1. Sai tên trên sổ đỏ phải làm thế nào ?

Chào Luật sư Minh Khuê. Nhà tôi có mảnh đất thổ cư 200m2, mới làm sổ đỏ năm 2017. Đến hiện tại tôi mới phát hiện có sai sót về tên đệm của tên trên phần tên người sử dụng đất . Không biết đối với trường hợp này tôi có thể làm những thủ tục gì để đúng với tên thực sự của tôi được ạ? Tôi cảm ơn quý Luật sư.

Sai tên trên sổ đỏ phải làm thế nào ?

Luật sư tư vấn hiệu đính, chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư trả lời.

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Khoản 1 Điều 116 Luật đất đai năm 2013 quy định:

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính trên giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

Như vậy, việc sai sót tên đệm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc trường hợp tại điểm a khỏan 1 Điều 116 Luật đất đai 2013, do đó bạn sẽ thực hiện thủ tục đính chính trên giấy chứng nhận. Do trong thư bạn không nói rõ sự sai sót này do lỗi của Văn phòng đăng ký đất đai hay do lỗi của bạn trong việc cung cấp thông tin. Nếu do lỗi của văn phòng đăng ký đất đai bạn sẽ nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đính chính. Còn trường hợp do lỗi của bạn thì ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có đơn đề nghị để được đính chính sai sót trên sổ đỏ.

Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

2. Bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nào ?

Thưa Luât sư! Năm 1993 UBND Quận có cấp GCN QSDĐ cho Bà A chồng lên đất gia đình tôi đang ở từ năm 1979. Năm 1995 cấp GCN QSDĐ cho tôi. Năm 2004 xảy ra tranh chấp. Sau quá trình giải quyết của UBND Quận đã thu hồi GCN QSDĐ của tôi năm 2004, không thu hồi của Bà A được. Năm 2004 căn nhà do lâu ngày bị sập nhưng tôi không được phép dựng lại vì đang tranh chấp.

.Năm 2007 tôi đi đăng kí xin cấp lại thì UBND từ chối vì lý do "không thu hồi được GCN của Bà A". Tôi có đơn khiếu nại, UBND hướng dẫn thủ tục sang Tòa án. Hiện nay Bà A đã chết, con Bà A bằng hình thức nào đó đã chuyển nhượng mảnh đất này cho người khác. Xin khẳng định là nguồn gốc và thực tế gia đình tôi sử dụng từ 1979, Vậy bây giờ tôi muốn đòi lại mảnh đất này bằng cách nào?

Xin trân thành cảm ơn Luật sư!

Bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Điều 3, Luật đất đai 2013 Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Căn cứ vào quy định trên cùng với những tình tiết bạn đưa ra đó là diện tích đất của bà A được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn lên đất của nhà bạn thì xung đột giữa bạn và bà A là tranh chấp đất đai. Để đòi lại mảnh đất đang có tranh chấp, tức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn thì bạn sẽ phải thông qua các phương thức giải quyết sau:

Đối với tranh chấp về đất đai thì buộc các bên phải tiến hành hòa giải, trong đó các bên có quyền lựa chọn tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở được quy định tại khoản 2, 3 và 4 của điều 202 Luật đất đai 2013

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Theo quy định này thì khi các bên không thể ngồi với nhau tự hòa giải được thì sẽ gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để Ủy ban nhan dân cấp xã tiến hành hòa giải. Hòa giải có thể thành hoặc không thành. Trong trường hợp hòa giải thành và có thay đổi diện tích đất hoặc người sử dụng đất thì các bên sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Nếu các bên hòa giải không thành thì sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết nhưng với điều kiện:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Tức là, cả hai bên trong quan hệ đều phải có GCN QSD, tuy nhiên như bạn đã trình bày thì bạn đã bị Cơ quan nhà nước thu hồi GCNQDĐ nhưng nếu bạn có một trong những giấy tờ được quy định tại điều 100, Luật đất đai 2013 thì vẫn áp dụng được quy định nêu trên.

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Trong trường hợp bạn không có các giấy tờ quy định tại điều 100, Luật đất đai 2013 thì bạn sẽ giải quyết tranh chấp theo những cách thức sau:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Một là bạn sẽ nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và nếu không đồng ý với cách giải quyết của Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện thì bạn có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân về quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Hai là bạn khởi kiện ngay ra Tòa án nhân dân với đơn khởi kiện là giải quyết tranh chấp về đất đai

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng!

3. Thủ tục thay đổi tên sổ đỏ?

Xin chào công ty luật Minh Khuê! Cho tôi hỏi một số vấn đề như sau: Gia đình tôi có mảnh đất khoảng 1000m2. Bố tôi đã mất từ năm1997, sổ đỏ đứng tên mẹ tôi. Năm 2008 mẹ tôi có cho tôi một mảnh khoảng 500m2 và tôi cất nhà ở từ đó tới nay, tuy nhiên tôi vẫn không làm sổ đỏ riêng mà vẫn là sổ đỏ mẹ tôi đứng tên.

Năm nay 2015 có dự án làm đường và phần đất của mẹ tôi bị giải tỏa hết, sau khi nhận đền bù, theo tôi được biết khi làm lại sổ đỏ thì sổ đỏ phần đất của tôi đứng tên tôi ( Vì như thế thì mẹ tôi mới được cấp đất tái định cư). Tuy nhiên sau đó mẹ tôi không ở chỗ tái định cư mà lại lấy lại phần đất của tôi, khi tôi hỏi sổ đỏ thì sổ đỏ đó đã bị thay đổi và đứng tên của mẹ tôi.

Như vậy xin cho tôi hỏi : Thứ nhất: Tôi có thể lấy lại phần đất của tôi không? Thứ hai : Làm cách nào mà mẹ tôi thay đổi tên sổ đỏ đứng tên tôi sang tên mẹ tôi lại mà tôi không được biết.

Người gửi: Đặng Vinh

Thủ tục thay đổi tên sổ đỏ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

1. Về việc tặng cho đất đai của mẹ bạn cho bạn

Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 thì việc tặng cho quyền sử dụng đất của mẹ bạn cho bạn bắt buộc phải tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho tại văn phòng công chứng thì việc tặng cho mới có giá trị pháp lý và được pháp luật công nhận:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, việc mẹ bạn tặng cho bạn đất do không tiến hành công chứng, chứng thực nên về mặt pháp lý pháp luật sẽ không công nhận đồng nghĩa với việc chưa thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn nên mẹ bạn vẫn là người duy nhất đứng tên trong sổ đỏ và là chủ sở duy nhất đối với mảnh đất của bố mẹ bạn.

2. Về việc đứng tên sổ đỏ sau khi đền bù đất

Sau khi đền bù đất bạn sẽ chỉ được đứng tên trong sổ đỏ đối với phần đất mà mẹ bạn tặng cho khi việc tặng cho này được công chứng, chứng thực từ cơ quan có thẩm quyền. (việc tặng cho này sẽ được thực hiện lại vì mảnh đất cũ đã thay bằng phần diện tích đất sau khi đền bù và sẽ thực hiện thủ tục tặng cho từ đầu)

Chính vì vậy, nếu như mẹ bạn không thực hiện thủ tục tặng cho đất trên phần diện tích đất mới sau khi đền bù thì bạn sẽ không được đứng tên trong sổ đỏ và khi đó, mẹ bạn sẽ là người duy nhất được đứng tên trong sổ đỏ đối với mảnh đất này. Do vậy, nếu bạn muốn lấy lại phần đất được tặng cho thì bạn và mẹ bạn sẽ phải thực hiện thủ tục tặng cho và sang tên quyền sử dụng đất heo quy định của pháp luật thì bạn mới được quyền sở hữu đối với mảnh đất đó.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Hy vọng những tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn giải đáp được phần nào các thắc mắc! Trân trọng./.

4. Tư vấn về cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất hoang hóa ?

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có một số thắc mắc, cần được giải đáp như sau: Tôi đang gặp khó khăn về 1 số vấn đề liên quan đến một ô đất nông nghiệp thuộc loại đất vườn đồi bị bỏ hoang nhiều năm và đã hoàn toàn mất mặt bằng canh tác.

Tháng 4 / 1994 chính quyền xã đã thu của tôi tiền nộp sản 1 lần và giao cho tôi quản lý, phục hóa và sử dụng lâu dài (ghi rõ trong biên bản giải quyết đất do chủ tịch xã ký, có dấu ủy ban). Sau khi nhận ô đất này tôi đã tiến hành san lấp, cải tạo, phục hóa lại đất và nộp thuế nhà đất (nay là thuế đất phi nông nghiệp đầy đủ cho đến nay và hiện tôi vẫn giữ đủ biên bản giải quyết đất, biên nhận thu tiền nộp sản 1 lần đều có dấu ủy ban cùng hóa đơn nộp thuế nhà đất từ năm 2000 đến nay, còn hóa đơn của các năm trước đã bị thất lạc). Vậy giờ tôi phải làm gì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Mong luật sư tư vấn giúp tôi.

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: N.Q.V

Thủ tục thay đổi tên sổ đỏ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

UBND xã không có thẩm quyền giao đất, vì vậy, việc UBND xã giao đất cho gia đình bạn là không đúng thẩm quyền.

Căn cứ Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau."

Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất lâu dài như sau:

"Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."

Bạn có biên lai nộp thuế nhà đất từ năm 2000 đến nay, thuộc trường hợp quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 21 như đã nêu trên. Tuy nhiên, giấy tờ này không thể hiện việc bạn sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quy định tại khoản 2 Điều 23 ở trên.

Như vậy, dựa vào các quy định nêu trên, bạn cần phải cung cấp đầy đủ những giấy tờ bạn đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến nay. Do bạn bị mất những giấy tờ chứng minh từ năm 2000 trở về trước nên bạn cần trình bày rõ ràng vấn đề này khi nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, ngoài giấy tờ về việc đóng thuế bạn xem xét cố gắng cung cấp những giấy tờ quy định tại khoản 2 điều 21 nêu trên.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Trân trọng./.

5. Hướng dẫn rút sổ đỏ tại ngân hàng ?

Thưa Luật sư: Trước đây bố tôi có làm việc trong một công ty cổ phần và có vay ( tạm ứng) của công ty một số tiền để phục vụ kinh doanh. Phía công ty có yêu cầu bố tôi dùng tài sản là nhà riêng để thế chấp Ngân hàng cho công ty vay. Hiện nay, các khoản nợ của công ty với Ngân hàng đã thanh toán hết, chỉ còn 2 nghĩa vụ bảo lãnh bảo hành ngày đến hạn là tháng 6/2016 trị giá 52 triệu đồng.

Theo sổ sách kế toán theo dõi tại công ty, đến nay bố tôi vẫn nợ một số tiền. Nay không may bố tôi đột ngột qua đời không để lại thông tin các khoản nợ, vay với các tổ chức, cá nhân. Có một vài người đến mang những giấy tờ, trên đó có chữ ký của bố tôi về việc nhận nợ. Về khoản nợ với công ty và các cá nhân khác có giấy tờ nhận nợ, gia đình tôi đến nay đã không còn đủ khả năng để trả nợ. Kính mong các Luật sư giải đáp cho tôi một số câu hỏi sau: 1. Gia đình chúng tôi muốn rút bìa đỏ đã thế chấp ngân hàng ra có được không? Và bằng cách nào? Có cần thông qua phía công ty mới được rút không? 2. Gia đình tôi liệu có bị phía công ty kiện không?

Xin cảm ơn!

Rút sổ đỏ tại ngân hàng ?

Luật sư tư vấn luật dân sư trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Điều kiện rút sổ đỏ tại ngân hàng?

Điều 344 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định Thời hạn thế chấp

"Các bên thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản; nếu không có thỏa thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp"

Theo quy định trên, bạn được rút lại sổ đỏ khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp. Theo như thông tin bạn cung cấp, sổ đỏ nhà bạn để cho công ty của bố bạn thế chấp vay tiền, như vậy, chỉ được rút lại sổ đỏ khi công ty bạn và ngân hàng có thỏa thuận với nhau về thời hạn thế chấp khi hết thời hạn đó, hoặc khi công ty bạn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho công ty.

2. Gia đình có bị kiện hay không?

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

khoản 8 Điều 374. Căn cứ chấm dứt nghĩa vụ dân sự

"Nghĩa vụ dân sự chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

8. Bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân, chủ thể khác chấm dứt mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân, chủ thể đó thực hiện;"

Điều 384. Chấm dứt nghĩa vụ dân sự khi bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân, chủ thể khác chấm dứt

"Khi các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về việc nghĩa vụ phải do chính bên có nghĩa vụ thực hiện mà cá nhân chết hoặc pháp nhân, chủ thể khác chấm dứt thì nghĩa vụ cũng chấm dứt."

Điều 637. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

"1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trong trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người thừa kế.

3. Trong trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

4. Trong trường hợp Nhà nước, cơ quan, tổ chức hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân."

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi, Bộ luật Tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011

khoản 3 Điều 25. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án6

"3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự."

Điều 161 về Quyền khởi kiện vụ án
"Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình."

Theo như quy định trên, thì công ty hoặc cá nhân là người cho vay nợ có quyền khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đòi nợ. Tuy nhiên, trong tình huống bạn nêu, thì bố bạn vay nợ cho hoạt động kinh doanh. Bạn phải xác định vay đó mẹ bạn có biết không? bố và mẹ bạn có thỏa thuận với nhau hay không? Nếu việc vay tiền này mà mẹ bạn không biết, thì những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do bố bạn để lại.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Làm 1 sổ đỏ với nhiều thửa đất được không?

Kính chào luật sư, tôi có một thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp của luật sư: Cho tôi hỏi hiện tôi đang ở trên nền nhà DT 3*14 và muốn mua lô đất bên cạnh là 3* 14, Vậy giờ cho tôi hỏi có gộp chung lại làm 1 sổ hồng và xây dựng được không?

Bên nhà thì đang làm sổ hồng, còn bên đất thì chưa có sổ gì hết. Tôi đang ở Huyện Hóc Môn -TPHCM. Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn!

Người gửi: T.K

Kính chào bạn Trương Diễm, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được ghi nhận trên cùng một loại giấy là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, có thể gọi ngắn gọn là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay sổ đỏ).

Trường hợp của bạn, bạn đang sử dụng diện tích đất 3*14 mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện nay bạn lại nhận chuyển nhượng (mua) thêm diện tích 3*14 ngay bên cạnh thì bạn hoàn toàn có thể làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổng diện tích đất của bạn, tức là chung trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, khoản 1 Điều 30 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Trường hợp sử dụng đất thuộc phạm vi nhiều xã, phường, thị trấn nhưng cùng thuộc thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của một cơ quan thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; trong đó phải xác định từng phần diện tích thuộc phạm vi từng đơn vị hành chính cấp xã".

Trong trường hợp bạn đang làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tức là tách riêng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có 2 lựa chọn:

- Một là, giữ nguyên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tiếp tục làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hai là, làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, bạn hoàn toàn có thể gộp chung lại trong 1 sổ đỏ và xây dựng nhà ở.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê