1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ?

Thưa luật sư, Bà Lê Thị H có hộ khẩu thường trú tại thị trấn Đ. Năm 1992, do điều kiện hoàn cảnh gia đình khó khăn đã cùng các con tới khai hoang, cải tạo một quả đồi bỏ hoang tại xã M để canh tác trồng hoa màu, gồm cả cây ngắn ngày và cây lâu năm. Năm 2002, bà Cù Thị T, người cùng cư trú tại thị trấn Đ tự ý đến khu đồi này chặt phá một số diện tích trồng hoa màu của bà H và trồng thay thế vào đó một số loại cây khác.

Bà T còn tuyên bố đất đó là của gia đình mình với lý do trước năm 1979 khu đất đó là của ông bà mình nên bây giờ có quyền đòi lại. Tranh chấp phát sinh, bà Cù Thị T nộp đơn tới UBND thị trấn Đ yêu cầu giải quyết và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bà. Bà Lê Thị H cũng tới UBND thị trấn nộp đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời bà cũng đề nghị Uỷ ban can thiệp buộc bà T phải bồi thường thiệt hại về hoa màu bị phá huỷ và chấm dứt hành vi vi phạm. Tuy nhiên, cả bà T và bà H đều không xuất trình được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi bà H và bà T đến UBND xã nơi mình cư trú nộp đơn, cán bộ tiếp nhận đơn đã ghi vào sổ thụ lý và chuyển đơn cho cán bộ địa chính nghiên cứu để đề xuất phương án giải quyết trình Chủ tịch xã quyết định. Trường hợp này sẽ được giải quyết như thế nào?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số:   1900.1940

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.1940

Trả lời:

Trong thời kỳ trước đây, hiện tượng người dân tự ý khai hoang đất đai sản xuất nông nghiệp, không có sự quản lý của cơ quan quản lý đất đai khá phổ biến, dẫn đến việc tranh chấp đất đai giữa những người đều không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong vụ việc này, khi nghiên cứu cơ sở pháp lý để giải quyết vụ việc, điều quan trọng mà cán bộ địa chính cần quan tâm là vấn đề thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Với vụ việc này, do diện tích đất tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng thực tế thì cả bà H và bà T đều đang sử dụng nên việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai, cụ thể là UBND cấp huyện. Tuy nhiên, UBND cấp xã là cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc hoà giải tranh chấp trước khi UBND cấp huyện thực hiện thẩm quyền của mình.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản liên quan, đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất thì UBND cấp xã nơi có đất là cơ quan đầu tiên có trách nhiệm thực hiện việc hoà giải. Trong trường hợp này, cả bà H và bà T đều có hộ khẩu thường trú ở thị trấn Đ, nhưng diện tích đất mà họ tranh chấp quyền sử dụng là một quả đồi thuộc xã M. Như vậy, trong trường hợp này, cơ quan có trách nhiệm tiến hành hoà giải tranh chấp giữa bà H và bà T là UBND xã M chứ không phải UBND thị trấn Đ. Vì vậy, khi cán bộ tiếp nhận đơn của đương sự đã chuyển cho cán bộ địa chính để nghiên cứu, đề xuất báo cáo lãnh đạo Uỷ ban thị trấn thì cán bộ địa chính cần phải có văn bản trả lời đương sự là vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND thị trấn và hướng dẫn họ nộp đơn tới UBND xã M, nơi có mảnh đất đang tranh chấp.

Thẩm quyền giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại của bà H:

Hành vi bà T chặt phá hoa màu của bà H trồng trước đó trên diện tích đất tranh chấp gây thiệt hại về tài sản cho bà H. Do đó, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, bà H cũng có thể đề nghị UBND xã khi tiến hành hoà giải tranh chấp đất đai thì tổ chức thương lượng luôn về trách nhiệm bồi thường của bà T. Trong trường hợp việc thoả thuận về mức bồi thường thiệt hại không thành thì bà H có quyền khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại tại TAND cấp huyện để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Căn cứ Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thiệt hại do tài sản bị xâm phạm bao gồm:

- Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng.

- Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút.

- Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.

- Thiệt hại khác do luật quy định.

>> Các văn bản liên quan: Luật đất đai năm 2013

>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất đai đã có biên bản hòa giải và sự đồng ý của các bên có được khiếu kiện không ?

2. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, tiền bạc của bố mẹ đã mất để lại?

Chào luật sư. Tôi xin trình bày cụ thể vấn đề của gia đình tôi hiện tại. Do ba mẹ tôi đã mất, để lại số tiền gần 1 tỷ, gia đình tôi gồm 8 anh em, hiện có em út tôi trực tiếp nuôi dưỡng, chăm sóc đến khi 2 người mất, còn lại 5 người cũng có công trực tiếp chăm sóc, ngoài ra còn lại 2 người không chăm sóc, thăm hỏi, quan tâm.Như vậy, tôi muốn hỏi luật sư, nếu ra Tòa thì người trực tiếp chăm sóc là em út có được chia phần nhiều hơn hay không. Và người không thể hiện trách nhiệm quan tâm cha mẹ chia tài sản thế nào? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, thì bạn không nói rõ là bố mẹ bạn mất có để lại di chúc hay không? Do đó, nếu bố mẹ bạn mất có để lại di chúc thì mình căn cứ theo nội dung di chúc để thực hiện nếu di chúc đó được lập đúng theo quy định của pháp luật và có hiệu lực theo Điều 643 Bộ luật dân sự năm 2015. Ngược lại, trong trường hợp, bố mẹ bạn mất không để lạ di chúc thì theo quy định, số tài sản bố mẹ bạn để lại sẽ chia theo hàng thừa kế theo Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, bố mẹ bạn mất, bố mẹ bạn có 8 người con, nếu ông bà nội, ông bà ngoại đều mất trước thời điểm bố mẹ bạn mất thì lúc này số tài sản bố mẹ bạn để lại là 1 tỷ sẽ chia đều cho cả 8 người con, không phân biệt ai là người chăm sóc nhiều hơn hay ít hơn, trừ trường hợp 8 anh em trong gia đình bạn tự thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản hoặc có người từ chối nhận di sản.

Những người con không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ có thể sẽ không được hưởng di sản mà bố mẹ bạn để lại nếu thuộc một trong các trường hợp theo khoản 1 Điều 621 Bộ luật Dân sự năm 2015:

- Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

- Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

- Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

- Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

>> Tham khảo ngay: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND phường được thực hiện như thế nào?

3. Tranh chấp đất đai và làm sổ đỏ phần đất chưa được quy hoạch?

Xin chào luật Minh Khuê. Hiện tại gia đình tôi sinh sống trên nền đất chưa được quy hoạch. Năm 2001 nền đất này lúc trước do ba mẹ chồng, anh chồng và chồng tôi khai hoang. Ba mẹ chồng tôi đã có đất riêng nên nền đất này chia lại cho 2 anh em mỗi người một nửa (lúc này cả 2 anh em chưa có gia đình riêng), không có giấy tờ chứng minh phân chia mà chỉ nói bằng miệng, nhưng do công việc nên chồng tôi không thường xuyên ở nhà, năm 2009 anh chồng tôi lập gia đình và ra xây nhà trên nền đất này. Năm 2016 chồng tôi về và xây tiệm sửa xe sát bên nhà anh chồng cũng trên cùng một nền đất, nhưng trong quá trình sinh sống có xảy ra xích mích nên anh chồng tôi đuổi chồng tôi ra nền đất này không cho làm ăn nữa.

Vậy xin hỏi luật sư, trong thời gian tới chính quyền tiến hành quy hoạch nền đất này thì gia đình tôi có được quyền làm sổ đỏ riêng phần ba mẹ chồng tôi đã cho hay không, nếu được thì cần phải chuẩn bị những hồ sơ gì?

Mong được phản hồi sớm. Xin cảm ơn.

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, chồng bạn và anh chồng bạn không có giấy tờ chứng minh về việc phân chia mảnh đất này, do vậy, tại thời điểm hiện nay mới xảy ra tranh chấp. Trong thời gian tới chính quyền địa phương có tiến hành quy hoạch nên đất này nếu gia đình bạn chứng minh được gia đình bạn sử dụng đất ổn định, lâu dài và có một trong các giấy tờ sau theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gia đình bạn vẫn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất bao gồm:

+ Bằng khoán điền thổ.

+ Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

+ Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

+ Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.

+ Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.

+ Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.

+ Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ gồm:

+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

* Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

* Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

* Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ. Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn;

* Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;

* Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;

* Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

+ Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

+ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

+ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

+ Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.

+ Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 quy định tại khoản 1 Điều này đang được lưu trữ tại cơ quan mình cho Ủy ban nhân dân cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi gia đình bạn đáp ứng được các giấy tờ nêu trên hoặc kể cả khi không có một trong các giấy tờ trên nhưng gia đình bạn có Hộ khẩu thường trú trên mảnh đất này, được Ủy ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đáp ứng quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013. Lúc này, căn cứ Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bao gồm những giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

>> Luật sư trả lời: Nên hay không nên quy định thủ tục "hòa giải ở cấp cơ sở" trong giải quyết tranh chấp đất đai?

4. Thực tiễn xét xử tranh chấp đất đai còn nhiều vướng mắc

Tranh chấp đất đai do ngành Tòa án giải quyết ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp. Mặc dù các văn bản hướng dẫn trong lĩnh vực này rất đồ sộ nhưng thực tiễn cho thấy nhiều quy định còn vênh, thậm chí trái ngược nhau…

Không thể xác định tài sản riêng – chung

Đây là một khó khăn nổi cộm của ngành Tòa án bởi lẽ các quy định về vấn đề tài sản chung – riêng của vợ chồng qua các thời kỳ là hoàn toàn khác nhau. Theo Điều 15 Luật Hôn nhân gia đình năm 1959 thì “vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới”. Tuy nhiên, đến Luật Hôn nhân gia đình năm 1986 và Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 đã có sự thay đổi: “vợ hoặc chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân thì người đó có quyền nhập hay không nhập vào tài sản chung vợ chồng”.

Vấn đề là ở chỗ các cặp vợ chồng kết hôn khi Luật Hôn nhân và gia đình năm năm 1959 đang có hiệu lực, nhưng họ ly hôn sau ngày Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực thì có xác định tài sản riêng của vợ hoặc chồng có trước khi kết hôn là tài sản chung của vợ, chồng hay không. Thực tiễn này, mỗi tòa án áp dụng một cách khác nhau.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.1940

Chờ hòa giải xong thì …hết thời hiệu.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013: Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Còn theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết có thể yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện giải quyết, sau đó, nộp đơn yêu cầu giải quyết lên tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Khoản 2 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định: "2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi."

Như vậy, giai đoạn UBND cấp xã thực hiện hòa giải không được tính vào thời hiệu khởi kiện, dẫn đến nhiều trường hợp được hòa giải xong gửi đơn đến Tòa án thì đã hết thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật, làm thiệt hai quyền lợi chính đáng của đương sự.

Phát sinh hành vi sách nhiễu dân - giải quyết hòa giải không công bằng

Nhiều cán bộ địa phương lợi dụng việc mình là người có thẩm quyền tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai nên đã yêu cầu các yêu cầu bất chính đối với người dân. Nhận hố lộ hoặc gây sách nhiễu người dân, giải quyết không công bằng cho người dân, kéo dài thời gian giải quyết hòa giải mà cũng không có hướng dẫn chi tiết cho người dân đi khởi kiện hoặc yêu cầu lên cấp trên để giải quyết nên quá thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai mà không biết.

>> Tham khảo nội dung: Việc hòa giải tranh chấp đất đai còn nhiều bất cập

5. Tranh chấp đất đai đối với diện tích đất được tặng cho giải quyết thế nào?

Thưa Luật sư, em có câu hỏi mong được giải đáp: Năm 2002 mẹ em có mua 1 phần đất vườn, đến năm 2009 mẹ em đã làm hợp đồng cho tặng phần đất đó lại cho em đã được công chứng, sau khi làm hợp đồng cho tặng thì mẹ em mới gửi cuốn sổ đỏ cho 1 người dì bên Mỹ giữ. Đến năm 2014 mẹ em bị bệnh qua đời.

Khoảng 4 tháng sau, người dì em về nước đã làm hợp đồng để bán miếng đất đó và buộc em kýí tên để bán với lý do là đất đó là đất của dì do dì gửi tiền về cho mẹ em mua và mẹ em chỉ đứng tên giúp miếng đất đó. Nhưng em không đồng ý và không ký tên để bán vì trước khi mẹ mất mẹ em không để lại di chúc và dì em cũng không có giấy tờ gì để chứng minh. Dì em đã mượn mấy dì và mấy cậu khác đứng ra làm chứng và kể cả người bán đất hồi trước cho mẹ em ra làm chứng. Nay dì em đã gửi đơn ra Tòa án để kiện em. Luật sư tư vấn giúp em là trường hợp khi ra Tòa người dì em không có bất cứ giấy tờ nào nhưng có người làm chứng thì khả năng thắng kiện của dì có cao không? Và trường hợp người dì của em đang giữ cuốn sổ đỏ thì khả năng em lấy lại nó được không ạ? Trường hợp dì em không có giấy tờ chứng minh hay giấy gửi tiền nhưng có người làm chứng là đã dì đã gửi tiền cho một người khác và người đó đã đưa cho mẹ em có được Tòa án chấp nhận không?

Rất mong nhận được phản hồi sớm của luật sư!

Tranh chấp đất đai đối với diện tích đất được tặng cho giải quyết thế nào ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Theo thông tin mà bạn cung cấp, mẹ bạn là người đứng tên trên sổ đỏ, do đó mẹ bạn là người sử dụng đất và có các quyền định đoạt về tài sản là quyền sử dụng đất. Việc mẹ bạn tặng cho bạn diện tích đất đó có hợp đồng và đã công chứng là đúng theo quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vì dì của bạn đang giữ sổ đỏ mà mẹ bạn đứng tên cho nên bạn không thể tiến hành thực hiện làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Mặt khác, vì đất đang thuộc diện tranh chấp nên việc bạn có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào Bản án/ Quyết định của Tòa án.

Song, có thể nhận thấy việc mẹ bạn có quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, đã có căn cứ chứng minh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình. Do đó, mẹ bạn có quyền thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Do đó, nếu dì của bạn không thể chứng minh được việc mẹ bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mẹ của bạn là thông qua việc ủy quyền tức phải có căn cứ là các giấy tờ có nội dung ủy quyền thì không có cơ sở để sử dụng mảnh đất này cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác. Đối với việc dì bạn cho rằng quyền sử dụng đất của mẹ bạn có được là do tiền của dì bạn gửi về và có chứng cứ chứng minh thì sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự về vấn đề trả các khoản nợ trong thứ tự ưu tiên thanh toán liên quan đến thừa kế. Theo đó, nếu bạn là người thừa kế di sản của mẹ bạn thì cũng phải chịu trách nhiệm đối với khoản nợ trên.

Trường hợp dì bạn không có giấy tờ chứng minh hay giấy gửi tiền nhưng có người làm chứng là đã dì đã gửi tiền cho một người khác và người đó đã đưa cho mẹ bạn có được Tòa án chấp nhận không?

Trong trường hợp dì bạn tiến hành khởi kiện để đòi lại đất, về người làm chứng theo quy định của Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 :

"Điều 77. Người làm chứng

Người biết các tình tiết có liên quan đến nội dung vụ việc được đương sự đề nghị, Tòa án triệu tập tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng. Người mất năng lực hành vi dân sự không thể là người làm chứng."

Như vậy, trong trường hợp của bạn, các dì và các cậu của bạn đều có thể là người làm chứng theo đề nghị của người dì đang có tranh chấp về đất đai với bạn nếu không bị mất năng lực hành vi dân sự. Về chứng cứ trong vụ án dân sự, mặc dù không có các loại giấy tờ chứng minh nhưng lời khai của người làm chứng cũng được xem là chứng cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Trường hợp người dì của bạn đang giữ cuốn sổ đỏ thì khả năng em lấy lại nó được không? Khả năng thắng kiện của ai cao hơn?

Về vấn đề này, còn phụ thuộc và bằng chứng chứng minh mà bạn và dì của bạn cung cấp cho Tòa án, khi đó, căn cứ vào những chứng cứ được đưa ra thì Tòa án ra quyết định giải quyết tranh chấp đất đai giữa bạn và dì bạn theo đúng quy định của pháp luật, còn nếu mới chỉ căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp thì không thể xác định chính xác được bên nào có khả năng thắng kiện cao hơn hay thấp hơn được. Còn đối với việc dì bạn đang giữ sổ đỏ của bạn thì khi bạn hoặc dì bạn làm đơn Khởi kiện gửi cho Tòa án thì cả hai buộc phải tôn trọng quyết định cuối cùng của Tòa án. Trong trường hợp, Tòa án tuyên mảnh đất này là của bạn thì đương nhiên dì bạn có nghĩa vụ phải giao sổ đổ lại cho bạn theo quy định của pháp luật dân sự.

>> Tham khảo ngay nội dung: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai: Làm gì khi UBND cắt đất cắt sang cho hộ khác ?

6. Tranh chấp đất đai: Hầu hết sai sót đều liên quan đến chứng cứ?

Theo thống kê năm 2010, trong 123 bản án của Tòa án quận, huyện bị cấp phúc thẩm hủy có đến 63 án liên quan đến đất đai, tập trung nhiều ở các quận 6, 7, 8, 9, 12, Tân Phú, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Bình Chánh. Trong 53 án sơ thẩm do TAND Thành phố giải quyết bị TAND Tối cao hủy theo trình tự giám đốc thẩm có tới 24 án liên quan đến đất đai. Trong số 13 vụ án do Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại Tp. Hồ Chí Minh xử hủy thì cũng có năm vụ liên quan đến đất đai.

Trong hội thảo tổng kết ngành TAND Tp. Hồ Chí Minh mới đây, Tòa Dân sự đã rút kinh nghiệm về những sai sót trong quá trình giải quyết án liên quan đến đất đai gồm nhứng sai sót cơ bản sau:

Thu thập chứng cứ chưa chặt

Theo thống kê năm 2010, trong 123 bản án của tòa án quận, huyện bị cấp phúc thẩm hủy có đến 63 án liên quan đến đất đai, tập trung nhiều ở các quận 6, 7, 8, 9, 12, Tân Phú, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Bình Chánh. Trong 53 án sơ thẩm do TAND thành phố giải quyết bị TAND Tối cao hủy theo trình tự giám đốc thẩm có tới 24 án liên quan đến đất đai. Trong số 13 vụ án do Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM xử hủy thì cũng có năm vụ liên quan đến đất đai.

Chánh Tòa Dân sự TAND Tp. Hồ Chí Minh Ông Dương Bửu Chánh cho biết một thiếu sót khá phổ biến là cấp sơ thẩm không kiểm định lại các tài liệu chứng cứ do cùng một cơ quan cung cấp khi nó có sự sai lệch về con số, diện tích, số thửa. Hậu quả là khi có kháng cáo, kháng nghị cấp phúc thẩm, giám đốc thẩm không thể khắc phục được bằng việc cho giám định lại, đo đạc lại nên đã hủy án…

Các lỗi tiếp theo là thẩm phán thường không yêu cầu UBND cung cấp bản sao hồ sơ quá trình xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đối chiếu với yêu cầu phản bác, phản tố của đương sự. Thứ nữa là loại tranh chấp phải tính án phí theo giá ngạch nhưng thẩm phán thường quên định giá giá trị quyền sử dụng đất khi đương sự không yêu cầu. Ngoài ra, việc triệu tập thiếu người tham gia tố tụng cũng là lỗi phổ biến. Kế đến là việc thu thập chứng cứ từ các cơ quan, tổ chức thường rất khó, đương sự không thể tự thu thập được nhưng tòa cấp sơ thẩm ít giúp đỡ.

Tranh chấp đất đai: Hầu hết sai sót đều liên quan đến chứng cứ

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.1940

Đánh giá chứng cứ sai

Theo Tòa Dân sự, các thẩm phán thường chưa nghiên cứu kỹ các văn bản hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao về cách giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất để xác định thời hiệu và việc có đình chỉ vụ án hay không. Vì thực tế có nhiều trường hợp các đương sự đều thừa nhận đất là di sản thừa kế nhưng họ đã thỏa thuận phân chia nên không yêu cầu tòa án can thiệp. Gặp những tình huống này cách xử lý đúng là chia tải sản chung về giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất tùy theo thỏa thuận của đương sự.

Tiếp theo là sai sót khi thẩm phán không định giá lại giá trị đất khi một bên đương sự yêu cầu và khi thời giá thay đổi. Không chờ cơ quan có thẩm quyền trả lời về nguồn gốc đất, quá trình giải quyết khi cấp giấy chứng nhận, thẩm phán đã vội vàng công nhận tài liệu đương sự cung cấp là chứng cứ. Có khi cơ quan trả lời nhưng người ký văn bản không có thẩm quyền nhưng tòa vẫn công nhận tài liệu đó là chứng cứ. Xử phúc thẩm tòa cấp trên hủy án vì công văn trả lời không đúng thẩm quyền. Sai sót này rất đáng tiếc.

Với các vụ án tranh chấp chuyển nhượng đất nhiều khi đương sự chỉ có giấy tay, không có chứng thực của chính quyền địa phương nhưng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và được cấp “sổ đỏ” nhưng tòa vẫn tuyên hợp đồng vô hiệu là chưa chuẩn. Theo Tòa Dân sự, đó chỉ là vi phạm về điều kiện hình thức còn nội dung chuyển nhượng đã hoàn thành thì tòa phải xem xét cho các đương sự thực hiện nghĩa vụ theo hướng dẫn tại Nghị quyết 02 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao.

Chưa thống nhất khâu hòa giải

Cũng theo Tòa Dân sự, khâu hòa giải là khâu bắt buộc nhưng hiện có hai quan điểm khác nhau trong ngành TAND TP.HCM. Quan điểm thứ nhất cho rằng tất cả các loại tranh chấp đất đai trước khi đương sự khởi kiện ra tòa án thì bắt buộc phải thông qua hòa giải ở cấp xã. Nếu vi phạm điều kiện trên thì cấp phúc thẩm phải hủy án, nếu chưa xử sơ thẩm thì tòa nên tạm đình chỉ để thực hiện đúng thủ tục. Quan điểm thứ hai là chỉ có tranh chấp quyền sử dụng đất (ai là sở hữu đất) thì mới phải hòa giải ở cấp xã trước, các loại tranh chấp khác cứ kiện thẳng ra tòa. Đây cũng là vấn đề cần phải có một hướng dẫn chung để hiểu cho thống nhất.

Họ đã nói

Sẽ sớm có hướng dẫn

Tôi cho rằng các thẩm phán ngành TAND Tp. Hồ Chí Minh phải nỗ lực hơn nữa để kéo giảm sai sót trong giải quyết án liên quan đến tranh chấp đất đai dù vẫn biết đó là loại án khó. Tôi sẽ ghi nhận và sớm tập hợp để trình Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao ra nghị quyết hướng dẫn trên cơ sở những kiến nghị của các thẩm phán về loại án tranh chấp đất đai nói riêng và các loại án khác.

Ông BÙI NGỌC HÒA, Phó Chánh án TAND Tối cao

Nhận thức chưa đồng bộ

Tòa Dân sự TAND Tp. Hồ Chí Minh đã mở lớp tập huấn nghiệp vụ, rút kinh nghiệm khi bị hủy án nhưng sai sót khi giải quyết loại án này vẫn nhiều. Nguyên nhân chủ quan là do bản thân các Thẩm phán có trình độ nhận thức và kỹ năng vận dụng pháp luật khác nhau, chưa đồng đều. Hậu quả của những sai sót trên là tỉ lệ án bị hủy cao.

Ông DƯƠNG BỬU CHÁNH, Chánh Tòa Dân sự TAND TP.HCM

Có yếu tố khách quan

Yếu tố khách quan khiến cho án có sai sót là do sự chuyển biến của nền kinh tế thị trường, giá trị của các loại đất tăng cao, luôn biến động ảnh hưởng đến quy hoạch phát triển hạ tầng cơ sở. Các cơ quan quản lý nhà nước ban hành nhiều văn bản hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất ở nhiều thời điểm khác nhau. Trong khi đó quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa thường phải kéo dài và tuân thủ các quy định tố tụng nên các thẩm phán thường lúng túng khi vận dụng các văn bản trên.

Một đại diện Tòa Dân sự TAND TP.HCM

>> Tham khảo ngay: Quy định về mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất mới cập nhật

Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của quý khách hàng. Cảm ơn quý khách hàng đã tin tưởng Công ty Luật TNHH Minh Khuê!

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê