1. Thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động không?

Thưa luật sư, xin hỏi: Thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thì có phải đăng ký thế chấp không? Cảm ơn!

Thế chấp quyền sử dụng đất có phải đăng ký biến động không?

Luật sư tư vấn thế chấp, đăng ký biến động đất đai, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Luật đất đai năm 2013 quy định các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai bao gồm:

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một trường hợp phải đăng ký biến động đất đai; Hồ sơ đăng ký biến động gồm:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp

c) Hợp đồng thế chấp

Như vậy, Có thể thấy rằng khi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai cần cung cấp bản gốc sổ đỏ cho cơ quan đăng ký để làm các thủ tục chỉnh sửa/hiệu đính thông tin phù hợp với hồ sơ đăng ký biến động (xây dựng/cải tạo/sửa chữa/nâng cấp nhà ở). Nhưng khi tài sản thế chấp tại ngân hàng thì do ngân hàng giữ tài sản bảo đảm là sổ đỏ, do vậy nếu không có sự hợp tác từ ngân hàng thì rất khó khăn cho việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở. Do vậy:

+ Một mặt, Bạn cần trao đổi với ngân hàng để có chính sách hỗ trợ người vay trong việc thực hiện thủ tục;

+ Mặt khác, bạn cũng cần nhìn nhận các rủi ro pháp lý có thể phát sinh với khối tài sản hình thành trên đất (trong trường hợp xây dựng thêm) có được thẩm định để thế chấp hay không ? Nếu trong trường hợp không thể thanh toán khoản nợ thì phần tài sản hình thành thêm này sẽ được xử lý như thế nào ?

Mọi vướng mắc pháp lý cần giải thích thêm, 1900.6162 để được luật sư tư vấn hỗ trợ trực tiếp tại văn phòng hoặc thông qua tổng đài điện thoại. Trân trọng!

2. Quyền sở hữu với hoa màu của gia đình khác trên đất nhà mình ?

Thưa luật sư, tôi có thắc mắc nhờ luật sư giải đáp. Gia đình hàng xóm nhà tối có cây xoài tròng giáp ranh giữa 2 nhà. Cây xoài nhà hàng xóm, nhưng quả ở bên nhà tôi, tôi bứt sử dụng, hàng xóm bắt tôi đền. Tôi nói tôi không đền. Vậy có đúng không ?
Xin cảm ơn luật sư!
- Phạm B

Luật sư trả lời:

Căn cứ Bộ luật dân sự 2015

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Vậy trong trường hợp của bạn, lá, rễ, cành cây, quả... của gia đình hàng xóm vươn sang nhà bạn thì bạn có quyền yêu cầu người chủ sở hữu của cây xoài có trách nhiệm cắt xén để không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của bạn. Nếu chủ sở hữu không cắt xén theo yêu cầu của bạn thì bạn có quyền tự cắt xén và yêu cầu chủ sở hữu bồi thường chi phí cho việc cắt xén này. Những tài sản phát sinh từ việc cắt xén nếu chủ sở hữu không nhận hoặc có nhận nhưng không thực hiện việc bồi thường chi phí cắt xén cho bạn thì bạn có quyền thụ hưởng.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

3. Tiền chuyển mục đích đất từ nông nghiệp lên đất ở tại tỉnh Phú Yên

Chào luật sư, Gia đình tôi có một miếng đất ở kèm đất vườn gắn liền kề. Đất nằm ở vị trí. Từ nam dốc quýt đến nam đèo gành đỏ thị xã sông cầu tỉnh phú yên. Đất nằm sát đường quốc lộ 1a. Xin luật sư cho gia đình tôi hỏi giờ gia đình tôi muốn chuyển đổi đát vườn sang đất thổ cư. Thì phải nộp bao nhiêu tiền trên 1m2 ?
Cảm ơn luật sư.

Tiền chuyển mục đích đất từ nông nghiệp lên đất ở tại tỉnh Phú Yên

Luật sư tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất trực tuyến, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP được tính như sau:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Để biết số tiền phải nộp, cần biết hai điều kiện về giá đất nông nghiệp, đất ở và diện tích đất chuyển mục đích:

1. Về giá đất: Theo Quyết định số 56/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Phú Yên, được sửa đổi bổ sung bởi Quyết định số 63/2017/QĐ-UBND ngày 14 tháng 12 năm 2017 của UBND tỉnh Phú Yên giá đất được quy định như sau:

Giá đất ở:

STT Quận/Huyện Tên đường/Làng xã Đoạn: Từ - Đến VT1 VT2 VT3 VT4 VT5 Loại
6 Thị xã Sông Cầu Quốc lộ 1A Đoạn từ Nam chân dốc Quýt - giáp Nam chân đèo Gành Đỏ 1.200.000 700.000 360.000 200.000 - Đất ở đô thị

Giá đất nông nghiệp:

STT

Tên đường, đoạn đường

Giá đất

VT 1

VT 2

VT 3

VT 4

II

Thị xã Sông Cầu

1

Vùng đồng bằng: Các xã, phường

40

37

34

32

Khu vực đất của bạn thuộc vị trí 1: cho nên đất ở là 1.200.000 đồng/m2 và đất nông nghiệp là 40.000 đồng/m2

Mức chênh lệch cho 1m2 là: 1.160.000 đồng x tổng diện tích đất muốn chuyển mục đích sẽ ra số tiền phải nộp.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

4. Quyền đi qua đất nhà hàng xóm được quy định như thế nào ?

Tôi muốn hỏi về quyền đi qua bất động sản như sau: hiện tại gia đình tôi đang bị bao vây bởi những gia đình bên cạnh, không có lối ra đường chung; từ năm 1991 gia đình có đi qua nhà bà H; đến nay bà H lại không muốn cho gia đình tôi đi nên tìm cách ngăn cản. Chúng tôi có đem ra chính quyền xã để yêu cầu giải quyết, khi xã xem bản đồ địa chính thì không thấy thông tin phần đất này là lối đi chung nên trả lời:

Trên bản đồ không thể hiện, nên chúng tôi không được đi qua? Vậy trường hợp này, xã trả lời như vậy đúng không, gia đình tôi đã đi qua con đường này mấy chục năm rồi, nay không có đường đi thì không biết phải đi như thế nào?

Cảm ơn!

Quyền đi qua đất nhà hàng xóm được quy định như thế nào?

Luật sư tư vấn:

Điều 254, bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì đi qua bất động sản liền kề phát sinh khi có căn cứ sau:

- Bị vây bọc bởi các bất động sản khác

- Dẫn đến không có lối đi ra đường công cộng

Như vậy, khi thỏa mãn 2 điều kiện trên thì gia đình bạn có quyền yêu cầu gia đình hàng xóm mở lối đi cho mình, lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

Việc chính quyền xã nói, trên bản đồ không có nên không được đi qua là hoàn toàn không có căn cứ pháp lý.

Trên đây là ý kiến tư vấn của Luật Minh Khuê, mọi thắc mắc của khách hàng có thể liên hệ đến tổng đài 1900.6162 để được tư vấn trực tiếp. Trân trọng!

5. Hướng dẫn làm thủ tục bán một phần đất thì phải thực hiện những gì ạ ?

Thưa luật sư, em có một câu hỏi mong luật sư hướng dẫn trả lời em với ạhiện nhà em đang muốn bán đi 1 phần đất (6m mặt đường) trong tổng số 22mmặt đường. Sổ đỏ nhà em cấp năm 1991, đến năm 2011 nhà nước thu lại sổ đỏ để làm sổmới. Đến nay, người dân trong khu nhà em chưa được nhận lại sổ đỏ mới (bảnphoto công chứng sổ đỏ cũ nhà em vẫn lưu).
Bây giờ em muốn hỏi, nhà em muốn làm thủ tục bán 1 phần đất thì phải thựchiện những gì ạ. Em cám ơn các luật sư ạ.

Luật sư trả lời:

Theo như bạn trình bày, gia đình bạn đã nộp hồ sơ theo thông báo của xã để đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Nay gia đình bạn muốn bán đất nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.”

Do gia đình bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nên theo quy định của pháp luật, gia đình bạn không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch bán tài sản theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi ngay tới số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê