Chào Luật Minh Khuê! Ba tôi có 20000m2, vị trí đất ở tổ 4 ấp vĩnh An, Tân Vĩnh Hiệp, Tân Uyên, Bình Dương, sổ đỏ được cấp ngày 27/1/2009. Bây giờ muốn tách cho con là 2000m2 và anh trai 2000m2, nhưng hiện tại đất tôi có sự sai lệch diện tích giữa sổ đỏ và thực tế, diện tích thực tế nhỏ hơn sổ đỏ, đồng thời trên mảnh đất của tôi hiện có 300m2 là đất thổ cư, nhưng trên đó có 3 căn nhà đã được xây dựng trước năm 2013, diện tích xây dựng vượt mức cho phép là 300m2 đất thổ cư. Vậy tôi xin được hỏi trình tự cụ thể các bước để làm hồ sơ tách sổ, và lệ phí thực hiện đo đạc là bao nhiêu, cán bộ địa chính sẽ đo đạt bao nhiêu lần để khi tách được đất cho tôi?

Cán bộ địa chính xã cho tôi biết là sau khi đi nộp hồ sơ để thực hiện kiểm tra lại diện tích đất thi tôi nên đi làm thủ tục đóng phạt trước là 1.500.000 đồng để khi người ta xuống đo đạc kiểm tra tổng thể lại diện tích thì tôi trình ra giấy tờ đóng phạt thì người ta sẽ thực hiện đo tổng thể và diện tích đất sử dụng không đúng mục đích, nếu không họ chỉ kiểm tra lại những căn nhà đã được xây trái phép và trả lại hồ sơ, sau đó tôi đi đóng phạt, và chuyển mục đích sử dụng xong họ sẽ xuống đo đạc kiểm tra diện tích tổng thể, xong tôi mới đi điều chỉnh diện tích sổ đỏ, sau đó họ sẽ xuống đo lại diện tích phần đất được tách, tổng cộng là 3 lần đo, vậy 3 lần đo này cho tôi hỏi tổng lệ phí đo đạc là bao nhiêu?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

Tách thửa đất từ cha cho con

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.1940

 

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật đất đai  

Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về bản đồ địa chính

Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Quyết định 05/2015/QĐ-UBND về Bảng đơn giá đo đạc và bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh Bình Dương

II. Nội dung phân tích: 

1.  Trình tự, thủ tục tách sổ; các loại thuế, lệ phí thực hiện; số lần cán bộ địa chính sẽ đo đạt để khi tách đất 

Thứ nhất: trình tự, thủ tục tách thửa

- Điều kiện thực hiện tách thửa đất:

Việc tách thửa đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

Trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác, Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch.

- Trình tự, thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

- Việc tách thửa cần đảm bảo những quy định sau:

Đảm bảo về quyền định đoạt của chủ sở hữu.

Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu tại nơi có đất.

Đảm bảo phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Như vậy, chỉ cần đảm bảo những điều kiện trên thì trường hợp của bạn vẫn được tách thửa, tách sổ. 

Thứ hai: các loại thuế, lệ phí thực hiện

Thuế thu nhập cá nhân: 2% (Thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa các thành viên trong gia đình với nhau được miễn thuế) 
Lệ phí trước bạ: 0,5% (trừ trường hợp nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa các thành viên trong gia đình với nhau được miễn lệ phí trước bạ) 
Lệ phí địa chính: không quá 100 nghìn đồng

Phí thẩm định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC với mức không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ tùy theo diện tích đất được cấp giấy chứng nhận; tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất và các điều kiện cụ thề của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vaò mục đích sản xuất, kinh doanh.

Thứ ba: số lần cán bộ địa chính sẽ đo đạt để khi tách đất 

- Thưc hiện việc đo đạc lại đất:

Ba bạn có 20000m2, vị trí đất ở tổ 4 ấp vĩnh An, Tân Vĩnh Hiệp, Tân Uyên, Bình Dương, sổ đỏ được cấp ngày 27/1/2009. Bây giờ muốn tách cho con là 2000m2 và anh trai 2000m2, nhưng hiện tại đất bạn có sự sai lệch diện tích giữa sổ đỏ và thực tế, diện tích thực tế nhỏ hơn sổ đỏ. Do đó, theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

- Thực hiện đo đạc diện tích xây dựng vượt mức cho phép:

Trên mảnh đất của bạn hiện có 300m2 là đất thổ cư, nhưng trên đó có 3 căn nhà đã được xây dựng trước năm 2013, diện tích xây dựng vượt mức cho phép là 300m2 đất thổ cư. Theo Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất: "Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan."

Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng, loại đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất.

Vì vậy việc bạn xây nhà ở có diện tích vượt mức cho phép là 300m2 đất thổ cư là hành vi vi phạm pháp luật nên sẽ mức xử phạt tương ứng. Do đó cán bộ địa chính sẽ tiến hành đo đạc để xác định diện tích vượt mức cho phép mà bạn vi phạm.

Như vậy, cán bộ địa chính sẽ đo đạc ít nhất là 2 lần.

2. 3 lần đo này cho tôi hỏi tổng lệ phí đo đạc là bao nhiêu?

Theo Thông tư số 02/2014/TT-BTC, mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2. 

Căn cứ Thông tư 02 nêu trên,  UBND tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định 05/2015/QĐ-UBND về Bảng đơn giá đo đạc và bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Như vậy, bạn có thể căn cứ vào quy định tại Quyết định 05/2015/QĐ-UBND và diện tích đất thực tế được đo đạc, lập bản đồ nhằm đối chiếu trường hợp của mình để biết được tổng lệ phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn luật Đất đai.