1. Tách thửa (tách sổ đỏ) thực hiện như thế nào ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Thủ tục tách thửa đất, tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tách sổ đỏ) thực hiện như thế nào ? Các loại phí, lệ phí phải đóng cho nhà nước khi tiến hành thủ tục tách thửa (tách sổ đỏ) theo quy định hiện nay là bao nhiêu tiền ?
Cảm ơn luật sư!

Tách thửa (tách sổ đỏ) thực hiện như thế nào ?

Luật sư tư vấn thủ tục tách sổ đỏ (tách thửa đất), gọi ngay: 1900.6162

Trả Lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Điều kiện thực hiện tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật đất đai như sau

" Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa."

Hồ sơ đề nghị tách thửa bao gồm những giấy tờ sau:

" a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động:

- Văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;

- Bản sao sổ hộ khẩu đối với trường hợp thay đổi người đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp thay đổi người đại diện là thành viên khác trong hộ;

- Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận;

- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;

- Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cư được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đối với trường hợp cộng đồng dân cư đổi tên;

- Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trường hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;

- Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;

- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp có hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; trường hợp có thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải có văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của người có quyền lợi liên quan, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận;

- Bản sao một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thể hiện nội dung thay đổi đối với trường hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận."

Việc tách thửa cần đảm bảo những quy định sau:

- Đảm bảo về quyền định đoạt của chủ sở hữu\

- Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu tại nơi có đất

- Đảm bảo phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương

Về chi phí tách thửa:

a, Các khoản thuế, phí, lệ phí bên chuyển nhượng phải nộp

Thuế thu nhập cá nhân:

Số thuế thu nhập cá nhân mà bên chuyển nhượng phải nộp căn cứ vào thuế suất và thu nhập của người đó. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì Thuế thu nhập cá nhân được quy định như sau:.

2% tính trên Tổng giá trị mua bán chuyển nhượng trên hợp đồng nhưng không thấp hợp giá theo khung giá nhà đất được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành hàng năm.

b. Các khoản phí, lệ phí bên nhận chuyển nhượng phải nộp:

- Lệ phí địa chính 0,15% giá trị chuyển nhượng

- Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5%

Kính gửi luật sư ,nhà tôi ở khu phố 7 , thị trấn Củ Chi , huyện Củ Chi ,nhờ luật sư giải thích một số vấn đề về đất đai , nhà tôi có diện tích 13 x50 m , chưa có thổ cư, chưa tách thửa, giờ muốn bán 5 x 50 m của diện tích. Xin hỏi có thể tách thửa được không , có thể chuyển nhượng được không ,chi phí tách thửa , và chuyển nhượng bao nhiêu. Cảm ơn luật sư!

Diện tích tối thiểu tách thửa tại Huyện Củ chi đối với đất không có nhà ở được quy định tại Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu tách thửa tại thành phố hồ chí minh là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

Xin hỏi luật sư:em đang muốn mua một mảnh đất 3x17m ở quận9.phường long trường.mảnh đất này của chủ đất A sinh năm 1925 ,năm 2007 bán cho anh B,năm 2014 anh B bán cho anh C bằng giấy tờ viết tay,có người làm chứng thôi không có công chứng ở phường.Vậy xin luật sư giúp em :Nếu tách thửa và trừ lộ giới thì diện tích còn lại là bao nhiêu ,có làm sổ hồng được không.và em có xin được giấy phép xây dựng không ?

Diện tích tối thiểu tách thửa tại quận 9 đối với đất chưa có nhà ở là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. Đối với đất có nhà

ở nhà 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Thưa luật sư, Bạn tôi đứng tên một mảnh đất trồng cây lâu năm 604m2 ở Phường Trảng Dài- Biên Hòa. Nay bán lại cho tôi một phần là 110m2. Tôi muốn làm thủ tục tách thửa. Tôi phải đáp ứng được điều kiện gì để xây được nhà trên mảnh đất đã mua? Xin cám ơn luật sư!

Diện tích tối thiểu tách thửa tại phường Trảng Dài Biên Hòa được quy định tại Điều 5 Quyết định 51/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu tách thửa tại Đồng Nai như sau:

" Đối với đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm trăm mét vuông (500m2)."

Việc xây dựng nhà cần đáp ứng 3 điều kiện cơ bản:

- Phù hợp với quy hoạch xây dựng

- Phù hợp với nội dung sở hữu đất đai

- Đảm bảo điều kiện quy chuẩn xây dựng

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ đất nông nghiệp ?

Vào năm 2003, tôi có mua 1000 m2 đất nông nghiệp ( mục đích sử dụng đất: đất ruộng). Tuy nhiên khi mua không có hợp đồng mà chỉ bằng giấy tay do sổ đỏ chưa thể tách ra được.

Vào năm 2003, tôi có mua 1000 m2 đất nông nghiệp ( mục đích sử dụng đất: đất ruộng). Tuy nhiên khi mua không có hợp đồng mà chỉ bằng giấy tay do sổ đỏ chưa thể tách ra được. Tôi đã xây dựng nhà ở và canh tác từ đó cho đến nay. Không có bất kì tranh chấp gì. Hiện nay, tôi muốn được tách sổ đỏ nhưng người đứng tên sổ đỏ đã mất. Và không để lại di chúc về bất động sản trên. Xin hỏi như vậy thì tôi có thể tách sổ đỏ bằng cách nào? Kính mong quý luật sư cho biết cách giải quyết về tình huống trên.

Kính chúc sức khoẻ, mong hồi âm!

Tư vấn về tách sổ đỏ

Luật sư tư vấn về đất đai về thủ tục tách thửa, gọi: 1900.6162

Trả lời

Chào bạn! cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, về giá trị của hợp đồng mua bán viết tay:

Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.

Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.


Hợp đồng của chị là hợp đồng viết tay, không đúng với yêu cầu của Luật đất đai là công chứng, chứng thực nên rất có khả năng bị tuyên bố vô hiệu khi bên bán gửi yêu cầu đến Tòa. Nếu bị tuyên bố hợp đồng vô hiệu, thì theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự, các bên trả cho nhau những gì đã nhận, tức là chị sẽ phải trả lại đất cho bên bán.

Chính vì việc mua bán đất bằng giấy tay, có nghĩa hợp đồng mua bán đất chưa được công chứng hoặc chứng thực nên chị không thể xin tách sổ đỏ như mong muốn nêu trên của chị. Bây giờ, chị lên đến gặp những người thừa kế của chủ mảnh đất đó để thương lượng và yêu cầu họ hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nếu họ không đồng ý chị có thể khởi kiện ra tòa.

Thứ hai, khi đã có được hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với quy định của pháp luật thì căn cứ vào khoản 2 điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 chị sẽ thực hiện các bước tiếp theo như sau:

" Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi cho vấn đề của bạn, hi vọng sẽ giúp ích được cho bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng chúng tôi!

Trân trọng./.

3. Tách sổ đỏ cần những giấy tờ gì ?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: gia đình tôi muốn chuyển cho tôi một phần đất , ông tôi đứng tên trên sổ đỏ nhưng ông tôi đã mất 7 năm rồi. Cho tôi hỏi giờ tôi phải làm những giấy tờ gì?

Mong luật sư giải đáp giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.H

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Gia đình bạn muốn chuyển cho bạn một phần đất mà ông nội bạn để lại thì có thể thực hiện theo hai hình thức:

Thứ nhất, gia đình bạn và bạn làm hợp đồng mua bán đất theo đó khi ông nội bạn mất thì có để lại di chúc mảnh đất đó cho ai hoặc nếu không để lại di chúc thì tài sản của ông nội của bạn sẽ được chia thừa kế theo quy định của pháp luật tức là chia đều cho các con trong nhà. Các con phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế để nhận thừa kế quyền sử dụng mảnh đất đó. Điều 50 Luật Công chứng 2014 quy định việc khai nhận di sản thừa kế này thực hiện tại các phòng công chứng. Vậy nếu bạn muốn thực hiện được thủ tục tách sổ đỏ theo hình thức mua bán chuyển nhượng đất thì bạn và người thừa kế mảnh đất đó của ông bạn phải làm một hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

Theo khoản 2 điều 105 Luật đất đai 2013, bạn nên thực hiện bước tiếp theo là yêu cầu UBND cấp quận, huyện nơi có đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.Tại UBND cấp quận huyện, bạn sẽ được thông báo các mức nghĩa vụ tài chính liên quan tới việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi Phòng Tài nguyên Môi trường thuộc UBND cấp quận huyện xem xét dựa vào vị trí đất, bảng giá đất áp dụng cho địa phương.

Thứ hai, bạn và người thừa kế mảnh đất đó làm hợp đồng tặng cho bằng văn bản có công chứng sau với các nội dung chủ yếu quy định tại điều 723 Bộ luật dân sự 2005 . Sau đó các thủ tục tiếp theo bạn thực hiện như đối với trường hợp làm hợp đồng mua bán.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi cho bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng chúng tôi! Trân trọng./.

4. Tách sổ đỏ khi diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu ?

Xin chào luật sư. Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư. ​Tôi có mua chung với một người bạn một ô đất ở khu đô thị, với diện tích 170m2.

Nhưng khi làm bìa đỏ theo qui định ở khu đô thị chỉ được đứng tên một nhà, chứ không được tách bìa đỏ sang làm 2 nhà, vậy có cách nào để chứng minh rằng ô đất đó là tài sản của 2 nhà ở (tránh có sợ tranh chấp về sau) .

Xin chân thành cảm ơn!

Tách sổ đỏ khi diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu ?

Luật sư tư vấn pháp Luật đất đai về điều kiện tách sổ đỏ, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật, pháp luật quy định số diện tích đất tối thiểu để thực hiện tách thửa, trường hợp diện tích đất tách thửa mà nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu thì không được thực hiện tách thửa.

Trong trường hợp của bạn, như bạn có trình bày, diện tích đất có nhà trên là 170m2 là không đủ để thực hiện tách thửa do vậy không thể tách sổ đỏ đối với diện tích đất trên.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98
Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Như vậy, theo quy định trên, bạn có thể thực hiện thủ tục đăng kí quyền sử dụng đất mang tên cả hai người để có thể chứng minh được mảnh đất đó là sở hữu chung của cả hai.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

5. Thủ tục tách sổ đỏ từ tài sản chung được thừa kế ?

Dear,luatminhkhue, Tôi muốn nhờ công ty tư vấn giúp tôi vấn đề chia đất đai của Ba quá cố để lại. Cách đây hơn 20 năm lúc Ba tôi còn sống,ông chỉ chỉ cho các con là vị trí người này cất nhà chỗ này và nguời kia cất nhà chỗ kia,chứ không kịp chia cắt sổ đỏ cho từng đứa con của mình. Và chúng tôi cứ vậy mà sinh sống từ lúc ông mất được 20 năm nay.

Giờ 5 chị em chúng tôi ai cũng có con cái trưởng thành và có cháu nội ngoại hết rôi,mà đất đai vẫn còn đứng tên Ba tôi.sổ đỏ thì chị tư tôi giữ,chị cứ hứa là chia nhưng đã quá nhiều năm cứ hứa.chị em chúng tôi cũng không có cho xem sổ đỏ đó. Các con tôi nay trưởng thành hết rồi và chị em tôi cũng đã già,chúng tôi muốn chia phần đất này để chia lại cho các con chúng tôi.Nhưng chị tư cứ hứa hoài gần 10năm nay,chị em không chia được. Tôi muốn nhờ luật pháp can thiệp nhưng không biết phải làm sao để luật pháp can thiệp.nên công ty luật có thể tư vấn giúp tôi các bước thủ tục pháp lý để chúng tôi thuận tiện làm việc với chị tư tôi để tiến hành chia lại đất đai do Ba tôi để lại.

Xin chân thành cảm ơn quý vị đã hỗ trợ và tư vấn giúp tôi được nhờ.xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua tổng đài, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1/.Theo như những gì bạn trình bày, có thể thấy khi bố bạn mất đi mà không để lại di chúc, việc bố bạn phân chia đất cho các con cũng được nói bằng miệng. Vì thời điểm ông bạn còn sống BLDS 1995 đang có hiệu lực pháp luật, mà theo quy định tại Điều 654 Bộ luật dân sự 1995 quy định như sau:

"Điều 654. Di chúc miệng

1- Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe doạ do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản, thì có thể di chúc miệng. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ.

2- Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt, thì di chúc miệng bị huỷ bỏ."

Như vậy, xét theo quy định pháp luật di chúc miệng của bố bạn không hợp pháp. Như vậy, tài sản bố bạn để lại sẽ được chia theo quy định pháp luật.

Hiện nay, vấn đề phát sinh về việc tách sổ đỏ nên sẽ áp dụng BLDS 2005 để giải quyết.Điều 675 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

"Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản."

Nhưng Điều 645 BLDS 2005 cũng quy định như sau:

"Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Vì bố của bạn đã mất cách đây hơn 20 năm nên đã quá thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế, ai đang trực tiếp quản lý sử dụng di sản thừa kế thì sẽ tiếp tục quản lý sử dụng, những người thừa kế khác không còn quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, tại Điểm 2.4 Mục I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP​P quy định như sau:

"2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a) Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b) Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."

Như vậy, trường hợp này của bạn là theo điểm a.2 "a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ." Vì bạn và tất cả các anh chị em của mình đều đồng ý và ở trên đất đó đã được hơn 20 năm.

2/. Điều kiện và thủ tục để được tách sổ đỏ.

* Điều kiện để được tách sổ đỏ:

Theo khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) và không cho phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin này bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương xin thông tin.

*Thủ tục:

Căn cứ vào Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ xin tách thửa theo
Luật đất đai 2013 bao gồm:

- Đơn xin tách thửa (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày (điểm đ, khoản 2, Điều 61
Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Thủ tục tách sổ đỏ ? Lệ phí tách thửa đất ?

Chào luật sư! Rất mong đoàn luật sư mình tư vấn cho tôi về việc như sau: Nhà tôi ở huyện Ba Vì-TP Hà Nội. Gia đình có 3 anh em trai, bố mất sớm để lại di chúc chia cho anh em tôi, đc xác nhận của Chính quyền,có nhiều ng làm chứng. Nay tôi muốn tách sổ cho 2 anh nhưng người đứng tên sổ đỏ vẫn là bố tôi( đã mất), không biết làm thủ tục như thế nào? Lệ phí ra sao?
Nghe nói làm ở xã mất 10 triệu đồng tách sổ. Do điều kiện khó khăn đắt quá nên không làm đc. Rất mong luật sư hướng dẫn cách giải quyết: lệ phí và thủ tục rõ ràng làm như thế nào? Xin cảm ơn!

Tư vấn tách sổ đỏ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đất đai tuyến,gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Luật Minh Khuê. Với yêu cầu này Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

Về thủ tục: Trước hết, Bạn phải nộp 1 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại bất cứ Phòng công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Căn cứ tại Điều 57,58 Luật công chứng 2014,

Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng tử của bố bạn

+ Di chúc

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền tài sản là di sản thừa kế

+ Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế

Tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CPquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định:

''1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.’’

Sau khi đã có công chứng phần di sản thừa kế của mỗi người, bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng. Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền bạn cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Sau đó, bạn nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh. Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Hồ sơ bao gồm: Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK; Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất); Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng).

Về lệ phí: Khi thực hiện việc sang tên sổ đỏ, các bên sẽ nộp thuế theo quy định dưới đây:

- Các khoản thuế, phí, lệ phí bên chuyển nhượng phải nộp

Thuế thu nhập cá nhân:

Số thuế thu nhập cá nhân mà bên chuyển nhượng phải nộp là 2% tính trên Tổng giá trị mua bán chuyển nhượng trên hợp đồng nhưng không thấp hơn giá theo khung giá nhà đất được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành hàng năm.

- Các khoản phí, lệ phí bên nhận chuyển nhượng phải nộp:

+ Lệ phí địa chính 0,15% giá trị chuyển nhượng

+ Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5%

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê