Tôi vừa mua một miếng đất tại Thị trấn Sông Đốc - huyện Trần Văn Thời - tỉnh Cà Mau vào tháng 10/2014. Tiến hành thủ tục mua bán đều ổn thoả. Tôi đã đóng tiền thuế đất chuyển đổi mục đích sử dụng trong 20 năm và có giấy tờ đầy đủ tại Uỷ ban huyện Trần Văn Thời. Tuy nhiên, khi qua phòng xây dựng xin phép xây dựng thì không được sự đồng ý, vì đó là khu quy hoạch hành chính (thị trấn Sông Đốc chuẩn bị lên cấp xã) và có công văn từ hồi tháng 9/2014,nhưng chưa triển khai. Nay chính quyền địa phương không cho tôi thi công xây dựng vì không giấy phép.

Xin hỏi tại sao đã là đất quy hoạch hành chính mà Uỷ ban huyện Trần Văn Thời vẫn đồng ý cho tôi chuyển đổi mục đích xây dựng? Xin hỏi đất quy hoạch thì tôi có quyền mua bán đất hay không? Nếu không tại sao chính quyền địa phương không cấm hay bác bỏ thủ tục mua đất của tôi? Và bây giờ tôi phải làm sao để được bồi thường tiền đất và tiền đã đóng thuế đất chuyển đổi mục đích xây dựng trong 20 năm?

Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: Châu Lê Thái.

Câu hỏi được biên tập từchuyên mục hỏi đáp pháp luậtcủa Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn pháp luật đất đai, hành chính, dân sự. Gọi: 1900 6162

Trả lời:

Cơ sở pháp luật:

Luật đất đai năm 2013

Nội dung trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

Các Khoản 2, 3, 4 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất khi có quy hoạch như sau:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”. Như vậy, trong thời gian có quy hoạch sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn được thực hiện quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người mua không được xây mới nhà cửa.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì bạn sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm (vì huyện đã có kế hoạch sử dụng đất quy hoạch đó). Chính vì vậy mà bạn sẽ không có quyền được mua bán đất đã có quy hoạch này

Sau khi mảnh đất mà bạn mua bị thu hồi bạn sẽ được cơ quan thu hồi bồi thường theo quy định của pháp luật chứ tiền thuế đất mà bạn đóng sẽ không thể lấy lại được vì đây là lệ phí đất đai khi bạn mua đất và sau khi mua đất mảh đất này là của bạn nên bạn sẽ là chủ thể được nhận đền bù đất khi cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất khi thực hiện kế hoạch quy hoạch đất.
Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai