (36m2).

- Các xã thuộc thành phố Biên Hòa và các phường thuộc thị xã Long Khánh: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm mươi lăm mét vuông (55m2).

- Các xã thuộc thị xã Long Khánh, thị trấn thuộc các huyện và các xã thuộc huyện Nhơn Trạch: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng sáu mươi lăm mét vuông (65m2).

- Các xã còn lại thuộc các huyện: Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng tám mươi mét vuông (80m2).

Ngoài mức diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định nêu trên, lô đất xây dựng nhà ở tại các đô thị (các phường thuộc thành phố Biên Hòa, các phường thuộc thị xã Long Khánh và các thị trấn thuộc huyện) mà vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng hai mươi mét (20m) thì thửa đất tách mới và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn phẩy năm mét (4,5m). Những khu vực còn lại (thửa đất tiếp giáp với đường hẻm, đường chưa đặt tên) hoặc vị trí thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì thửa đất tách mới và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn mét (4m)".

Bạn có cho biết bạn thuộc huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai, nên theo quy định trên thì diện tích tối thiểu tách thửa phải là lớn hơn hoặc bằng 80m2.

Như vậy, với diện tích 65m2 mà cha của bạn có ý định tách thửa cho bạn sẽ không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa và sẽ không được tách thửa, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Muốn được tách thửa thì cha của bạn phải cho bạn diện tích ít nhất là 80m2.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê