Đến tháng 11/2011, do không có tiền trả nợ cho ngân hàng nên tôi đã đồng ý cho ngân hàng lấy số đỏ về, xóa ngăn chặn, giải ngân, để làm Hợp đồng bán lại cho ngân hàng tôi vay tiền.

Cuối tháng 11/2011 hai bên đã ra Công chứng kí hợp đồng mua bán và tôi giao toàn bộ giấy tờ cho ngân hàng tự sang tên tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.

Năm 2012 tình trạng kinh doanh của Doanh nghiệp An Điền khó khăn nên tôi đã bán doanh nghiệp cho người khác, và thống nhất các công nợ phát sinh của doanh nghiệp An Điền trước thời điểm hai bên mua bán doanh nghiệp An Điền  tôi chịu, sau thời điểm mua bán thì người nhận mua .

Đầu năm 2013, các khách hàng của doanh nghiệp An Điền do tôi làm chủ doanh nghiệp đã không thu được nợ, nên kiện ra tòa và tòa buộc tôi phải thanh toán .

Trong quá trình cơ quan thi hành  án xác minh tài sản , họ đã xác minh được tôi có thửa đất mà năm 2011 tôi đã bán cho ngân hàng, lí do họ yêu cầu kê biên là vì ngân hàng chưa sang tên tại cơ quan đăng bộ nên tài sản vẫn là sở hữu của tôi ( theo luật đất đai) . Theo triệu tập của cơ quan thi hành án, tôi đã đến và xuất trình hợp đồng mua bán với ngân hàng có công chứng, nhưng sau 30 ngày kể từ ngày  tôi được gọi, họ vẫn kê biên tài sản nói trên.

Hiện nay, ngân hàng đang tích cực làm việc với các cơ quan chức năng. Lí do ngân hàng cho tôi biết là họ chưa chuyển tên được vì đang xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất sử dụng lâu dài( theo quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp). Năm 2012 ngân hàng đã đến cơ quan đăng kí QSDĐ, nộp các giấy tờ để tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đồng thời xin chuyển QSDĐ, và Cơ quan đăng kí chuyển QSDĐ đã có văn bản trả lời là khu vực này đang chờ quy hoạch mới, nên chưa chuyển đổi được và chưa cho đăng ký chuyển quyền sử dụng. Ngân hàng cho biết họ đã làm nhưng chưa xong, chờ có quy hoạch, và lỗi này không phải của ngân hàng, việc mua đất là tình ngay, bên mua cần mua, bên bán cần bán.

Với những diễn biến như trên, xin phép Luật sư tư vấn:

1/ Thời điểm chúng tôi thực hiện kí hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng là tháng 11/2011, tức là trước thời điểm mà bản án của tòa tuyên tôi phải trả nợ có hiệu lực, có đúng là thời điểm thực hiện mua bán theo quy định tại thông tư 14 hay không ? ( thông tư này quy định thời điểm trước và sau khi bản án sơ thẩm có hiệu lực thi hành).

2/ Với ý kiến của cơ quan Ngân hàng và quyết tâm của Ngân hàng thì tinh hình như thế nào khi phải đối chứng trước tòa xử tranh chấp.Vì tuy là mua bán có công chứng nhưng theo luật đất đai , và vì lý do như tôi đã trình bày ở trên, tại thời điểm Cơ quan Thi hành án xác minh và tiến hành kê biên tài sản , ngân hàng vẫn chưa đăng ký sở hữu tại Văn Phòng Đăng Ký quyền sử dụng đất và đây là lý do mà cơ quan thi hành án vẫn tiến hành kê biên tài sản.

Về phần tôi, các tài sản để thi hành án không còn gì cả. Việc bán cho ngân hàng tôi đã bán và đã thỏa thuận ngân hàng nhận giấy tờ đất và tự đi chuyển tên, mọi cái đã có từ năm 2011. Ngân hàng họ cũng biết rõ như vậy nên rất quyết tâm và họ khẳng định là họ đúng".

 Với những vấn đề nêu trên kính mong luật sư tư vấn giúp tôi. Xin trân thành cảm ơn!!

Name : NH Tuấn

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

 

Trả lời:

1.Cơ sở pháp lý

- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội;

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11;

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

2. Nội dung trả lời

2.1.Thứ nhất về thời điểm chúng tôi thực hiện kí hợp đồng mua bán đất tại phòng công chứng là tháng 11/2011, tức là trước thời điểm mà bản án của tòa tuyên tôi phải trả nợ có hiệu lực, có đúng là thời điểm thực hiện mua bán theo quy định tại thông tư 14 hay không ? 

Căn cứ Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 168. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản 

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Căn cứ Điều 439 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu   

1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.”

Căn cứ Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất 

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Căn cứ khoản 2 Điều 46 Luật đất đai năm 2003:

“Điều 46. Đăng ký quyền sử dụng đất

Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;”

Căn cứ khoản 2 Điều 146 Luật đất đai năm 2003:

“4. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.”  

Như vậy theo các quy định của pháp luật thì thời điểm ngân hàng được quyền sở hữu với mảnh đất trên là thời điểm tiến hành thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Còn thời điểm thực hiện hợp đồng mua bán là thời điểm mà hai bên tiến hành xong thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng.

2.2. Với ý kiến của cơ quan Ngân hàng và quyết tâm của Ngân hàng thì tinh hình như thế nào khi phải đối chứng trước tòa xử tranh chấp.Vì tuy là mua bán có công chứng nhưng theo luật đất đai , và vì lý do như tôi đã trình bày ở trên, tại thời điểm Cơ quan Thi hành án xác minh và tiến hành kê biên tài sản , ngân hàng vẫn chưa đăng ký sở hữu tại Văn Phòng Đăng Ký quyền sử dụng đất và đây là lý do mà cơ quan thi hành án vẫn tiến hành kê biên tài sản.

Căn cứ Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự 

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Căn cứ Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.”

Căn cứ Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu 

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Căn cứ Điều 401 Bộ luật dân sự nă 2005:

“Điều 401. Hình thức hợp đồng dân sự

1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Như vậy trong trường hợp này do giao dịch giữa bạn và ngân hàng không đảm bảo về mặt hình thức theo quy định của pháp luật nên trong trường hợp này giao dịch này sẽ bị vô hiệu và bạn phải có nghĩa vụ trả nợ số tiền đó cho ngận hàng khi mảnh đất trên bị kê biên.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê