Đặc điểm như sau: Nhà ở này với bốn nhà ở khác cùng nằm chung trên một thửa đất đã được cấp sổ đỏ, hiện sổ đỏ đang do người chủ cũ đứng tên nhưng người này hiện không ở trên thửa đất này nữa. Vậy xin hỏi Luật sư là ngôi nhà tôi mua có làm được sổ đỏ không?

Rất mong sự hồi đáp từ luật sư!

Người gửi : Hồ Hữu Thắng

Câu hỏi được biên tập từchuyên mục hỏi đáp pháp luậtcủa Công ty Luật Minh Khuê

 

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn công ty xin được trả lời như sau:

Căn cứ pháp lí: 

Luật đất đai năm 2013

Bộ luât dân sự năm 2005

Luật nhà ở năm 2005

Hiện nay theo quy định của pháp luật thì đối với hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng chứng thực. Cụ thể được quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005, Điều 93 Luật nhà ở 2005, Điều 167 Luật đất đai 2013.

Tại điều 450 BLDS quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Hay tại diểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 qu y định như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; .

Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005 cũng quy định thêm:
“3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.”

Như vậy việc mua nhà của bạn chỉ có giấy viết tay mà không công chứng chứng thực là trái với quy định của pháp luật do không tuân thủ về mặt hình thức. Do đó khi có tranh chấp thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức. Theo quy định tại Điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Vì vậy bạn cần liên hệ với chủ ngôi nhà để công chứng chứng thực hợp đồng mua bán nhà theo quy định của pháp luật. Như vậy bạn mới có thể có điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.

Giả sử trong trường hợp bạn đã công chứng hợp đồng mua bán nhà thì để được cấp sổ đỏ còn phải xem xét đến quy định về tách thửa vì ngôi nhà  cùng nằm cbung trên một thửa đất với bốn nhà khác.Vì bạn không nói rõ bạn ở khu vực nào của Hà Nội nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn được. Bạn có thể tham khảo quyết định dưới đây của UBND thành phố Hà Nội về điều kiện để được tách thửa như sau:

Hiện nay theo  Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội) 

“1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên.

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều quy định này đối với các xã còn lại”.

Thành phố không cho phép tách thửa đối với các trường hợp: Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở, đất đấu giá; thửa đất gắn liền với nhà đang thuê theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CP mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp giấy chứng nhận; thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữa nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc tiêu chí bảo tồn, tôn tạo; các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất; đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và các thửa đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao theo hạn mức mới. ​

Trong trường hợp căn nhà bạn muốn mua không đảm bảo điều kiện được tách thửa thì bạn có thể chọn giải pháp cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận với các chủ sở hữu còn lại với tư cách là chủ sở hữu chung căn nhà lớn nói trên.

Theo khoản 4 điều 12 Luật nhà ở đã ghi nhận: “Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu đối với phần sở hữu riêng và giấy chứng nhận đối với nhà ở đó được cấp cho từng chủ sở hữu".

Để biết thêm thông tin chi tiết, bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp. Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua điện thoại gọi 1900.1940.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ.