Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: TT Sơn

Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

 

Luật sư tư vấn đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Luật đất đai 2003

Nội dung trả lời:

Hai văn bản luật trên có một số điểm khác nhau cơ bản về đối tượng giao đất như sau:

Đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất

So với quy định của Luật Đất đai năm 2003, pháp luật hiện hành tăng cường hơn việc vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường, tiến tới xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất đai thông qua các quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.

Ngoài ra, các quy định này còn nhằm thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút đầu tư, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể:

* Về giao đất không thu tiền sử dụng đất

Khái niệm đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp trong Luật Đất đai năm 2003 (Điều 88) và trong Luật Đất đai năm 2013 (Điều 147) cơ bản không thay đổi nhưng Luật Đất đai năm 2013 khi quy định về đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất đã chia đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng các công trình sự nghiệp ra thành hai nhóm có địa vị pháp lý khác biệt nhau chứ không gộp chung vào một nhóm như Luật Đất đai năm 2003.

Cụ thể, các tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính không được thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp sẽ phải chuyển sang thuê đất, các trường học, bệnh viện tự chủ về mặt tài chính… đều phải chuyển sang thuê đất. Quy định này làm rõ hơn quan điểm của Nhà nước về việc xóa bỏ bao cấp trong quản lý, sử dụng đất tiến tới công bằng trong việc sử dụng tài nguyên quốc gia. Tuy nhiên, để làm rõ khái niệm “tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính” là điều không đơn giản.

Kèm theo đó, pháp luật hiện hành bỏ ba nhóm đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất so với Luật Đất đai năm 2003, gồm:

- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.

Hai chủ thể này được gộp vào nhóm công trình sự nghiệp, nếu là tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ về mặt tài chính thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, các trường hợp còn lại thì phải thuê đất của Nhà nước

- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Chủ thể này được dịch chuyển sang nhóm đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.

* Về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013); quy định này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanh nghiệp kêu gọi vốn đầu tưở nước ngoài. Pháp luật Việt Nam đã dùng 2 công cụ khác để rà soát đối tượng sử dụng đất: Công cụ thứ nhất là quy định của Luật Đất đai về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, công cụ thứ hai là Luật Nhà ở đang dự thảo. Công cụ thứ nhất nhằm bảo đảm cho việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất khả thi, đạt hiệu quả cao. Công cụ thứ hai để điều chỉnh đối tượng trực tiếp sử dụng tài sản trên đất gắn liền với đất, vì thực chất đây mới là đối tượng sử dụng đất, nhà đầu tư chỉ sử dụng đất trong giai đoạn triển khai dự án mà thôi chứ không phải người sử dụng đất thực sự.

Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013).

Quy định này của Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện tính thời sự cao. Nếu như trong Luật Đất đai năm 2003, đất làm nghĩa trang nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất - quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gầ nđây thì phải xử lý nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước như thế nào? Nói khác đi, đầu tư hạ tầng để kinh doanh thì không lẽ được ưu ái không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước đều phải công bằng với các tổ chức kinh tế khi sử dụng đất vào mục đích kinh doanh kể cả đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: Nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng mắc trên.

Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước trước đây được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì nay không còn được lựa chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa mà chỉ áp dụng hình thức thuê đất.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ.