1. Thời gian thụ lý và giải quyết tranh chấp đất đai ?

Thưa luật sư! cho em hỏi, hiện tại gia đình em đang làm đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và đã gửi lên TAND Huyện và được thụ lý cách đây hơn 1 năm, thời gian kéo dài như vậy thi gia đình em có thể khiếu nại không ạ, và thửa đất đó sắp được xác nhập vào thị xã thì có ảnh hưởng gì không ạ?
Xin luật sư giải quyết

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Trường hợp này của bạn không rõ là lý do vì sao vụ án của bạn chưa được giải quyết:

TH1: Nếu việc chưa được giải quyết do bạn nhận được quyết định hành chính hay hành vi hanh chính thì bạn có quyền nộp đơn khiếu nại:

Căn cứ khoản 8, khoản 9 Luật khiếu nại năm 2011:

"8. Quyết định hành chính là văn bản do cơ quan hành chính nhà nước hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước ban hành để quyết định về một vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính nhà nước được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể.

9. Hành vi hành chính là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật."

Căn cứ Điều 391 Luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11(Sửa đổi, bổ sung năm 2011):

"Điều 391. Quyết định, hành vi trong tố tụng dân sự có thể bị khiếu nại

1. Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khiếu nại quyết định, hành vi trong tố tụng dân sự của cơ quan, người tiến hành tố tụng dân sự khi có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, Xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Đối với bản án, quyết định sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm của Tòa án và các quyết định tố tụng khác do người tiến hành tố tụng dân sự ban hành, nếu có kháng cáo, kháng nghị, khiếu nại, kiến nghị thì không giải quyết theo quy định của Chương này mà được giải quyết theo quy định của các chương tương ứng của Bộ luật này."

Căn cứ Điều 395, Điều 396 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (Sửa đổi, bổ sung năm 2011):

Về thẩm quyền giải quyết:

"Điều 395. Thẩm quyền và thời hạn giải quyết khiếu nại đối với Kiểm sát viên, Phó Viện trưởng và Viện trưởng Viện kiểm sát

Khiếu nại quyết định, hành vi tố tụng của Kiểm sát viên, Phó Viện trưởng do Viện trưởng Viện kiểm sát giải quyết trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại; nếu không đồng ý với kết quả giải quyết thì người khiếu nại có quyền khiếu nại đến Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp. Trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại, Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp phải Xem Xét, giải quyết. Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp có thẩm quyền giải quyết cuối cùng.

Khiếu nại quyết định, hành vi tố tụng của Viện trưởng Viện kiểm sát do Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp giải quyết trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp có thẩm quyền giải quyết cuối cùng."

"Điều 396. Thẩm quyền và thời hạn giải quyết khiếu nại đối với Thư ký Tòa án, Hội thẩm nhân dân, Thẩm phán, Phó Chánh án và Chánh án Tòa án

Khiếu nại quyết định, hành vi tố tụng của Thư ký Tòa án, Hội thẩm nhân dân, Thẩm phán, Phó Chánh án do Chánh án Tòa án giải quyết trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại; nếu không đồng ý với kết quả giải quyết thì người khiếu nại có quyền khiếu nại đến Tòa án cấp trên trực tiếp. Trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại, Tòa án cấp trên trực tiếp phải Xem Xét, giải quyết. Tòa án cấp trên trực tiếp có thẩm quyền giải quyết cuối cùng.

Khiếu nại quyết định, hành vi tố tụng của Chánh án Tòa án do Tòa án cấp trên trực tiếp giải quyết trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Tòa án cấp trên trực tiếp có thẩm quyền giải quyết cuối cùng.

Quyết định giải quyết khiếu nại của Chánh án Tòa án phải được gửi cho người khiếu nại và Viện kiểm sát cùng cấp."

TH2: Người có thẩm quyền tiến hành tố tụng có hành vi vi phạm pháp luật thì bạn có quyền nộp đơn tố cáo về hành vi trên:

Căn cứ Điều 398 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (Sửa đổi, bổ sung năm 2011):

"Điều 398. Người có quyền tố cáo

Công dân có quyền tố cáo với cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp luật của người có thẩm quyền tiến hành tố tụng gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức."

Về thẩm quyền giải quyết:

Căn cứ Điều 401 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 (Sửa đổi, bổ sung năm 2011):

"Điều 401. Thẩm quyền và thời hạn giải quyết tố cáo

1. Tố cáo hành vi vi phạm pháp luật của người có thẩm quyền tiến hành tố tụng thuộc cơ quan có thẩm quyền nào thì người đứng đầu cơ quan đó có trách nhiệm giải quyết.

Trong trường hợp người bị tố cáo là Chánh án, Phó Chánh án Tòa án, Viện trưởng, Phó Viện trưởng Viện kiểm sát thì Chánh án Tòa án cấp trên trực tiếp, Viện trưởng Viện kiểm sát cấp trên trực tiếp có trách nhiệm giải quyết.

Thời hạn giải quyết tố cáo là không quá sáu mươi ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết tố cáo có thể dài hơn, nhưng không quá chín mươi ngày.

2. Tố cáo về hành vi vi phạm pháp luật có dấu hiệu tội phạm được giải quyết theo quy định của Bộ luật tố tụng hình sự."

>> Tham khảo bài viết liên quan: Giải quyết tranh chấp đất đai ở đâu ? Thủ tục khởi kiện ra tòa thực hiện như thế nào ?

2. Tư vấn giải quyết vấn đề tranh chấp đất đai ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, Luật sư cho tôi hỏi: Gia đình tôi và gia đình bên cạnh có xảy ra vấn đề tranh chấp đất đai.Theo sổ đỏ thì gia đình tôi có diện tích đúng như sổ đỏ đã ghi, còn gia đình bên cạnh thì thừa ra so với sổ đỏ.

Năm ngoái 2014 nhà tôi tiến hành xây nhà đã gặp rất nhiều cản trở từ phía gia đình bên cạnh và họ nói nhà tôi lấn chiếm đất của gia đình họ. Trong khi đó đất của gia đình tôi chỉ đủ so với sổ đỏ. Còn gia đình họ thì kêu họ không theo sổ đỏ cấp từ năm 2000 mà họ căn cứ vào sổ đỏ cấp từ năm 1999 trở về trước và nói là họ đã bị thiếu đất so với sổ đỏ hơn 10m vuông và cứ sang gia đình tôi để tranh chấp.

Vậy luật sư làm ơn cho tôi biết gia đình tôi có nên làm đơn ra pháp luật để giải quyết không?

Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Do đất của gia đình bạn đủ so với sổ đỏ. Còn đất gia đình bên cạnh, trước thì thừa ra so với sổ đỏ nhưng kể từ năm 2000 Nhà nước đã cấp lại sổ đỏ đúng với diện tích thực tế nên theo quy định của luật đất đai trường hợp của gia đình bên cạnh bạn được quy đinh như sau:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết.

Theo Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì nNhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Do đó nếu hai gia đình hòa giải không thành thì gia đình bên cạnh tiếp tục tranh chấp thì bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất đai khi chiếm hữu hợp pháp, ngay tình trong 30 năm ?

3. Tư vấn về tranh chấp đất đai trước nhà ?

Xin chào luật sư, Tôi xin trình bày hoàn cảnh như sau: Kế bên nhà tôi (A) là nhà hàng xóm ( B). Nhà B có 1 mảnh đất đi qua trước cửa nhà tôi, nay có tuyến đường vành đai của Tỉnh chạy qua. Nhà nước đã thu hồi 100% diện tích mảnh đất của nhà B trước cửa nhà tôi để làm đường, đồng thời cũng thu hồi của nhà tôi 2m2 giải phóng mặt bằng để làm đường, Đến khi làm đường thì mặt đường cách nhà tôi bên trái là 2m và bên phải là 3m, tức là từ nhà tôi cho tới mặt đường còn khoảng 18m2. Nay nhà B tiến hành san lấp 18m2 đó ngay trước cửa nhà tôi và trồng cây, đồng thời sử dụng đất đó, tôi và gia đình không đồng ý, xin được quý luật sư tư vấn giúp.

Trả lời:

Như vậy theo như thông tin bạn cung cấp thì rõ ràng miếng đất 18m2 của bà B đó đã được nhà nước thu hồi và bà B đã được bồi thường rồi thì miếng đất đó nay sẽ thuộc về nhà nước và bà B sẽ không có quyền được tiến hành san lấp 18m2 đó để trồng cây, đồng thời sử dụng miếng đất đó,Việc bà B sử dụng miếng đất đó đã vi phạm quy định của pháp luật đất đai cụ thể

Luật đất đai năm 2013 (Điều 12) đều có quy định nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất đai. Và theo Điều 3 của Nghị Định 102/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai thì Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.và . Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với những cá nhân, tổ chức có hành vi lấn, chiếm đất quy định trên thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 10 của Nghị định 102/2014Luật Đất đai và nghị định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai không phân biệt hành vi lấn, chiếm đất là của công hay của cá nhân, tổ chức đều bị xử phạt.

Điều 10 Lấn chiếm đất

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.

Như vậy trong trường hợp này bạn hoàn toàn có quyền tố cáo theo quy đinh của Luật tố cáo năm 2011

Theo khoản 1 Điều 2 Luật tố cáo:

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Tố cáo là việc công dân theo thủ tục do Luật này quy định báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức.

Về hình thức tố cáo theo Điều 19 Luật tố cáo năm 2011

Điều 19. Hình thức tố cáo

1. Việc tố cáo được thực hiện bằng đơn tố cáo hoặc tố cáo trực tiếp.

2. Trường hợp tố cáo được thực hiện bằng đơn thì trong đơn tố cáo phải ghi rõ ngày, tháng, năm tố cáo; họ, tên, địa chỉ của người tố cáo; nội dung tố cáo. Đơn tố cáo phải do người tố cáo ký tên hoặc điểm chỉ. Trường hợp nhiều người cùng tố cáo bằng đơn thì trong đơn phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ của từng người tố cáo, có chữ ký hoặc điểm chỉ của những người tố cáo; họ, tên người đại diện cho những người tố cáo để phối hợp khi có yêu cầu của người giải quyết tố cáo.

3. Trường hợp người tố cáo đến tố cáo trực tiếp thì người tiếp nhận hướng dẫn người tố cáo viết đơn tố cáo hoặc người tiếp nhận ghi lại việc tố cáo bằng văn bản và yêu cầu người tố cáo ký tên hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp nhiều người đến tố cáo trực tiếp thì người tiếp nhận hướng dẫn người tố cáo cử đại diện để trình bày nội dung tố cáo.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn tranh chấp đất đai: Giấy tờ cho đất xác lập khi say rượu có giá trị pháp lý không ?

4. Tư vấn về tranh chấp đất đai tại tỉnh Đồng Nai ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê! Tôi có một vấn đề, xin trình bày và mong được giải đáp: - Nguyên, năm 1978, gia đình tôi có khai phá một diện tích đất nông nghiệp, sau năm 1985 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ), và từ đó đến nay, gia đình tôi vẫn canh tác trên diện tích đất ấy bình thường mà không hề có sự tranh chấp nào!

Khoảng đầu năm 1990, cha của tôi có dắt một gia đình người cháu từ quê vào, cho làm nhà cấp 4 và ăn ở 1 thời gian trên 1 phần diện tích đất của nhà tôi (khoảng 2.500 m2). Trong lúc trà dư tửu hậu, cha tôi có khả hứa là cho gia đình người cháu ấy 1 phần của diện tích đất nhà tôi (khoảng 2.500 m2-nghĩa là phần đất mà gia đình tôi đã cho gia đình người cháu đấy ở vào lúc bấy giờ). Nhưng việc cho chác chỉ nói bằng lời chứ không hề có giấy tờ hoặc văn bản xác nhận việc cho chác ấy! - Sau 1 thời gian trôi qua, vì gia đình người cháu ấy ăn ở không đàng hoàng nên cha tôi đã không đồng ý cho gia đình ấy tiếp tục định cư trên thửa đất của gia đình tôi nữa-và buộc họ phải chuyển đi nơi khác sinh sống! Và sau đó, gia đình người cháu đã mua một miếng đất giáp ranh với miếng đất nhà tôi và định cư từ lúc đó đến bây giờ (nghĩa là sau khi bị cha tôi từ chối cho việc ăn ở trên đất của gia đình tôi, họ đã chuyển đến nơi ở mới như tôi vừa nói)!

*** Sự việc phát sinh: - Sau khi bị cha tôi đuổi đi khỏi phần đất đã được khả hứa cho họ, họ đã âm thầm kê khai phần đất ấy (khoảng 2.500 m2) vào diện tích đất sử dụng của họ mà không hề thông báo gì cho phía gia đình tôi được biết! Cho đến khi vỡ lẽ thì chúng tôi phải nhờ đến toà án để giải quyết phần đúng-sai! (Thời gian cấp lại giấy CNQSD đất-khi ấy, cả nhà e đang ở Huế để lo một số công việc, đến khi trở vào lại, đi nhận sổ mới về, gia đình cũng không để ý diện tích đất bị mất của mình trong sổ mới!)

- Sau khi thủ tục hoà giải bất thành, ngày 16/9/2015, toà án nhân dân huyện Xuân Lộc, Tỉnh Đồng Nai mở phiên xử sơ thẩm về vụ tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi và gia đình phía bên kia! Trong quá trình xét xử, gia đình tôi đã chứng minh được phần đất ấy (2.500 m2 mà họ tự ý kê khai vào diện tích đất của họ) là hợp pháp và vẫn thuộc quyền sở hữu của chúng tôi; và các nhân chứng cua gia đình tôi cũng chứng minh rằng đó là phần đất thuộc gia đình tôi vẫn khai thác từ xưa đến nay (vì trong số các nhân chứng, có người có phần đất giáp ranh với đất gia đình tôi; có người làm công cho gia đình tôi gần 20 năm-tính tới thời điểm này-vẫn còn làm)! Và bản án sơ thẩm được tuyên phần thắng thuộc về gia đình chúng tôi! Nhưng gia đình phía bên kia đã có đơn kháng cáo đề nghị phúc thẩm...!

--- Tôi xin tóm lược lại ý của mình: + Cha tôi có khả hứa cho họ một phần diện tích đất nhưng cho bằng miệng chứ không có văn bản pháp lý hoặc giấy tay! + Sau đó họ tự ý kê khai phần đất ấy vào diện tích đất của họ! + Toà án cấp huyện sau khi thụ lý hồ sơ, hoà giải bất thành, xử sơ thẩm và tuyên án gia đình tôi thắng kiện!

=>> Vậy tôi xin được tư vấn:

+ Với tình tiết vụ việc như vậy, thì khi phúc thẩm, gia đình tôi có bị bất lợi gì về luật pháp không? Mặc dù chúng tôi hoàn toàn có khả năng chứng minh được phần đất ấy là tài sản hợp pháp của chúng tôi? Gia đình chúng tôi cần bổ sung những chứng cứ gì nữa trước khi dự phiên toà phúc thẩm?

+ Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định "Hủy bản án sơ thẩm" và hủy "Quyết định hành chính cá biệt", và sẽ mở phiên tòa Phúc thẩm vào ngày 30/12/2015. Và trong giấy thông báo gởi về gia đình tôi, thì thấy phía gia đình bên kia họ có ủy quyền lại cho luật sư-trong khi gia đình tôi thì không có luật sư. Vì khả năng hiểu biết luật có hạn, gia đình tôi sợ gặp phải bất lợi về mặt pháp lý và luật;

vì vậy, kính mong LS, với tình tiết mà tôi đã cung cấp như vậy, mong luất sư có thể tư vấn giúp cho gia đình tôi một hướng đi có lợi để đối chất trước phiên tòa! Và xin luật sư tư vấn giúp một số tình huống giả định (hỏi-đáp) có thể xảy ra trong phiên tòa, và cách giải quyết tình huống ấy như thế nào cho hợp lý!

Xin chân thành cám ơn sự giải đáp của Luật Sư! Kính chào và chúc sức khoẻ!

Người gửi:C.T.Đ

Trả lời:

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

"Điều 465:Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận."
"Điều 467:Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".
Theo quy định tại hai điều luật trên cho thấy hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.Với trường hợp của gia đình bạn bố bạn hứa cho cháu của bố bạn là mảnh đất thì hợp đồng tặng cho đó chỉ có hiều lực khi đã được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu như vậy hợp đồng bằng miệng hứa tặng mảnh đất của bố bạn cho cháu là không phát sinh hiệu lực và ngừoi cháu không có căn cứ nào để chứng mình được tài sản đó là của mình .Hơn nữa điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 100 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Căn cứ vào điều này xét thấy diện tích đất của bố bạn đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1985 ,đã canh tác bình thường trên diện tích dó và không có tranh chấp gì cho đến nay thì trường hợp của bạn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 100 trên. Hơn nữa gia đình cháu của bố bạn không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 trên thì không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nếu đã cấp mà cơ quan có thẩm quyền xem xét là cấp sai thì sẽ ra quyết định thu hồi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2,3 điều 106 bộ luật đất đai:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

Như vậy ,với trường hợp của gia đình bạn khi ra phiên tòa phúc thẩm gia đình bạn chỉ cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp với diện tích đất 2500m2 đang tranh chấp đó đã được cơ quan cấp có thẩm quyền cấp từ trước năm 1993 và chứng minh được không có hợp đồng tặng cho tài sản mảnh đất 2500m2 nào cho người cháu của bố bạn thì gia đình bạn đủ căn cứ chứng mình tài sản đó là của bố bạn và được cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn về thời gian và thủ tục thi hành bản án về tranh chấp đất đai ?

5. Tư vấn pháp luật trong quá trình tố tụng giải quyết tranh chấp đất đai ?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê! Tôi có một vấn đề, xin trình bày và mong được giải đáp : Năm 1978, gia đình tôi có khai phá một diện tích đất nông nghiệp, sau năm 1985 thì được cấp giấy CNQSD đất, và từ đó đến nay, gia đình tôi vẫn canh tác trên diện tích đất ấy bình thường mà không hề có sự tranh chấp nào.

Khoảng đầu năm 1990, cha của tôi có dắt một gia dinh người cháu từ quê vào, cho làm nhà cấp 4 và ăn ở 1 thời gian trên 1 phần diện tích đất của nhà tôi (khoảng 2.500 m2). Trong lúc trà dư tửu hậu, cha tôi có khả hứa là cho gia đình người cháu ấy 1 phần của diện tích đất nhà tôi (khoảng 2.500 m2-nghĩa là phần đất mà gia đình tôi đã cho gia đình người cháu đấy ở vào lúc bấy giờ). Nhưng việc cho chác chỉ nói bằng lời chứ không hề có giấy tờ hoặc văn bản xác nhận việc cho ấy. Sau 1 thời gian trôi qua, vì gia đình người cháu ấy ăn ở không đàng hoàng nên cha tôi đã không đồng ý cho gia đình ấy tiếp tục định cư trên thửa đất của gia đình tôi nữa và buộc họ phải chuyển đi nơi khác sinh sống. Sau đó, gia đình người cháu đã mua một miếng đất giáp ranh với miếng đất nhà tôi và định cư từ lúc đó đến bây giờ (nghĩa là sau khi bị cha tôi từ chối cho việc ăn ở trên đất của gia đình tôi, họ đã chuyển đến nơi ở mới như tôi vừa nói).

Sự việc phát sinh: Sau khi bị cha tôi đuổi đi khỏi phần đất đã được khả hứa cho họ, họ đã âm thầm kê khai phần đất ấy (khoảng 2.500 m2) vào diện tích đất sử dụng của họ mà không hề thông báo gì cho phía gia đình tôi được biết! Cho đến khi vỡ lẽ thì chúng tôi phải nhờ đến toà án để giải quyết phần đúng-sai. (Thời gian cấp lại giấy CNQSD đất-khi ấy, cả nhà e đang ở Huế để lo một số công việc, đến khi trở vào lại, đi nhận sổ mới về, gia đình cũng không để ý diện tích đất bị mất của mình trong sổ mới!) - Sau khi thủ tục hoà giải bất thành, ngày 16/9/2015, toà án nhân dân huyện Xuân Lộc, Tỉnh Đồng Nai mở phiên xử sơ thẩm về vụ tranh chấp đất đai giữa gia đình tôi và gia đình phía bên kia! Trong quá trình xét xử, gia đình tôi đã chứng minh được phần đất ấy (2.500 m2 mà họ tự ý kê khai vào diện tích đất của họ) là bất hợp pháp và vẫn thuộc quyền sở hữu của chúng tôi; và các nhân chứng của gia đình tôi cũng chứng minh rằng đó là phần đất thuộc gia đình tôi vẫn khai thác từ xưa đến nay (vì trong số các nhân chứng, có người có phần đất giáp ranh với đất gia đình tôi; có người làm công cho gia đình tôi gần 20 năm-tính tới thời điểm này-vẫn còn làm)! Và bản án sơ thẩm được tuyên phần thắng thuộc về gia đình chúng tôi! Nhưng gia đình phía bên kia đã có đơn kháng cáo đề nghị phúc thẩm.

Tôi xin tóm lược lại ý của mình: + Cha tôi có khả hứa cho họ một phần diện tích đất nhưng cho bằng miệng chứ không có văn bản pháp lý hoặc giấy tay! + Sau đó họ tự ý kê khai phần đất ấy vào diện tích đất của họ! + Toà án cấp huyện sau khi thụ lý hồ sơ, hoà giải bất thành, xử sơ thẩm và tuyên án gia đình tôi thắng kiện. Vậy tôi xin được tư vấn:

+ Với tình tiết vụ việc như vậy, thì khi phúc thẩm, gia đình tôi có bị bất lợi gì về luật pháp không? Mặc dù chúng tôi hoàn toàn có khả năng chứng minh được phần đất ấy là tài sản hợp pháp của chúng tôi? Gia đình chúng tôi cần bổ sung những chứng cứ gì nữa trước khi dự phiên toà phúc thẩm?

+ Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định "Hủy bản án sơ thẩm" và hủy "Quyết định hành chính cá biệt", và sẽ mở phiên tòa Phúc thẩm vào ngày 30/12/2015. Và trong giấy thông báo gởi về gia đình tôi, thì thấy phía gia đình bên kia họ có ủy quyền lại cho luật sư-trong khi gia đình tôi thì không có luật sư. Vì khả năng hiểu biết luật có hạn, gia đình tôi sợ gặp phải bất lợi về mặt pháp lý và luật; vì vậy kính mong LS, với tình tiết mà tôi đã cung cấp như vậy, mong LS có thể tư vấn giúp cho gia đình tôi một hướng đi có lợi để đối chất trước phiên tòa.

Tư vấn pháp luật trong quá trình tố tụng giải quyết tranh chấp đất đai ?

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Với tình tiết vụ việc như vậy, thì khi phúc thẩm, gia đình tôi có bị bất lợi gì về luật pháp không? Mặc dù chúng tôi hoàn toàn có khả năng chứng minh được phần đất ấy là tài sản hợp pháp của chúng tôi? Gia đình chúng tôi cần bổ sung những chứng cứ gì nữa trước khi dự phiên toà phúc thẩm?

Trước hết căn cứ theo Điều 242 LTTDS "Xét xử phúc thẩm là việc Toà án cấp trên trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của Toà án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị." theo đó dựa trên các căn cứ chứng cứ TA sơ thẩm đã thu thập, thể hiện trong hồ sơ vụ án cùng với các quy định của pháp luật TA phúc thẩm sẽ xét xử lại vụ án mà bản án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật như vậy theo như bạn nói bạn hoàn toàn có thể chứng minh được phần đất này là tài sản hợp của mình thì phiên tòa phúc thẩm sẽ tuân theo các quy định của pháp luật để ra bản án, nếu mảnh đất này thực sự là tài sản hợp pháp của bạn thì

Theo Điều 6 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung 2011 :

"Điều 6. Cung cấp chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự

1. Các đương sự có quyền và nghĩa vụ cung cấp chứng cứ cho Toà án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Cá nhân, cơ quan, tổ chức khởi kiện, yêu cầu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác có quyền và nghĩa vụ cung cấp chứng cứ, chứng minh như đương sự.

2. Toà án chỉ tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ trong những trường hợp do Bộ luật này quy định."

Vậy nếu có thể bổ sung thêm các chứng cứ khác chứng minh phần đất trên là tài sản của mình bạn hoàn toàn có quyền cung cấp cho cơ quan xét xử hoặc nếu cơ quan xét xử có yêu cầu thì bạn có nghĩa vụ cung cấp theo yêu cầu.

2. Hướng đi có lợi để đối chất trước phiên tòa.

Thủ tục tranh luận tại phiên tòa phúc thẩm được thực hiện theo Điều 271 Luật TTDS :

"Điều 271. Nghe lời trình bày của đương sự tại phiên toà phúc thẩm

1. Trong trường hợp có đương sự vẫn giữ kháng cáo hoặc Viện kiểm sát vẫn giữ kháng nghị và các đương sự không thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án thì Hội đồng xét xử phúc thẩm bắt đầu xét xử vụ án bằng việc nghe lời trình bày của các đương sự theo thứ tự sau đây:

a) Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự kháng cáo trình bày về nội dung kháng cáo và các căn cứ của việc kháng cáo. Người kháng cáo có quyền bổ sung ý kiến. Trong trường hợp tất cả các đương sự đều kháng cáo thì việc trình bày theo thứ tự người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự kháng cáo là nguyên đơn và nguyên đơn; người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự kháng cáo là bị đơn và bị đơn; người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự kháng cáo là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Trong trường hợp chỉ có Viện kiểm sát kháng nghị thì Kiểm sát viên trình bày về nội dung kháng nghị và các căn cứ của việc kháng nghị; trong trường hợp vừa có kháng cáo, vừa có kháng nghị thì các đương sự trình bày về nội dung kháng cáo và các căn cứ của việc kháng cáo trước, sau đó Kiểm sát viên trình bày về nội dung kháng nghị và các căn cứ của việc kháng nghị;

b) Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự khác có liên quan đến kháng cáo, kháng nghị trình bày ý kiến về nội dung kháng cáo, kháng nghị. Đương sự có quyền bổ sung ý kiến.

2. Trong trường hợp đương sự không có người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mình thì họ tự trình bày ý kiến về nội dung kháng cáo, kháng nghị và đề nghị của mình.

3. Tại phiên toà phúc thẩm, đương sự, Kiểm sát viên có quyền xuất trình bổ sung chứng cứ."

Theo đó nếu bên tranh chấp với bạn có luật sư là người đại diện thì luật sư sẽ đứng ra tranh luận tại phiên tòa giúp họ tuy nhiên nếu mảnh đất này thực sự thuộc quyền sở hữu hợp pháp của gia đình bạn thì cũng sẽ không có bất lợp về mặt pháp luật nào, để bảo vệ quyền và lợi ích tốt nhất gia đình bạn nên chuẩn bị những luận cứ có tính thuyết phục những gì sẽ trình bày trước phiên tòa cần được soạn thảo ra sẵn, bổ sung thêm chứng cứ là các nhân chứng và giấy tờ để trình bày với hội đồng xét xử, dựa trên các căn cứ pháp luật hội đồng xét xử sẽ ra bản án cuối cùng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

6. Tranh chấp đất đai trong gia đình có nên khởi kiện ra tòa không ?

Chào luật sư! Vào năm 2001, bố mẹ em có giao toàn bộ quyền sử dụng đất đai lại cho em và vợ em. Sau đó, chúng em có đầu tư trên phần đất này (đắp mặt bằng toàn bộ khu đất, xây 1 nhà xưởng cho thuê, 1 cây xăng và 3 nhà ở). Thời gian đầu tư đến nay đã hơn 10 năm. Năm 2014, bố em mất do tuổi già.

Đầu năm nay, năm 2015, vì mâu thuẫn gia đình (bố mẹ em muốn em cắt 1 phần đất cho chị 4 của em, nhưng em không đồng ý) nên bây giờ mẹ em muốn đòi lại quyền sở hữu đất (bao gồm cả cây xăng, nhà xưởng và nhà ở) nhưng em vẫn không đồng ý và mẹ em đã kiện em ra tòa. Luật sư cho em hỏi:

1. Mẹ em có thể dùng những luật nào trong luật đất đai để có thể lấy lại quyền sử dụng đất?

2. Trong vụ kiện này em có thể thắng không?

3. Nếu em thua, thì mẹ em có phải trả lại toàn bộ tài sản mà 2 vợ chồng em gây dựng trên miếng đất ấy không?? Nếu có thì việc định giá sẽ do ai thực hiện?

4. Trong hộ khẩu nhà em gồm : mẹ em, bố em (đã mất), vợ em và 3 đứa con đều trên 18 tuổi. Luật sư cho em hỏi trong trường hợp này, vợ và các con của em có quyền kiện tụng hay tranh chấp trong vụ việc này không?

Em rất mong nhận được hồi âm của luật sư. Em cám ơn luật sư rất nhiều!!

Tranh chấp đất đai trong gia đình

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Về việc mẹ anh kiện lấy lại quyền sử dụng đất

Theo điều 465, 467 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội về hợp đồng tặng cho tài sản:

"Điều 465. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận."

"Điều 467. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự quy định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.".

Và theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy, trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Nếu mẹ anh chỉ tặng cho mà không lập hợp đồng tặng cho và thực hiện sang tên hoặc mới lập hợp đồng tặng cho nhưng chưa sang tên thì anh không có quyền đối với mảnh đất đó, mẹ anh có thể đòi lại mảnh đất.

Trường hợp đã tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho không thể đòi lại. Nhưng mẹ anh có thể đòi lại khi có căn cứ chứng minh được hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó vô hiệu do có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật hoặc là tặng cho tài sản có điều kiện nhưng người được tặng cho không thực hiện điều kiện đó.

- Đối với trường hợp mẹ anh thấy việc tặng cho có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật: tặng cho do bị ép buộc, tặng cho trong trạng thái tinh thần không được minh mẫn,... có thể đề nghị Tòa án tuyên hủy bỏ việc tặng cho và lấy lại tài sản.

Đó là khi mẹ anh chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho anh là hợp đồng vô hiệu:

* Các trường hợp giao dịch vô hiệu:

- Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự thì vô hiệu (Điều 127 Bộ luật Dân sự).

+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

+ Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 128 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 131 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 Bộ luật Dân sự).

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 134 Bộ luật Dân sự).

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 137 Bộ luật Dân sự): Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy, nếu mẹ anh chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì mẹ anh sẽ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Nếu hợp đồng vô hiệu, anh phải trả lại quyền sử dụng đất đã nhận.

- Đối với trường hợp đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện:

Theo điều 470 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 470. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Như vậy, mẹ anh chỉ có thể đòi lại tài sản đã tặng cho trong trường hợp là tặng cho tài sản có điều kiện đã được thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho và anh không thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho.

2. Về việc trả lại tài sản

Căn cứ theo điều 127, 122, 137 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu."

"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Khi hợp đồng tặng cho bọ tòa án tuyên vô hiệu thì anh phải trả lại tài sản là mảnh đất cho mẹ anh, còn về tài sản đã xây dựng trên đất là tài sản của anh nên không phải trả lại.

Đối với trường hợp vi phạm hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện thì bên anh phải trả lại tài sản là mảnh đất và bồi thường thiệt hại.

3. Đối với việc định giá tài sản

Theo quy định tại khoản 1 điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011 quy định về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản:

"1. Các bên có quyền tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản.

Tòa án ra quyết định định giá tài sản đang tranh chấp trong các trường hợp sau đây:

a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;

b) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá theo mức giá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước."

Như vậy, các bên có thể thỏa thuận về việc tự định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc yêu cầu tòa án định giá tài sản đang tranh chấp.

4. Trong hộ khẩu nhà em gồm : mẹ em, bố em (đã mất), vợ em và 3 đứa con đều trên 18 tuổi. Luật sư cho em hỏi trong trường hợp này, vợ và các con của em có quyền kiện tụng hay tranh chấp trong vụ việc này không?

Khoản 4 điều 56, điều 65 Bộ Luật Tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011 quy định:

"4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc các đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan."

"Điều 65. Người làm chứng

Người biết các tình tiết có liên quan đến nội dung vụ án có thể được Tòa án triệu tập tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng. Người mất năng lực hành vi dân sự không thể là người làm chứng."

Như vậy, do vợ anh cùng anh xây dựng nhà trên đất nên vợ anh là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và là đương sự trong vụ việc.

Còn con anh nếu cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ việc. Nếu không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể tham gia vụ việc với tư cách người làm chứng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê