Câu 2. Khi chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp hyện đã ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên không đồng ý và khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ ra quyết định gì (Có được thay đổi nội dung trong quyết định của Ủy ban Nhân dân huyện đã ban hành hay không). Tại sao?

Câu hỏi được biên tập tư chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

 

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005

Luật đất đai 2013

Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội

Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 của Quốc hội

Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Nội dung tư vấn :

Câu 1. Theo pháp luật Đất đai hiện hành có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân trong nước dưới 18 tuổi hay không? Nếu có tại sao có và nếu không tại sao không?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành một cá nhân có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua các hình thức đó là : Được nhà nước giao đất; được nhận chuyển nhượng; nhận tặng cho; thừa kế. Tất cả các hình thức này đều có một đặc điểm chung đó là đều là một giao dịch dân sự mà theo quy định tại Điều 20 LDS có quy định về năng lực dân sự của người chưa thành niên như sau :

Căn cứ Điều 20 Bộ luật dân sự năm 2005:

"Điều 20. Năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi  

1. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Trong trường hợp người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Căn cứ Điều 197 Bộ luật dân sự năm 2005:

"Điều 197. Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản."

Căn cứ Điều 77 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

"Điều 77. Định đoạt tài sản riêng của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự

1. Trường hợp cha mẹ hoặc người giám hộ quản lý tài sản riêng của con dưới 15 tuổi thì có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con, nếu con từ đủ 09 tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của con.

2. Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.

3. Trong trường hợp con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự thì việc định đoạt tài sản riêng của con do người giám hộ thực hiện."

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);"

Căn cứ khoản 1 Điều 97 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước."

Căn cứ Điều 4 Luật nhà ở năm 2014:

"Điều 4. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này."

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:quy định về việc ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận như sau: nếu cấp cho cá nhân trong nước nước thì ghi "Ông" (hoặc "Bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "CMND số:..."; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi "CMQĐ số:…"; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi "Giấy khai sinh số….".

Do đó có thể thấy pháp luật đất đai không phân biệt cá nhân là người thành niên, người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hay người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà chỉ quy định cá nhân nói chung đều được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.Vậy dựa theo đó có thể kết luận rằng cá nhân trong nước dưới 18 tuổi có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Tuy nhiên khi tham gia các giao dịch liên quan tới quyền định đoạt tài sản này thì giao dịch này cần có sự đồng ý bằng văn bản của người đại diện hoặc người giám hộ.

Câu 2. Khi chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp hyện đã ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên không đồng ý và khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ ra quyết định gì (Có được thay đổi nội dung trong quyết định của Ủy ban Nhân dân huyện đã ban hành hay không). Tại sao?

Căn cứ quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành"

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 29 Luật  khiếu nại năm 2011:

"Điều 29. Xác minh nội dung khiếu nại

1. Trong thời hạn quy định tại Điều 28 của Luật này, người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu có trách nhiệm sau đây:

a) Kiểm tra lại quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp, nếu khiếu nại đúng thì ra quyết định giải quyết khiếu nại ngay;

b) Trường hợp chưa có cơ sở kết luận nội dung khiếu nại thì tự mình tiến hành xác minh, kết luận nội dung khiếu nại hoặc giao cơ quan thanh tra nhà nước cùng cấp hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm (sau đây gọi chung là người có trách nhiệm xác minh) xác minh nội dung khiếu nại, kiến nghị giải quyết khiếu nại.

2. Việc xác minh phải bảo đảm khách quan, chính xác, kịp thời thông qua các hình thức sau đây:

a) Kiểm tra, xác minh trực tiếp tại địa điểm phát sinh khiếu nại;

b) Kiểm tra, xác minh thông qua các tài liệu, chứng cứ mà người khiếu nại, người bị khiếu nại, cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp;

c) Các hình thức khác theo quy định của pháp luật."

Theo đó khi cá nhân không đồng ý với quyết định giải quyết của của UBND cấp huyện có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh quy định tại điểm a khoản 3 Điều 203 Luật đất đai, lúc này chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ xem xét nội dung khiếu nại theo Điều 29 Luật khiếu nại năm 2011.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê