Cho em thắc mắc về mua nhà/căn hộ ở xã hội.

1/ Em muốn biết chính xác thời gian được chuyển nhượng tự do căn hộ /nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán hay ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. (vì ngày ký hợp đồng mua bán thường các dự án xây dựng thanh toán theo tiến độ, ngày nhận nhà thường 1-2 năm sau khi ký hợp đồng mua bán, thường 1 năm sau mới nhận được sổ hồng)

2/ Cho em hỏi: hiện tại quy định nào của nhà nước là mới nhất cho việc mua, thuê căn hộ/nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước (chủ đầu tư tư nhân bỏ vốn đầu tư).

3/ Thông tư số 08/2014, Nghị định 100/2015, Luật nhà ở 2014 có còn áp dụng được hay có những cái khác thay thế? Em mong sớm nhận được phản hồi của anh/chị Em chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê.

Thời điểm chuyển nhượng nhà ở xã hội ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi:   1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật nhà ở năm 2014;

Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; 

Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; 

2. Nội dung tư vấn

2.1. Thời điểm được tự do chuyển nhượng nhà ở xã hội?

Khoản 4 - Điều 62 - Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:
Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 5 - Điều 62 - Luật nhà ở năm 2014 quy định:

Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Như vậy từ hai quy đinh này nhận thấy một số vấn đề sau:
- Thứ nhất, chỉ được chuyển nhượng lại nhà ở xã hội sau 05 năm;
- Thứ hai, thời điểm sau 05 năm được tính như sau:
 Chuyển nhượng theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu là sau 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận, nộp tiền tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập cá nhận, đối với trường hợp bán cho đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tức là thời điểm được chuyển nhượng là sau 05 kể từ ngày đáp ứng được tất cả các điều kiện này.

Do thông tin bạn cung cấp chưa thực sự đầy đủ về người sẽ nhận chuyển nhượng có thuộc đối tượng được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở xã hội của nhà nước hay không, tuy nhiên điều này chỉ có ý nghĩa về nghĩa vụ tài chính mà người đó và bạn phải thực hiện. Về cơ bản, thời điểm sau 05 năm được tính như trên đã đề cập.

2.2. Việc mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng vốn ngoài ngân sách nhà nước áp dụng quy định nào?

Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014, Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân, hộ gia đình bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và các chủ đầu tư này được hưởng các ưu đãi mà nhà nước giành cho. Còn đối với việc thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội vẫn phải áp dụng các quy định tại Chương IV-Luật nhà ở năm 2014: Chính sách về nhà ở xã hội do không có sự phân biệt về nhà ở xã hội do các chủ đầu tư xây dựng.

2.3. Vấn đề hiệu lực văn bản. 

- Luật nhà ở năm 2014:
Luật này được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014. Theo quy định tại khoản 1-Điều 181-Luật nhà ở năm 2014, luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 07 tháng 1 năm 2015. Như vậy, tới thời điểm hiện tại văn bản này vẫn còn hiệu lực và đương nhiên vẫn được sử dụng.
- Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội:
Luật này được ban hành trên cơ sở Luật nhà ở năm 2014, Luật xây dựng năm 2014, Luật đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ ngày 10 tháng 12 năm 2015 theo Khoản 1-Điều 33 Nghị định này.  Như vậy, văn bản này còn hiệu lực thi hành và vẫn được sử dụng.

- Thông tư số 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng : Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội:
Theo quy định tại Khoản 3-Điều 33-Nghị định 100/2015/NĐ-CP: "Nghị định này thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội". Mà Thông tư 08/2014/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 188/2013/NĐ-CP do vậy khi văn bản này hết hiệu lực sẽ kéo theo các văn bản hướng dẫn hết hiệu lực cùng. Điều đó có nghĩa hiện nay văn bản này không được sử dụng.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về thắc mắc của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số:  1900 6162  để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê