Nhưng tôi hiện tại ở xa, không có mặt ở địa phương, vậy mẹ tôi có thể sang tên sổ đỏ cho tôi mà chỉ cần chữ ký của mẹ mà không cần sự có mặt của tôi tại Một Cửa và Công Chứng địa phương được không? Mẹ tôi có toàn bộ giấy tờ tuỳ thân cần thiết của tôi: CMND và sổ hộ khẩu. Mọi lệ phí mẹ tôi sẽ thay tôi thanh toán.

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi của quý luật sư!

Người hỏi: N.P.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.
 

Trả lời:

Thưa quý khách hàng, Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013 

Bộ luật Dân sự 2005 

Luật Công Chứng 2014

Nội dung phân tích:

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Về trình tự, thủ tục làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ, mẹ bạn và bạn thực hiện theo các các bước sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mẹ bạn và bạn mang theo chứng minh thư nhân dân của từng người và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Kê khai và nộp lệ phí trước bạ tại chi cục thuế địa phương

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013: “4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất"

Từ các phân tích trên, đối với trường hợp của bạn, để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sự có mặt của cả mẹ bạn và bạn để thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu bạn không thể có mặt tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng thì bạn có thể ủy quyền cho một người khác thay bạn thực hiện thủ tục này.

Pháp luật quy định về "Ủy quyền" như sau:

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (Điều 581 Bộ luật Dân sự 2005)

Theo Luật công chứng 2014 quy định  về công chứng hợp đồng ủy quyền như sau: 

Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.

Theo đó, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật. Người được ủy quyền sẽ được thay mặt và nhân danh người bạn thực hiện thủ tục nhận chuyển nhận quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email luatsu@luatminhkhue.vn hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900 6162.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  1900 6162

Ý kiến trả lời bổ sung: 

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

 

Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự 2005;

Luật đất đai 2013;

Nghị định 65/2013/ NĐ - CP  Nghị Định Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân vàLuật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

Nội dung tư vấn bổ sung:

Căn cứ vào điều 465 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận của các bên về vấn đề cho và nhận tài sản mà tài sản đó không bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự.

"Điều 465. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận".

Đối với vấn đề của bạn là bản thân đất đấy là của mẹ bạn, bây giờ muốn sang tên lại cho bạn thì sẽ thực hiện làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. 

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Vậy, quyền sử dụng đất là một đối tượng mà hiện nay pháp luật đất đai cho phép các chủ thể được quyền thực hiện quyền chuyển nhượng , tặng cho, thế chấp". Khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải lập thành hợp đồng và phải được công chứng tại các văn phòng công chứng và chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn.
Sau khi đã lập hợp đồng xong và đã có công chứng, chứng thực,  mình mẹ bạn có thể  đến văn phòng đăng ký đất đai  mà không cần sự có mặt của bạn để thực hiện sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, hồ sơ gồm có:
Hợp đồng tặng cho đã có công chứng, chứng thực;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ tùy thân như:chứng minh nhân dân photo, sổ hộ khẩu pho to có công chứng...
Trong trường hợp này bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân vì mẹ bạn thực hiện thủ tục tặng cho cho con của mình là bạn, vì vậy, theo quy định tại khoản 1 điều 4 nghị định 65/2013/NĐ - CP quy định:

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau".

Do đó anh được miễn thuế thu nhập cá nhân và chỉ phải đóng lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị quyền sử dụng đất tính theo khung giá đất do UBND tinht ban hành vào thời điểm chuyển giao tài sản ( đăng ký làm thủ tục sang tên cho bạn).

Như vậy, khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì không cần sự có mặt của bạn vẫn được nhưng cần phải có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và có chữ ký của cả hai bên. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai