1. Nhà Em đang làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà ở và UBND xã có tính mức giá đất là 50.000/m2 (áp dụng trước năm 1990), mà đất nhà ở là 300m2. Vậy với mức giá như vậy có đúng không? Nếu không đúng thì em phải làm gì thưa luật sư?

2. Hiện tại gia đình em chưa có điều kiện để chi trả nên chưa thể lấy bìa đỏ được. Vậy thì, hết năm 2013 có còn được giải quyết nữa không, nếu giải quyết thì mức giá sẽ được tính như thế nào?

Em xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Em rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư                                     

Người gửi:my nguyen

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

.Tư vấn Quy định về cấp sổ đỏ cho đất khai hoang?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  - 1900 6162

Trả lời câu hỏi thứ nhất:

Hiện nay, pháp luật hiện hành không quy định thế nào là “đất khai hoang” cũng như trường hợp “đất khai hoang” khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất hay không. Pháp luật hiện hành chỉ quy định về những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất như sau (theo khoản 4, Điều 3, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, quy định trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất):

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp đất đã sử dụng ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai 2003.

1. Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất ở trước ngày 15/10/1993 theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (QSD) đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định nêu trên, mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

……

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định nêu trên, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Tại khoản 1, Điều 3 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định đất đã sử dụng ổn định là đất đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây:

- Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận;

- Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Thửa đất bạn đang ở có từ trước 15/10/1993, tuy nhiên bạn còn chưa trình bày rõ về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, các giấy tờ về đất (nếu có), do vậy không có cơ sở trả lời cụ thể trường hợp bạn khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất hay không.

Nếu thửa đất bạn đang sử dụng đã được UBND xã xác nhận không phải là đất lấn chiếm, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đất ở tại địa phương, là đất đã sử dụng ổn định đáp ứng tiêu chí quy định tại khoản 1, Điều 3 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và phù hợp với quy định tại khoản 4, Điều 3, Nghị định 198/2004/NĐ-CP, thì khi được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trả lời câu hỏi thứ hai:

Theo Nghị định số 120/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất có quy định về căn cứ tính thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc theo mục đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, tiền sử dụng đất được tính theo diện tích đất được cấp giấy chứng nhận và giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Trả lời câu hỏi thứ ba:

Trong trường hợp bạn chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 120/2010/NĐ-CP:

Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

 

Ý kiến bổ sung:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Chúng tôi, Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:

- Theo các văn bản pháp luật hiện nay không thấy có khái niệm đất khai hoang. Tuy nhiên, căn cứ vào Nghị định 74/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp quy định:
"Đất khai hoang là đất chưa bao giờ được dùng vào sản xuất hoặc đã bị bỏ hoang ít nhất 5 năm tính đến thời điểm khai hoang đưa vào sản xuất".

Như bạn nói thì đất nhà bạn có trước ngày 15/10/1993 thì chưa thể xác định được là đất khai hoang hay không.

- Theo quy định tại Khoản 4, Điều 50, Luật Đất đai năm 2003 và Điểm C, Khoản 2, Điều 48, Nghị định số 181/ 2004/ NĐ-CP: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50, Luật Đất đai được UBND xã, phường,thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, và Không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993, phải nộp tiền sử dụng đất nếu sử dụng từ 15-10-1993 đến trước 1-7-2004.

Như vậy,đất của nhà bạn đủ điều kiện xin cấp GCNQSDĐ, và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Tuy nhiên,Việc UBND xã yêu cầu đóng mức giá đất là 50.000/m2 có thể là do phần đất trên đã vượt hạn mức quy định. Theo quy định tại Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 bổ sung vào  Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ thì trường hợp vượt hạn mức thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% theo giá đất do UBND tỉnh quy định đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở mới; bằng 100% theo giá đất ở do UBND cấp tỉnh quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở.

- Nếu đủ các điều kiện để được cấp GCNQSDĐ thì gia đình bạn có thể yêu cầu chính quyền địa phương nơi bạn đang sinh sống cấp bất kì lúc nào do luật không quy định thời hạn cấp, nghĩa là hết năm 2013 vẫn còn được giải quyết.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật - Công ty luật Minh Khuê

--------------------------------

THAM KHẢO DỊCH VỤ TƯ VẤN LIÊN QUAN:

1. Tư vấn pháp luật lao động;

3.Tư vấn pháp luật lĩnh vực dân sự;

4. Tư vấn luật hành chính Việt Nam;

2. Luật sư riêng cho doanh nghiệp;

5. Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

6. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hôn nhân gia đình;