Vậy xin hỏi gia đình em có bị mất đất không? Bên bán có hợp lệ hay cấu thành lừa đảo không? Bên mua có vấn đề gì không? Do vị trí đất nhà ở này là do thoả thuận bằng miệng không có văn bằng chứng thực đất cho chú luôn. Nhưng mười mấy năm nay ai cũng nghĩ đất này là của chú. Xin hỏi gia đình em nên làm sao.

Gia đình em xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục Tư vấn luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

Thỏa thuận cho mượn quyền sử dụng đất bằng miệng có hiệu lực không?

>>>Luật sư tư vấn luật đất đai liên hệ: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào quý khách hàng. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, về vấn đề mà bạn thắc mắc, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật dân sự năm 2005

Nội dụng tư vấn:

1. Vậy gia đình bạn có bị "mất đất" không?

Vì quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên hợp đồng giữa bố mẹ bạn và chú bạn cũng phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 về Hợp đồng cho mượn tài sản. Theo Điều 512, Bộ luật dân sự 2005 thì: "Hợp đồng mượn tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, còn bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được."

Như vậy, theo quy định này, vì bản chất thoả thuận của hai bên là thống nhất về việc bố mẹ bạn cho chú mượn quyền sử dụng đất (tức là được sử dụng đất của bố mẹ bạn mà không phải trả tiền và bố mẹ bạn có quyền đòi lại) chứ không phải là thoả thuận tặng cho quyền sử dụng đất nên gia đình bạn không "mất đất". Mặt khác, căn cứ Khoản 1, Điều 517 Bộ luật dân sự 2005 thì bên cho mượn có quyền "Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thoả thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý;"  Như vậy, pháp luật chỉ quy định bên bố mẹ bạn phải thông báo trước một thời gian hợp lý trước khi lấy lại quyền sử dụng đất mà không bị mất quyền sử dụng đất này.

2. Về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ con của chú bạn với người mua mảnh đất này: Bên bán có hợp lệ hay cấu thành lừa đảo không? Bên mua có vấn đề gì không? 

Theo thông tin bạn cung cấp, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ con của chú bạn với người mua mảnh đất được thực hiện bằng hình thức "sang giấy tay" không có công chứng, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản nhưng không có  công chứng, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, do bố mẹ bản chỉ thoả thuận với chú bạn về việc cho mượn quyền sử dụng đất nên bản chất không chuyển nhượng quyền sở hữu quyền sử dụng đất mà chỉ chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng quyền sử dụng mảnh đất này.

Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ con chú bạn với người mua đất là không hợp pháp vì vợ con chú bạn không có quyền sở hữu quyền sử dụng mảnh đất đó, hay nói cách khác, vợ con của chú bạn không có định đoạt quyền sử dụng mảnh đất đó nên không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng này sẽ bị vô hiệu. Cụ thể, Bộ luật dân sự 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

"Điều 131. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 132 của Bộ luật này.

Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
"
Gia đình bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự này vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, chú bạn phải trả lại tiền cho bên kia, bên kia trả lại đất. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai.