1. Tách thửa đất thì phí đo đạc và thuế nhà đất là bao nhiêu?

Thưa luật sư! Cha mẹ tôi được nhà nước giao cho một thửa đất nhà ở và vườn 2000m2 có thu tiền sử dụng đất, đã cho chị gái làm nhà ở chung trong mảnh vườn đó.Nhưng toàn bộ thửa đó chưa làm bìa đỏ. Bây giờ muốn tách thửa thành 2 thửa để làm bìa đỏ khi mời cán bộ địa chính đo thi họ bảo mỗi thửa phải chịu 2 triệu đồng tiên công đo thì họ mới chịu về đo cho.
Vậy luật sư cho tôi hỏi khi làm bia đỏ mới thì phải nộp phi đo đạc bao nhiêu cho 1 bìa đỏ. Và khi tách thửa phải nộp thuế là bao nhiêu cho 1m2 đất vườn và nhà ở?
Tôi xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

- Căn cứ vào điểm a6 khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì:

"a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2."

Vậy, bố mẹ bạn được giao đất giao đất có thu tiền sử dụng đất, giờ muốn tách thửa cho bạn và chị gái. Phí đo đạc trên thửa đất chưa có bản đồ địa chính nay muốn đo đạc để nhằm tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với mảnh đất 2000m2 phí đo đạc tối đa không quá 1.500X2000m2=3.000.000 đồng. Vậy dù có đo để tách làm đôi thì mỗi thửa chỉ chịu tối đa không quá 1.500.000đồng. Từng địa phương sẽ có văn bản quy định về mức phí ở địa phương nhưng tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

- Phí, lệ phí tách thửa: Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Văn bản hợp nhất luật thuế thu nhập cá nhân thì:

"1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

Hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như: Giấy khai sinh…Trường hợp của bạn phải nộp phí trước bạ. Mức phí trước bạ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 23/2013/NĐ-CP của Chính phủ : Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ được sửa đổi như sau:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Vây, trường hợp cha mẹ tách thửa cho bạn và chị gái thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật ?

Xin chào Công ty Luật Minh Khuê! 1: Tôi và một người nữa muốn mua 1 lô đất có diện tích 100 m2 kích thước 5 m x 20 m, có 1 mặt tiền là chiều 5m. Theo Quy định của UBND tỉnh Bình Định - Nơi tôi đang sinh sông thì điều kiện tách thửa là diện tích mỗi lô sau khi tách thửa là phải không nhỏ hơn 40 m2 và chiêu rộng(mặt tiền) hoặc chiều dài(chiều sâu) không nhỏ hơn 3m.

Như vậy giả sư tôi tách lô đất 5mx20m trên thành 2 thửa có kích thước 5mx10m, nhưng lô phía trước tôi chừa 1 hẻm rộng 1 m để dẫn đi vào lô phía sau, khi đó lô phía trước còn diện tích là 40 m2- đủ diện tích tách thửa. Xin hỏi Luật sư, mình tách thửa như vậy được không? Hay phải bắt buột chiều 20 m là mặt tiền thì mới tách thửa được?

2: Tôi có tìm hiểu một trường hợp một người muốn mua 1 lô đất có diện tích 7mx9m thuộc trên một mảnh đất lớn đã có sổ đỏ. Nhưng diện tích của lô đất là 63m2 không đủ diện tích để tách thửa nên phải viết giấy tay rồi xây nhà chung với chủ lô đất đó. Sau khi xây xong thì mới tách được. Vậy cho tôi hỏi nếu đất 1 lô không đủ diện tích để tách 2 thửa được nhưng sau khi xây nhà xong trên lô đất đó thì được phép sang nhượng, tách thửa-nhà hay sao Luật sư?

Rất mong được sự tư vấn của các Anh/Chị Luật Sư ! Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, Theo quy định tại Điều 3, Điều 4 Quyết định 40/2014/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Định

"Điều 3. Diện tích đất tối thiểu được tách thửa

1. Đối với đất ở:

Diện tích tối thiểu của một thửa đất ở sau khi tách thửa là 40m2.

2. Đối với đất nông nghiệp:

Diện tích tối thiểu của một thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 300m2.

Diện tích đất nông nghiệp và đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nằm trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch, tách thửa để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở tối thiểu là 40m2.

Điều 4. Các trường hợp không được tách thửa

1. Thửa đất có diện tích từ 40m2 trở lên nhưng có chiều rộng (mặt tiền) hoặc chiều dài (chiều sâu) nhỏ hơn 3m thì không được tách thửa."

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn tách mảnh đất 100m2 thành 2 thửa có diện tích 5mx10m và lô phía trước bạn chừa 1 hẻm rộng 1m để dẫn vào lô phía sau, như vậy chiều rộng mặt tiền của bạn còn 4m (đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều 4 nêu trên) và diện tích tối thiểu của một thửa đất sau khi bạn tách thửa là 40m2, căn cứ quy định trên, bạn hoàn toàn đủ điều kiện tách mảnh đất đó thành 2 thửa.

Thứ hai, Căn cứ theo quy định tại Điều 5 Quyết định 40/2014/QĐ-UBND

"Điều 5. Xử lý một số trường hợp về tách thửa, nhập thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày 22/10/2009 (ngày Quyết định số số 41/2009/QĐ-UBNDngày 12/10/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ban hành quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Định có hiệu lực thi hành) mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất sau ngày 22/10/2009 mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.

3. Người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Theo đó, đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa nhưng được hình thành trước ngày 22/10/2009 nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Đối với đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận hay tách thửa,... được thực hiện sau ngày 22/10/2009.

Trường hợp bạn nêu, người có mảnh đất mà diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, nhưng sau khi xây nhà trên mảnh đất đó thì được cấp giấy chứng nhận, sang nhượng thì có thể do việc đó được thực hiện trước ngày 22/10/2009 hoặc căn cứ theo khoản 3 Điều 5 nêu trên nếu xin tách thửa đối với đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin hợp thửa đất đó với thửa đất liền kề tạo thành thửa mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu thì cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

3. Mua đất không tách thửa được giải quyết như thế nào ?

Thưa luật sư! Mong luật sư tư vấn giúp tôi việc này: Tôi và 1 người nữa cùng mua đất của bà H . Trong hợp đồng xin tách thửa và chuyển quyền sử dụng đất đã nộp lên một cửa của UBND thành phố có quyết định cho tách thửa của Phòng Quản lý đô thị, trong thời gian chờ thông báo thuế thì Phòng Tài nguyên môi trường có ra công văn trả hồ sơ lại vì có kết luận là đất không tách thửa được vì nằm trong khu dự án đường 72m. Tôi và người mua đất cùng đã trả đủ số tiền mua đất cho bà H.
Vậy, tôi muốn luật sư tư vấn giúp là nếu như không tách thửa được thì chúng tôi muốn đòi lại tiền mua đất như thế nào? Thủ tục ra sao?
Tôi xin chân thành cảm ơn và mong sự hồi đáp nhanh nhất của luật sư.

>> Luật sư tư vấn Luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 (Bộ luật tố tụng dân sự 2015) có quy định như sau:

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 127 thì hợp đồng không đáp ứng được một trong các điều kiện tại Điều 122 thì vô hiệu.

Theo đó, như thông tin bạn đã trình bày thì việc tách thửa không thực hiện được do thửa đất nằm trong dự án 72m. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà H bị vô hiệu do có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật nên hợp đồng này bị vô hiệu. Vì vậy, căn cứ điều 137 Bộ luật dân sự 2005, việc giao dịch này vô hiệu thì sẽ có hậu quả pháp lý như sau:

"Ðiều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Bên cạnh đó, căn cứ vào luật đất đai năm 2013 quy định về tranh chấp đất đai như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai
1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Theo đó,bạn có thể tiến hành yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, hai bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bạn có nghĩa vụ trả lại đất cho bà H còn bà h sẽ trả lại số tiền mua đất mà bạn đã đưa. Nếu bà H không chịu trả, bạn có thể kiện đòi tài sản đối với bà H theo quy định của Bộ luật tố tụng 2015 như sau:

Trước hết, bạn sẽ nộp đơn tại Tòa án nơi bà H cư trú hoặc làm việc. Bên cạnh đó, bạn cũng nộp kèm theo các tài liệu giấy tờ như:

- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện ( giấy tờ sở hữu nhà, đất, hợp đồng liên quan…)

- Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).

- Bản kê các giấy tờ nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Lưu ý: Các giấy tờ nêu trên là văn bản, giấy tờ tiếng nước ngoài đều phải được dịch sang tiếng Việt Nam. Do cơ quan, tổ chức có chức năng dịch thuật, kèm theo bản gốc.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có một thửa đất nông nghiệp 500 m2 (đất trồng cây hàng năm khác) nằm trong khu dân cư (phù hợp với quy hoạch đất ở). Hiện tại tôi đã có gia đình, có hộ khẩu riêng nhưng chưa có đất ở.
Tôi đến phòng Tài nguyên và Môi trường xin chuyển mục đích sử dụng đất 200 m2 sang đất ở thì cán bộ phòng tài nguyên và môi trường yêu cầu tôi (bắt buộc) phải tách thửa đất (chuyển bao nhiêu mét vuông thì tách bấy nhiêu mét vuông, nhưng phải ở trong hạn mức đất ở). Xin hỏi luật sư yêu cầu của cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường là đúng hay sai và quy định tại văn bản nào ?
Tôi ở tỉnh Quảng Ngãi nhưng UBND tỉnh chưa ban hành quy định này.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, Gọi: 1900.6162

Trả lời

- Theo quy định tại Điều 57 LLuật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

- Trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết và thi hành một số điều của luật đất đai quy định chi tiết và thi hành một số điều của luật đất đai như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Vậy từ đất nông nghiệp bạn phải chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, xong từ đất phi nông nghiệp sang đất ở. Pháp luật không quy định phải tách thửa xong mới chuyển mục đích sử dụng đất. Trên thực tế quản lý và sử dụng đất tại địa phương thì rất nhiều loại đất có mục đích sử dụng hỗn hợp tức là: Vừa ở, vừa để sản xuất (trồng trọt/chăn nuôi). Tại các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh thì mục đích sử đất tại các khu đô thị chủ yếu là để ở. Như vậy, nếu có một quy định nào khác của UBND Quảng Ngãi về chính sách sử dụng hoặc quy hoạch đô thị cho những vùng đặc thù thì khi đó mới cần tách phần đất ở ra khỏi phần đất sản xuất (Chúng tôi đã tra cứu trên hệ thống văn bản pháp luật nhưng không tìm thấy quy định này).

Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ trường Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:

Mẫu số 01. Đơn xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

(Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
------------------------

..., ngày..... tháng .....năm ....

ĐƠN 1….

Kính gửi: Ủy ban nhân dân 2 ...................

1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 3 …………..

...........................................................................................................

2. Địa chỉ/trụ sở chính:.......................................................................

3. Địa chỉ liên hệ:.................................................................…...........

………………………………………………………………………………

4. Địa điểm khu đất:............................................................................

5. Diện tích (m2):................................................................................

6. Để sử dụng vào mục đích: 4.........................................................

7. Thời hạn sử dụng:………………………………………..........………

8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của

pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có).................................................................

..........................................................................................................

Người làm đơn

(ký và ghi rõ họ tên)

-------------------------------

1 Ghi rõ đơn xin giao đất hoặc xin thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất

2 Ghi rõ tên UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

3 Ghi rõ họ, tên cá nhân xin sử dụng đất/cá nhân đại diện cho hộ gia đình/cá nhân đại diện cho tổ chức; ghi thông tin về cá nhân (số, ngày/tháng/năm, cơ quan cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu…); ghi thông tin về tổ chức (Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế…)

4 Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư thì ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

5. Tư vấn về thủ tục khiếu nại việc tách thửa?

Em xin chào văn phòng luật sư Minh Khuê, văn phòng vui lòng giải đáp giúp em về vấn đề như sau: Nhà em đã được cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (Sổ đỏ), vào năm 2004 và trong sổ ghi rõ số thửa đất và diện tích thửa của em là 1200m2, đất và nhà.
Vì công việc kinh doanh nên chị em đã đem cầm cố và bán lại 300m2 đất từ số thửa 1200m2 của em cho anh Nguyễn Văn A, trong lúc đợi làm thủ tục tách thửa, thì hộ nhà bên cạnh (Nguyễn Văn B) tranh chấp, vì họ biết họ lấn đất nhà em từ lâu và đã xây dựng nhà cửa, không biết ăn nhậu nhiều lần với cán bộ xã như thế nào (cái này có bằng chứng) mà cán bộ xã chỉ ranh giới đất mới và khi người mua đất của em, anh Nguyễn Văn A cầm sổ đi tách thửa về và giao cho nhà em, thì thửa đất của em chỉ còn lại 600m2, tức là từ 1200m2 trừ đi phần đất bán là 300m2 thì em còn lại là 900m2, vậy mà sổ trả về chỉ còn lại 600m2, vậy xin hỏi em có nên kiện cơ quan địa phương để đòi bồi thường hay không?, và kiện cơ quan nào? thủ tục ra sao?
Trân trọng cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về tách thửa đất, gọi 1900.6162

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chuyên mục hỏi đáp của công ty Luật Minh Khuê, thắc mắc của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

Theo những thông tin bạn cung cấp, GCN QSDĐ của gia đình bạn trước khi mang đi tách thửa có diện tích là 1.200m2. Sau khi bán cho anh A 300m2 và giao GCN QSDĐ của gia đình mình cho anh A đi làm thủ tục tách thửa thì được cấp mới GCN QSDĐ sau khi tách thửa. Tuy nhiên, diện tích đất sau khi làm thủ tục tách 300m2 thành một thửa đất mới chỉ còn lại 600m2, thiếu 300m2 so với diện tích đất trong GCN QSDĐ bị thu hồi sau thi tách thửa. Như vậy trong qúa trình tách thửa diện tích đất đã bị giảm 300m2 mà không có lý do và giải trình rõ ràng của cơ quan cấp GCN QSDĐ sau khi tách thửa. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình mình, bạn có thể làm đơn khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Luật khiếu nại năm 2011.

Điều 7 LLuật khiếu nại năm 2011 quy định như sau:

Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

2. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ (sau đây gọi chung là Bộ trưởng) thì người khiếu nại khiếu nại đến Bộ trưởng hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Toà án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

3. Đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Bộ trưởng quản lý ngành, lĩnh vực hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần hai của Bộ trưởng hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Như vậy, theo quy định kể trên, bạn cần làm đơn khiếu nại gửi đến Phòng tài nguyên môi trường nơi bạn đã thực hiện các thủ tục tách thửa.

Điều 8, 9 Luật khiếu nại năm 2011 quy định:

Điều 8. Hình thức khiếu nại

1. Việc khiếu nại được thực hiện bằng đơn khiếu nại hoặc khiếu nại trực tiếp.

2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại; tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

3. Trường hợp người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận khiếu nại ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Trường hợp nhiều người cùng khiếu nại về một nội dung thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp nhiều người đến khiếu nại trực tiếp thì cơ quan có thẩm quyền tổ chức tiếp và hướng dẫn người khiếu nại cử đại diện để trình bày nội dung khiếu nại; người tiếp nhận khiếu nại ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này. Việc tiếp nhiều người cùng khiếu nại thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này;

b) Trường hợp nhiều người khiếu nại bằng đơn thì trong đơn phải ghi rõ nội dung quy định tại khoản 2 Điều này, có chữ ký của những người khiếu nại và phải cử người đại diện để trình bày khi có yêu cầu của người giải quyết khiếu nại;

c) Chính phủ quy định chi tiết khoản này.

5. Trường hợp khiếu nại được thực hiện thông qua người đại diện thì người đại diện phải là một trong những người khiếu nại, có giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của việc đại diện và thực hiện khiếu nại theo quy định của Luật này.

Điều 9. Thời hiệu khiếu nại

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.

Khi gửi đơn khiếu nại hoặc đơn khởi kiện, bạn cần gửi kèm những chứng cứ như Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của gia đình bạn với anh A, bản sao GCN QSDĐ sau khi tách thửa. Do GCN QSDĐ cũ của gia đình bạn đã bị thu hồi trong quá trình làm thủ tục tách thửa nên không thể cung cấp chứng cứ quan trọng này nếu có bản sao có công chứng, chứng thực của GCN QSDĐ cũ, bạn có thể nộp kèm làm cơ sở chứng minh cho yêu cầu của mình. Nếu không có giấy tờ này, bạn có thể làm đơn đề nghị Phòng tài nguyên và môi trường cung cấp chứng cứ, cho phép bạn sao chụp làm cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Thời gian cấp lại sổ hồng và tách thửa là bao nhiêu ngày ?

Chào Luật sư, mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi. Sự việc là gia đình tôi bị mất sổ đỏ năm 2017, nay tôi muốn làm thủ tục cấp lại do bị mất và tách ra thành ba thửa thì thời gian làm hết bao nhiêu ngày thưa luật sư?
Xin cảm ơn rất nhiều!

Thời gian cấp lại sổ hồng và tách thửa là bao nhiêu ngày ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Khi chủ sử dụng đất bị mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng), việc cấp lại sổ đỏ, sổ hồng được thực hiện theo quy định tại Điều 77 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể: quý khách phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất sổ đỏ, sổ hồng, Ủy ban nhân dân xã sẽ niêm yết thông báo về việc mất sổ đỏ của quý khách. Sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo, không có thông tin của sổ đỏ thì quý khách nộp một bộ hồ sơ đề nghị cấp lại sổ. Thời gian cấp lại sổ là không quá 10 ngày theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ – CP:

Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

40. Sửa đổi Điều 61 như sau:

“Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

……………………………

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

……………………………

q) Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày;”

Vậy, thời gian cấp lại sổ đỏ do bị mất là không quá 40 ngày.

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 15 ngày.

Như vậy, tổng thời gian cho hai thủ tục là cấp lại sổ đỏ do bị mất và tách thửa đất là không quá 55 ngày.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về Thời gian cấp lại sổ hồng và tách thửa là bao nhiêu ngày ? Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê