Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

2. Luật sư tư vấn:

Chào luật sư Luật sư cho em hỏi, anh trai em đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã cho tặng cho em. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất em mới lấy về vẫn là sổ cũ (tên chủ sở hữu vẫn giữ nguyên là anh trai em) chỉ có ghi thêm quyền sử dụng đất thuộc về em ở trang thứ 3. Vậy luật sư cho em hỏi nếu em muốn bán mảnh đất ấy thì có cần phải có sự đồng ý của anh trai em không và mảnh đất ấy có còn liên quan gì đến anh trai em nữa khônng ạ?

Trả lời:

Căn cứ theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay quy định về cách ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì sau khi sang tên cho người khác thì sẽ được ghi tiếp vào trang sau trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này. Do đó, khi anh trai bạn đã tặng cho bạn và bạn đã tiến hành thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh trai bạn đã chấm dứt hết toàn bộ quyền và nghĩa vụ liên quan đến mảnh đất này. Vì vậy, khi bạn muốn bán mảnh đất này bạn không cần phải có sự đồng ý của anh trai bạn.

Thưa luật sư Minh Khuê, tư vấn giúp em với: Miếng đất của em là đất nông nghiệp. Thuộc quỹ đất 1. Nằm ở mặt đường liên huyện. Hai bên và phía mặt sau của miếng đất đều đã có nhà ở rồi. Nên chỉ còn có mỗi miếng đất của em là chưa xây dựng gì cả. Em muốn được xây dựng thì cần phải những thủ tục gì và có mất nhiều tiền không? Em cảm ơn luật sư nhiều ạ.

Trả lời: 

Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, bạn cần làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện, hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Như vậy, tùy vào loại đất nhà bạn đang sử dụng là loại đất nào thì bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất tương ứng.

Chào Luật Sư ! Cho em hỏi đầu 2015 do nhà em khó khăn, cậu cho cho mảnh đất xây nhà ở nhờ trên phần đất đó. Phần đất đó do cậu chồng em đứng tên sở hữu, nhưng giờ cậu chồng em muốn đuổi nhà em đi, trong khi đó cậu chồng em đã hứa từ trước cho nhà em ở đến khi nào đất Nhà nước giải tỏa sẽ lấy lại, và khi xây nhà em có viết giấy nhờ bà con hàng xóm làm chứng giúp, giờ em hỏi nếu cậu chồng đuổi đi em có được đền tiền hay không? Em xin cảm ơn!

Trả lời: 

Căn cứ theo mục 6 Chương XVI Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng mượn tài sản, có quy định như sau:

"Điều 497. Quyền của bên mượn tài sản

1. Được sử dụng tài sản mượn theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

2. Yêu cầu bên cho mượn thanh toán chi phí hợp lý về việc sửa chữa hoặc làm tăng giá trị tài sản mượn, nếu có thỏa thuận.

3. Không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên của tài sản mượn.

Điều 498. Nghĩa vụ của bên cho mượn tài sản

1. Cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản và khuyết tật của tài sản, nếu có.

2. Thanh toán cho bên mượn chi phí sửa chữa, chi phí làm tăng giá trị tài sản, nếu có thỏa thuận.

3. Bồi thường thiệt hại cho bên mượn nếu biết tài sản có khuyết tật mà không báo cho bên mượn biết dẫn đến gây thiệt hại cho bên mượn, trừ những khuyết tật mà bên mượn biết hoặc phải biết.

Điều 499. Quyền của bên cho mượn tài sản

1. Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.

2. Đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.

3. Yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra."

Do đó, trước hết, cần căn cứ vào thỏa thuận giữa bạn và cậu chồng bạn, theo như thông tin bạn cung cấp thì cậu có hứa là sẽ cho nhà bạn mượn đến khi nào Nhà nước giải tỏa rồi mới lấy lại. Chính vì vậy, cậu bạn chỉ được phép đòi lại nhà khi cậu bạn chứng minh được việc mình có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn này. Nhưng cậu của bạn phải báo trước một thời gian hợp lý, kèm theo phải thanh toán, bồi thường cho bạn một khoản chi phí hợp lý khi bạn xây dựng nhà ở trên đất đã cho mượn này.

Cho em hỏi có người thân cho đất nhà ở trên 20 năm rồi nhưng không có giấy tờ gì hết. Nhưng đến bây giờ người thân đòi lại vậy cho em hỏi trường hợp trên có lấy đất lại được không?

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Do đó, trường hợp này, người thân cho đất nhà để ở nhưng không có giấy tờ gì. Khi có việc có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn này thì người thân của bạn hoàn toàn có quyền đòi lại tài sản họ đã cho mượn.

Kính chào văn phòng luật sư! Tôi có một việc muốn trình quý văn phòng trả lời giúp. Bản thân tôi hiện đang sống cùng gia đình vợ, hiện chúng tôi muốn làm nhà riêng để ở, và gia đình vợ muốn cho chúng tôi một mảnh đất để chúng tôi làm nhà. Tuy nhiên, bản thân tôi không muốn nhận mảnh đất cho này. Tôi có trình bày với gia đình vợ là bán và đổi mảnh đất này cho tôi và gia đình vợ đã đồng ý. Vậy xin hỏi quý văn phòng, tôi cần làm thủ tục gì để thực hiện hợp lệ việc mua và đổi như trên. Và giữa việc tặng đất và mua, trao đổi thì mức thuế đóng cho nhà nước như thế nào? Xin trân trọng cảm ơn quý công ty!

Căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015:

"Điều 455. Hợp đồng trao đổi tài sản

1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.

3. Trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 430 đến Điều 439, từ Điều 441 đến Điều 449 và Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản.

Điều 456. Thanh toán giá trị chênh lệch

Trường hợp tài sản trao đổi chênh lệch về giá trị thì các bên phải thanh toán cho nhau phần chênh lệch đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Như vậy, anh cần tiến hành thủ tục trao đổi tài sản là nhà và tài sản gắn liền với đất với bên cần trao đổi, hợp đồng trao đổi này cần phải có công chứng, chứng thực. Hai bên sẽ thỏa thuận với nhau về việc trao đổi tài sản, các quyền lợi và nghĩa vụ liên quan cùng với việc thanh toán giá trị chênh lệch tài sản.

Căn cứ theo Điều 3 và Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 thì: Đối với hợp đồng tặng cho tài sản giữa bố mẹ vợ bạn cho vợ chồng bạn thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, do đó, hợp đồng tặng cho này không phải nộp thuế cho nhà nước.

Kính chào Luật Sư! Tôi có câu hỏi rất mong được sự giúp đỡ của Luật Sư. Tôi muốn thuê 3.2 ha đất nông nghiệp (thuộc đất công ích) của một Xã khác để làm trang trại chăn nuôi. Vậy tôi muốn hỏi Luật Sư tôi cần phải làm những thủ tục gì để thuê được khu đất đó? Nếu thuê được khu đất đó thì tôi cần phải làm những thủ tục gì để chuyển đổi mục đích sử dụng đất (sang làm trang trại chăn nuôi). Rất mong được Luật Sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.!.

Theo Khoản 2 điều 126 Luật đất đai 2013: Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Do đó, nếu bạn có nhu cầu muốn thuê 3 ha đất nông nghiệp ở Phú Thọ thì hoàn toàn hợp pháp.

Thủ tục thuê đất nông nghiệp được tiến hành như sau:

- Đối với trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về trình tự, thủ tục thuê đất như sau:

Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ hướng dẫn chủ đầu tư (là cá nhân/hộ gia đình) lập hồ sơ xin thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất.

Người được thuê đất ký hợp đồng và nộp tiền thuê đất theo quy định. Sau khi người thuê đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thuê đất và chỉ đạo cấp nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Đối với trường hợp thuê đất thông qua hình thức đấu giá:

Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt, Phòng Tài nguyên Môi trường chỉ đạo phương án đấu giá quyền thuê đất trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá sẽ tổ chức phiên đấu giá, căn cứ kết quả đấu giá, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, sau khi người đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân huyện ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất với người trúng đấu giá.

Sau khi thuê được lô đất này, bạn cần tiến hành thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang làm trang trại chăn nuôi theo Điều 57 Luật đất đai năm 2013 và căn cứ Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có: 

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; 

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau: 

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; 

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy, bạn cần tiến hành nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê