Sau đó cả 2 vợ chồng cùng xây dựng một ngôi nhà trị giá 1 tỷ đồng trên phần đất này. Đến thời điểm này về giấy tờ nhà đất hiện chỉ có quyết định giao nhà, đất của cơ quan ông A trước đây (năm 1990). Đến năm 2016, ông A tặng cho con là anh C nhà đất nói trên.
Hỏi:
1. Năm 2016, ông A chưa có giấy tờ chứng nhận vậy quan hệ tặng cho nhà đất giữa ông A và anh C có hợp pháp không?
2. Anh C nếu được cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giả sử nay ông A, bà B’ muốn đòi lại nhà, đất nói trên được không?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

1. Năm 2008, ông A chưa có giấy tờ chứng nhận vậy quan hệ tặng cho nhà đất giữa ông A và anh C có hợp pháp không?

Quan hệ tặng cho nhà đất giữa ông A và anh C là không hợp pháp. Vì:

Thứ nhất, năm 2002, ông A lấy vợ 2 là bà B’ sau đó cả 2 vợ chồng cùng xây dựng một ngôi nhà trị giá 1 tỷ đồng trên phần đất này. Đến năm 2016, ông A tặng cho con là anh C nhà đất. Về mặt pháp lý, ông A không thể tự mình đơn phương thực hiện hoạt động tặng cho anh C nhà đất nói trên. Vì năm 2002 ông A lấy bà B’, cả 2 người cùng xây dựng một ngôi nhà trên phần đất này. Vậy nên, bà B’ cũng có quyền và nghĩa vụ tương đương với ông A đối với giá trị của ngôi nhà trên phần đất mà hai người đã cùng xây.

Thứ hai, theo như trường hợp của ông A, thì đến năm 2016 gia đình ông vẫn chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ có duy nhất quyết định giao nhà, đất của cơ quan ông A. Nhưng ông A lại tặng cho con trai của ông là anh C nhà đất này.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Tại điểm a khoản 1 bộ luật này, có thể nhận thấy gia đình ông A không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, hành động tặng cho của ông A đã vi phạm vào các điều kiện tiên quyết để có thể thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng và ông A sẽ không được phép chuyển quyền. Qua đó có thể khẳng định, quan hệ tặng cho giữa ông A và anh C là quan hệ bất hợp pháp, nếu gia đình nhà ông A còn cố tình thực hiện hoạt động chuyển quyền tặng cho quyền sử dụng đất thì sẽ bị xử lý theo pháp luật.

Nếu ông A vẫn muốn tặng cho quyền sử dụng đất cho anh C thì ông phải có cả sự chấp thuận của bà B’ và phải nhanh chóng làm thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ phía cơ quan Nhà nước có thể quyền, sau đó ông mới có thể thực hiện quyền tặng cho của mình.

2. Anh C nếu được cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giả sử nay ông A, bà B’ muốn đòi lại nhà, đất nói trên được không?

Ông A, bà B’ không thể đòi lại nhà, đất nói trên. Vì căn cứ theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì việc tặng cho nhà, đất phải được công chứng, chứng thực, theo đó:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Như vậy, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu.

Việc ông A không có đầy đủ giấy tờ cần thiết, đã vi phạm vào các điều kiện bắt buộc phải có đối với người sử dụng đất khi muốn tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Vậy nên, hoạt động tặng cho bất động sản của ông A và anh C không thể được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, giao dịch tặng cho giữa ông A và anh C giao dịch vô hiệu là vô hiệu. Tuy nhiên, theo như trường hợp trên thì anh C đã được cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trong khi đó, ông A, bà B’ lại không có những giấy tờ cần thiết này. Do đó, Ông A, bà B’ không thể đòi lại nhà, đất trên.

2. Luật sư tư vấn:

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê