Một mảnh khác phía bên kia nhà hàng xóm thì là phần đất mồ mả ông bà tôi đã chôn cất cách nay cũng trên 50 năm. Thời điểm mấy năm trước xã tổ chức cắm ranh xác nhận lại ranh giới để cấp lại sổ. Ban đầu người hàng xóm ở giữa hai mảnh đất nhà tôi không chịu thỏa thuận vì họ nói đất của họ bị thiếu diện tích so với giấy tờ trước kia họ có(mặc dù theo đo đạc mới thì diện tích đất của nhà tôi cũng bị thiếu, không đúng so với giấy tờ cũ). Qua nhiều lần hòa giải dưới xã thì hai bên đi đến thống nhất chung và tiến hành cắm ranh theo chỉ đạo của cấp xã.sau khi cắm ranh giới xong, có biên bản, có kí tên xác nhận của hai bên, thì bên hàng xóm phát hiện bên phía giáp ranh giới với phần mộ ông bà nhà tôi còn hẹp hơn so với mong muốn của họ (phần giáp ranh giới với phần mộ là đường đi của nhà hàng xóm, thực ra mấy chục năm nay họ lấn sang phần đất mồ mà ông bà nhà tôi làm đường đi nhưng cha tôi nghĩ hàng xóm láng giềng và chỗ đó mình cũng không làm gì ngoài chôn cất nên cũng không ý kiến gì). Họ tự động nhổ cọc ranh giới cả hai bên ranh giới và đưa ra yêu cầu mới là gia đình nhà tôi phải cho họ đo sang hai bên ranh mỗi bên 0.5m kéo dài xuất hai bên với lý do đất nhà anh ta bị thiếu. Gia đình tôi không đồng ý và được xã hòa nhiều lần giải thích là yêu cầu của anh ta không hợp lý. Anh ta thuê luật sư khởi kiện ra tòa cấp huyện. Xin hỏi trong trường hợp này anh ta khởi kiện ai?. Phần đất đã cắm ranh và có chữ kí thỏa thuận của anh ta thì xã có cấp chứng nhận mới cho gia đình tôi không?. Khi ra tòa gia đình tôi cần chuẩn bị những giấy tờ bằng chứng gì?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

>>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đaigọi: 1900 6162

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau: 

Cơ sở pháp luật:

Luật Đất đai 2013 

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Nội dung phân tích:

Thứ nhất, đối với vấn đề bạn có hỏi hàng xóm của bạn đã thuê luật sư khởi kiện ra tòa cấp huyện. Trong trường hợp này anh ta khởi kiện ai?

Tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
"1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Cưỡng chế thi hành Quyết định công nhận hòa giải thành là không quá 30 ngày (điểm đ Khoản 3 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".
Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
"1. Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
2. Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
3. Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
4. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo".

Như vậy, sau khi hòa giải thành tại cơ sở mà trong thời hạn 10 ngày hàng xóm của bạn có thay đổi ý kiến khác với kết quả hòa giải đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm tổ chức lại cuộc họp hòa giải , xem xét ý kiến bổ sung và lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Theo đó, mặc dù biên bản đã được hai bên ký xác nhận nhưng nếu trong thời hạn 10 ngày hàng xóm của bạn có thay đổi ý kiến và hòa giải lại không thành, thì Ủy ban xã hướng dẫn hàng xóm của bạn gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở là điều kiện bắt buộc để cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết. Và trong trường hợp này, tranh chấp đất đai trực tiếp là giữa bạn và hàng xóm của bạn, chính vì vậy hàng xóm sẽ khởi kiện bạn, vì bạn là người liên quan trực tiếp tới tranh chấp.

Mặt khác, Việc bạn và hàng xóm ký xác nhận vào biên bản cắm mốc giữa hai bên về một ranh giới đất mới khiến diện tích đất của bạn hoặc của hàng xóm giảm so với diện tích đất ban đầu thì vẫn chưa có giá trị pháp lý.  Bởi vì,  theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp thay đổi kích thước của diện tích đất là trường hợp phải đăng ký biến động với cơ quan quản lí đất đai.

Mặt khác, tại khoản 7 Điều này có quy định “việc đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Từ những quy định nói trên, có thể thấy rằng việc giữa hai bên có thỏa thuận về ranh giới đất mới vẫn chưa có hiệu lực pháp luật. Để giải quyết tranh chấp, hai bên có thể tự thỏa thuận hoặc hàng xóm của bạn có thể yêu cầu UBND xã hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai.

Trong trường hợp hòa giải thành thì UBND cấp xã sẽ gửi biên bản hòa giải đó tới phòng tài nguyên và môi trường và phòng tài nguyên môi trường trình lên UBND cấp huyện để công nhận ranh giới thửa đất mới và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho hai bên. Trong trường hợp ubnd cấp xã hòa giải không thành thì một trong hai bên có thể yều cầu tòa án giải quyết theo căn cứ tại khoản 1 Điều 203 “thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai” của Luật đất đai 2013.

Trường hợp sau khi hàng xóm của bạn thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thành, Ủy ban xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn hàng xóm của bạn gửi đơn khởi kiện trah chấp đất đai tới cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Luật đất đai):

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”

Thứ hai, bạn có hỏi: phần đất đã cắm ranh và có chữ kí thỏa thuận của người hàng xóm thì xã có cấp chứng nhận mới cho gia đình bạn không?

Trong trường hợp này mặc dù biên bản hòa giải thành đã có chữ ký xác nhận của hai bên, tuy nhiên trong thời gian 10 ngày sau đó, bên hàng xóm của bạn hoàn toàn có quyền thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thành, mặt khác như đã nêu ở trên, trong trường hợp việc bạn và hàng xóm ký xác nhận vào biên bản cắm mốc giữa hai bên về một ranh giới đất mới khiến diện tích đất của bạn hoặc của hàng xóm giảm so với diện tích đất ban đầu thì vẫn chưa có giá trị pháp lý.  Bởi vì,  theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp thay đổi kích thước của diện tích đất là trường hợp phải đăng ký biến động với cơ quan quản lí đất đai. Chính vì vậy, nếu bên hàng xóm bạn có căn cứ xác định việc hòa giải đã làm thay đổi diện tích đất đáng kể trên thực tế so với diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì biên bản ký nhận của hai bên về việc hòa giải được xác định là chưa có giá trị pháp lý, vì vậy xã không thể cấp giấy chứng nhận mới cho gia đình bạn.

Thứ ba, vấn đề bạn hỏi: Khi ra tòa gia đình bạn cần chuẩn bị những giấy tờ bằng chứng gì?

-Trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng (dân sự): việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ (Giấy chứng nhận đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

-Giải quyết TCĐĐ theo trình tự hành chính: trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính

  Như vậy, khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án thì bạn cần chuẩn bị: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy tờ về nguồn gốc đất đai; Chứng cứ liên quan đến khởi kiện, các loại giấy tờ khác được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.                                  
Bộ phận Luật sư đất đai.