Kính gửi Công ty Luật Minh Khuê! Vợ chồng chúng tôi đang sống cùng với mẹ đẻ của vợ tôi. Nhưng do mẹ đẻ tôi cắm giấy quyền sử dụng đất đứng tên mẹ vợ tôi. Đến nay chủ nợ đã gửi đơn ra thi hành án. Thi hành án đang làm thủ tục kê biên và cưỡng chế. Trên mảnh đất có tài sản là ngôi nhà do vợ chồng tôi xây dựng nhưng không có giấy cấp phép xây dựng. Giấy quyền sử dụng đất cấp năm 1999. Lúc đó vợ tôi 17 tuổi. Vậy tôi xin hỏi khi bị kê biên cưỡng chế, vợ chồng chúng tôi sẽ được quyền lợi gì trên mảnh đất đó như: chia đôi đất hay lấy lại số tiền mà vợ chồng tôi đã xây dựng ngôi nhà? Xin kính mong công ty luật Minh Khuê tư vấn và giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật dân sự  của công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.1940

 

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật số 64/2014/QH13 của Quốc hội : LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 của Quốc hội

Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng

Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự

Thông tư liên tịch 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự

2. Nội dung phân tích: 

Theo Khoản 2 Điều 110 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 thì mảnh đất đó có Giấy quyền sử dụng đất cấp năm 1999 nên thuộc trường hợp được kê biên, xử lý trong thi hành án.

"Điều 110. Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án

1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó."

Vì mảnh đất đứng tên mẹ vợ bạn có tài sản là ngôi nhà do vợ chồng bạn xây dựng nhưng không có giấy cấp phép xây dựng. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình trước hết bạn  cần tiến hành các thủ tục để có được giấy phép xây dựng theo các điều kiện quy định tại điều 5 và điều 6 Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng và thủ tục qui định tại Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp giấy phép xây dựng. Vì nếu không có giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp hành chính như: dỡ bỏ công trình, yêu cầu đình chỉ việc thi công...

Như vậy, nếu bạn không có giấy phép xây dựng thì ngôi nhà của bạn sẽ bị dỡ bỏ nên bạn sẽ không có quyền đối với ngôi nhà này. Trong trường hợp bạn xin được giấy phép xây dựng thì quyền lợi của bạn vẫn được đảm bảo khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành thi án.

Điều 111 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 quy định về kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án sẽ tiến hành như sau:

"Điều 111. Kê biên quyền sử dụng đất

1. Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.

2. Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.

3. Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên."

Tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác thì xử lý theo Khoản 1 Điều 113 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014:

"Điều 113. Xử lý tài sản gắn liền với đất đã kê biên

1. Trường hợp tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác thì xử lý như sau:

a) Đối với tài sản có trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Trường hợp người có tài sản không tự nguyện di chuyển tài sản thì Chấp hành viên hướng dẫn cho người có tài sản và người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản về phương thức giải quyết tài sản. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày hướng dẫn mà họ không thoả thuận được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án và người có tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp người có tài sản là người thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà không hình thành pháp nhân mới thì người có tài sản được quyền tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký kết với người phải thi hành án. Trường hợp này, trước khi xử lý quyền sử dụng đất, Chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người tham gia đấu giá, người được đề nghị nhận quyền sử dụng đất về quyền được tiếp tục ký hợp đồng của người có tài sản gắn liền với đất;

b) Đối với tài sản có sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả lại quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Sau thời hạn 15 ngày, kể từ ngày yêu cầu, mà người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất.

Đối với tài sản có sau khi kê biên, nếu người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì tài sản phải bị tháo dỡ. Chấp hành viên tổ chức việc tháo dỡ tài sản, trừ trường hợp người nhận quyền sử dụng đất hoặc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài sản;

c) Người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền bán tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản."

Theo quy định trên thì ngôi nhà của vợ chồng bạn có trước khi mẹ bạn nhận được quyết định thi hành án thì vợ chồng bạn phải tự nguyện di dời ngôi nhà để trả quyền sử dụng đất cho mẹ vợ bạn. Tuy nhiên vì cấu trúc của ngôi nhà là không thể di chuyển được nên trong trường hợp vợ chồng bạn đã xin được giấy phép xây dựng thì sẽ được hoàn trả tiền bán tài sản nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê