Luật sư cho tôi hỏi: - Trường hợp của tôi chỉ là trường hợp Đăng ký biến động đất đai do thay đổi diện tích trong Giấy cũ, không phải đăng ký lần đầu đúng không ạ? - Tôi có ra UBND phường nơi tôi sinh sống thì cán bộ địa chính phường có kết luận là phần diện tích thực tế bị chênh nhiều hơn so với giấy CNQSH cũ kia là phần diện tích "đất công", và phải đóng tiền sử dụng đất cho phần đất chênh lệch này. Như vậy đúng hay sai ạ? (Thửa đất của tôi dùng ổn định từ những năm 65, không tranh chấp). - Luật sư cho tôi hỏi thêm là Hạn mức đất ở chỉ áp dụng cho lần Đăng Ký Giấy CNQSDĐ lần đầu thôi đúng không ạ? Nếu trường hợp của tôi là Đăng ký biến động đất đai thì không cần để ý đến vấn đề Hạn mức đất phải không ạ? Xin cảm ơn Luật sư!

Người gửi: N.Q.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn Luật Đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

Thắc mắc về việc đăng kí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

(Tư vấn Luật đất đai trực tiếp qua số điện thoại: 1900.6162)

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý.

Luật Đất đai 2013

Phân tích.

Thứ nhất, trường hợp tiến hành đăng kí quyền sử dụng đất thuộc vào trường hợp đăng ký biến động theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013:

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau...
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.

Khi tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất mà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc trường hợp đăng ký biến động đất đai. Và cụ thể trong trường hợp này là đăng ký biến động đất đai khi có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;


Thứ hai, " tôi tới UBND phường nơi tôi sinh sống thì cán bộ địa chính phường có kết luận là phần diện tích thực tế bị chênh nhiều hơn so với giấy CNQSĐ cũ kia là phần diện tích đất công và phải đóng tiền sử dụng đất cho phần đất chênh lệch này".

Tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: " 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Do phần diện tích đất thực tế bị chênh lệch nhiều hơn so với giấy chứng nhận quyền sở hữu nên bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn. Như vậy kết luận của cán bộ địa chính là đúng theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, bạn có thắc mắc về vấn đề hạn mức giao đất. Khi tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất ở thì cần phải chú ý đến hạn mức giao đất ở theo các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 chứ không căn cứ vào việc đăng ký đất đai lần đầu hay là đăng ký biến động.

Điều 15. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất
1. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
2. Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây:
a) Sử dụng đất ổn định lâu dài;
b) Sử dụng đất có thời hạn.

Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định về Đất ở tại nông thôn : " 2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định về Đất ở tại đô thị : " 4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở."

Thân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.