1. Thời hạn của Giấy phép xây dựng nhà ở là bao lâu?

Kính gửi Luật Minh Khuê! Tôi muốn hỏi về vấn đề sau: Khi tôi xin Giấy phép xây dựng là một trệt hai lầu. Do không đủ kinh phí thì tôi có thể xây trước một lầu lúc nào có tiền xây tiếp được không ạ? Tôi muốn hỏi Giấy phép xây dựng có bị hết hạn không?

Xin cảm ơn Luật sư Minh Khuê.

Thời hạn của Giấy phép xây dựng nhà ở là bao lâu?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo Khoản 18 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội Giấy phép xây dựng có thời hạn được hiểu là:

"18. Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng".

Theo Khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định về đối tượng Giấy phép xây dựng:

"1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này".

Như vậy, bạn thuộc đối tượng xin Giấy phép xây dựng có thời hạn.

Ban đầu bạn xin Giấy phép xây dựng là một trệt hai lầu nhưng do không đủ kinh phí nên không thể tiếp tục xây dựng. Bạn có thể xây trước một lầu lúc nào có tiền xây tiếp nhưng phải tiến hành điều chỉnh Giấy phép xây dựng hoặc gia hạn Giấy phép xây dựng.

Trường hợp trong quá trình xây dựng bạn tiến hành điều chỉnh Giấy phép xây dựng theo Điều 98 Luật xây dựng 2014:

"Điều 98. Điều chỉnh giấy phép xây dựng

1. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

2. Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:

a) Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng;

b) Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;

c) Bản vẽ thiết kế liên quan đến phần điều chỉnh so với thiết kế đã được cấp giấy phép xây dựng;

d) Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường".

Trường hợp trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì bạn tiến hành gia hạn Giấy phép xây dựng theo Điều 99 Luật xây dựng 2014.

"Điều 99. Gia hạn giấy phép xây dựng

1. Trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.

2. Hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng gồm:

a) Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng;

b) Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.

3. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép, nhưng quy hoạch chưa được thực hiện thì chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình đề nghị cơ quan cấp giấy phép xây dựng xem xét gia hạn thời gian tồn tại cho đến khi quy hoạch được triển khai thực hiện. Thời hạn tồn tại công trình được ghi ngay vào giấy phép xây dựng có thời hạn đã được cấp".

2. Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có vi phạm quy định của pháp luật không ?

Chào luật sư, Tôi có vấn đề thắc mắc muốn được luật sư tư vấn. Gia đình tôi có diện tích đất nông nghiệp là 500m2, thời gian gần đây gia đình tôi đang xây dựng nhà ở trên đất. Tuy nhiên, khi xây được 1/3 căn nhà thì ủy ban nhân dân cấp xã xuống và yêu cầu tháo gỡ công trình xuống. Bố tôi không đồng tình và rất bức xúc và muốn kiện ủy ban nhân dân cấp xã.
Vậy trường hợp chỉ đạo của ủy ban nhân dân cấp xã là đúng hay sai ?
Cám ơn luật sư tư vấn!

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có vi phạm quy định của pháp luật không?

Luật sư tư vấn:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, thì đất của gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp. Tuy nhiên, thời gian gần đây bố mẹ bạn xây nhà ở trên đất nông nghiệp và ủy ban nhân dân cấp xã đã tiến hành lập biên bản, yêu cầu gia đình bạn phải tháo gỡ công trình xây dựng trên đất nông nghiệp.

Căn cứ theo quy định tại Điều 6 Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc sử dụng đất thì:

Thứ nhất, Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

Thứ ba, Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, việc gia đình bạn xây nhà trên đất nông nghiệp là sử dụng sai mục đích của đất vì vi phạm nguyên tắc đúng quy hoạch, kế hoach sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, căn cứ theo điều 57 Luật đất đai năm 2013 về Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, để có thể xây dựng nhà ở trên diện tích đất nông nghiệp, thì gia đình bạn cần phải tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai và phải nộp tiền sử dụng đất.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Hồ sơ xin phép xây dựng và kinh doanh nhà trọ ?

Thưa Luật sư: Dì em có mảnh đất thổ cư 100m2 (Bình Dương), đất trống muốn xây nhà ở bình thường, 2 tầng gồm nhiều phòng để ở không hết thì cho thuê, cho thuê thời gian rồi cho con ở xa về ở. Luật sư liệt kê dùm em thứ tự Xin giấy phép xây dựng và giấy phép kinh doanh và hồ sơ gồm những gì. Em xin cảm ơn!

Hồ sơ xin phép xây dựng và kinh doanh nhà trọ?

Luật sư tư vấn luật doanh nghiệp gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất là, xin cấp phép xây dựng?

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn xây nhà với mục đích để ở, nếu không ở hết sẽ cho thuê. Do đó, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng là đối với nhà ở riêng lẻ.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm: (Khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014)

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

+ Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Bản vẽ thiết kế xây dựng;

+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thứ hai là, xin giấy phép kinh doanh?

Trong trường hợp này, bạn kinh doanh ngành nghề cho thuê nhà trọ cụ thể là ngành nghề cho thuê lưu trú đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Trước khi xin giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự, gia đình bạn sẽ đăng ký thanh lập hộ kinh doanh cá thể trước theo quy định tại điều 71 Nghị định 78/2015/NĐ-CP đăng ký doanh nghiệp có quy định hồ sơ thành lập hộ kinh doanh cá thể bao gồm:

"Điều 71. Hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký hộ kinh doanh

1. Cá nhân, nhóm cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình gửi Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh đến cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi đặt địa điểm kinh doanh. Nội dung Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh gồm:

a) Tên hộ kinh doanh, địa chỉ địa điểm kinh doanh; số điện thoại, số fax, thư điện tử (nếu có);

b) Ngành, nghề kinh doanh;

c) Số vốn kinh doanh;

d) Số lao động;

đ) Họ, tên, chữ ký, địa chỉ nơi cư trú, số và ngày cấp Thẻ căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của các cá nhân thành lập hộ kinh doanh đối với hộ kinh doanh do nhóm cá nhân thành lập, của cá nhân đối với hộ kinh doanh do cá nhân thành lập hoặc đại diện hộ gia đình đối với trường hợp hộ kinh doanh do hộ gia đình thành lập.

Kèm theo Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh phải có bản sao hợp lệ Thẻ căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của các cá nhân tham gia hộ kinh doanh hoặc người đại diện hộ gia đình và bản sao hợp lệ biên bản họp nhóm cá nhân về việc thành lập hộ kinh doanh đối với trường hợp hộ kinh doanh do một nhóm cá nhân thành lập.

2. Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện trao Giấy biên nhận và cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cho hộ kinh doanh trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ, nếu có đủ các điều kiện sau đây:

a) Ngành, nghề kinh doanh không thuộc danh mục ngành, nghề cấm kinh doanh;

b) Tên hộ kinh doanh dự định đăng ký phù hợp quy định tại Điều 73 Nghị định này;

c) Nộp đủ lệ phí đăng ký theo quy định.

Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện phải thông báo rõ nội dung cần sửa đổi, bổ sung bằng văn bản cho người thành lập hộ kinh doanh.

3. Nếu sau 03 ngày làm việc, kể từ ngày nộp hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh mà không nhận được Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh hoặc không nhận được thông báo yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh thi người đăng ký hộ kinh doanh có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo".

Sau khi có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh xong, gia đình bạn sẽ thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự.

- Thứ ba là, giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự.

Theo điểm d, khoản 1, điều 1, Nghị định 96/2016/NĐ-CP quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện thì ngành nghề Cho thuê lưu trú; cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê nhà để ở hoặc làm văn phòng là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do đó bạn cần phải xin giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự theo Điều 19 của Nghị định này. Theo đó hồ sơ gồm có:

Điều 19. Hồ sơ cấp mới Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự áp dụng chung đối với các ngành, nghề

1. Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự của cơ sở kinh doanh (Mẫu số 03 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này).
2. Bản sao hợp lệ một trong các loại văn bản sau đây:
a) Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động của chi nhánh, đơn vị trực thuộc doanh nghiệp; Giấy chứng nhận đăng ký hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; Giấy chứng nhận đăng ký chi nhánh, địa điểm kinh doanh của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; Giấy phép hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam; Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh; văn bản thành lập hoặc cho phép hoạt động kèm theo văn bản thông báo mã số thuế đối với đơn vị sự nghiệp có thu;
b) Trường hợp trong các văn bản quy định tại điểm a khoản này không thể hiện ngành, nghề đầu tư kinh doanh thì cơ sở kinh doanh phải bổ sung tài liệu chứng minh các ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà cơ sở kinh doanh hoạt động và đề nghị ghi trong Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự đã được cơ quan đăng ký kinh doanh hoặc cơ quan có thẩm quyền chấp thuận (đối với cơ sở kinh doanh là doanh nghiệp thì cơ quan Công an khai thác tài liệu này trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp).
3. Bản sao hợp lệ các giấy tờ, tài liệu chứng minh bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy đối với khu vực kinh doanh và kho bảo quản nguyên liệu, hàng hóa, gồm:
a) Văn bản nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy đối với cơ sở kinh doanh thuộc danh mục quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31 tháng 7 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật phòng cháy và chữa cháy (sau đây viết gọn là Nghị định số 79/2014/NĐ-CP);
b) Biên bản kiểm tra về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Cảnh sát Phòng cháy và chữa cháy đối với các cơ sở kinh doanh không thuộc quy định tại điểm a khoản 3 Điều này nhưng thuộc Danh mục quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ;
c) Các cơ sở kinh doanh không phải nộp tài liệu quy định tại các điểm a và b khoản 3 Điều này, gồm: Sản xuất con dấu; sản xuất cờ hiệu, mua, bán cờ hiệu, đèn, còi phát tín hiệu của xe được quyền ưu tiên; kinh doanh dịch vụ bảo vệ; kinh doanh dịch vụ đòi nợ; kinh doanh dịch vụ đặt cược; kinh doanh các thiết bị gây nhiễu, phá sóng thông tin di động; kinh doanh dịch vụ phẫu thuật thẩm mỹ; kinh doanh máy kiểm tra tốc độ phương tiện giao thông cơ giới đường bộ; kinh doanh thiết bị kiểm tra nồng độ cồn; kinh doanh thiết bị giám sát điện thoại di động GSM và các thiết bị giám sát điện thoại di động khác;
d) Đối với các cơ sở kinh doanh không có kho chứa nguyên liệu hoặc sản phẩm theo quy định thì phải có hợp đồng thuê kho đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy theo quy định tại các điểm a và b khoản 3 Điều này;
đ) Đối với các cơ sở kinh doanh ngành, nghề có sử dụng vật liệu nổ công nghiệp và tiền chất thuốc nổ thì các tài liệu chứng minh đảm bảo các điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy là tài liệu của kho chứa, bảo quản vật liệu nổ công nghiệp, tiền chất thuốc nổ.
4. Bản khai lý lịch (Mẫu số 02 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này) kèm theo Phiếu lý lịch tư pháp hoặc Bản khai nhân sự (Mẫu số 02b tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này) của người chịu trách nhiệm về an ninh, trật tự của cơ sở kinh doanh, cụ thể như sau:
a) Đối với người Việt Nam ở trong nước là người chịu trách nhiệm về an ninh, trật tự của cơ sở kinh doanh đứng tên trong Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự phải có Bản khai lý lịch; Phiếu lý lịch tư pháp (trừ những người đang thuộc biên chế của cơ quan nhà nước, lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội);
Bản khai lý lịch của những người quy định tại điểm này nếu đang thuộc biên chế của cơ quan nhà nước, lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thì phải có xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền trực tiếp quản lý (trừ cơ sở kinh doanh). Đối với những người không thuộc đối tượng nêu trên phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu nước ngoài và người nước ngoài phải có Bản khai nhân sự kèm theo bản sao hợp lệ Hộ chiếu, Thẻ thường trú hoặc Thẻ tạm trú hoặc Thị thực còn thời hạn lưu trú tại Việt Nam;
c) Đối với trường hợp một cơ sở kinh doanh có nhiều người đại diện theo pháp luật thì Bản khai lý lịch, Phiếu lý lịch tư pháp hoặc Bản khai nhân sự trong hồ sơ áp dụng đối với người đứng tên trong Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự.

4. Là đất thổ cư có được cấp phép xây dựng không?

Chào luật minh khuê, Tôi có người thân muốn mua 1400m2 đất tại xã Đa Phước, huyện Bình Chánh,tp. hcm để làm nhà vườn. Trong sổ có 400m2 là đất ở tại nông thôn (lâu dài). Qua tìm hiểu tại cty đo đạc, khu đất nằm trong quy hoạch đất nông nghiệp nên họ nói là ko xin được giấy phép xây dựng.
Vậy cho tôi xin hỏi: trong trường hợp này người nhà tôi có thể xin được gpxd cho phần đất thổ cư nêu trên hay không ? Hoặc có thể xin giấy phép cải tạo, giấy phép xây dựng tạm hay không. Nếu tôi quyết định xây nhà khi chưa có gpxd thì có những rủi ro gì ah ?
Trân trọng.
- P.T.H

Là đất thổ cư có được cấp phép xây dựng không?

Luật sư trả lời:

Như bạn trình bày thì trong giấy tờ mà bạn mua lô đất chỉ ghi 400m2 đất ở lâu dài, nhưng lô đất bạn mua là 1400m2 và phần còn lại là đất nông nghiệp. Ở đây, để bạn có thể xây dựng công trình trên 1000m2 đó thì bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất của phần đất còn lại từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ( đất thổ cư). Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo các bước sau:

" 1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định".

Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất của phần đất ruộng còn lại sang đất phi nông nghiệp thì bạn hoàn toàn có thể xây dựng trên toàn lô đất 1400m2 của mình.

Thủ tục xin cấp phép xây dựng:

- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu) do chủ nhà đứng tên.

- Bản sao có thị thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất, kèm theo bản trích lục bản đồ đất hoặc trích đo trên thực địa xác định sơ đồ ranh giới lô đất, cao độ và tỉ lệ đúng quy định địa chính.

- Giấy phép đăng ký kinh doanh (nếu là công trình xây dựng của doanh nghiệp).

- Hồ sơ thiết kế của Công ty Thiết kế có pháp nhân gồm: Mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/200-1/500, sơ đồ vị trí công trình, mặt bằng các tầng, mặt đứng và mặt cắt công trình tỷ lệ 1/100, mặt bằng móng, chi tiết mặt cắt móng, sơ đồ cấp thoát nước, điện.

Thẩm quyền cấp phép xây dựng:

- Tại Sở Xây dựng: đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính thành phố do UBND thành phố qui định.

- Tại UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện.

- Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao: tất cả trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo qui định phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó.

- UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có qui hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, đây là cơ sở quản lý nhà nước về xây dựng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong việc xây dựng công trình và tạo điều kiện kiểm tra giám sát các hoạt động vi phạm về trật tự xây dựng.
Do vậy nắm bắt các quy định về Giấy phép xây dựng là điều cần thiết để tránh những sai phạm đáng tiếc. Sau đây là một số vấn đề cơ bản về pháp lý xây dựng.

5. Tư vấn về việc xây dựng nhà trên đất có kế hoạch thu hồi ?

Xin chào Luật sư, tôi có câu hỏi rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Tôi có mảnh đất trồng cây lâu năm tại phường X quận Y diện tích 80m2. Xung quanh mảnh đất này đều là nhà ở. Tôi có ý định xây dựng nhà trên mảnh đất này để gia đình ở nên đã xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở tại UBND quận Y nhưng bị từ chối.

Vì mảnh đất này nằm hoàn toàn trong đường dự phóng 60m theo Quyết định 5309/QĐ-UBND năm 2007 (nội dung: Về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 khu dân cư - công nghiệp ngã tư bốn xã thuộc phường X quận Y). Hiện tại mảnh đất này là đất trống, không có nhà hoặc công trình nào khác trên đất này và cũng chưa có quyết định thu hồi đất. Nay tôi muốn xây dựng nhà ở tạm trên mảnh đất này có được không? Xin cảm ơn !

Người gửi: D.C

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê chúng tôi. Với những thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi xin tư vẫn cho bạn như sau:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Luật đất đai 2013)

"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này".

Với thông tin bạn cung cấp thì diện tích 80m2 của bạn hiện đang nằm trong kế hoạch xây dựng đường dự phóng 60m theo Quyết định 5309/QĐ-UBND năm 2007 (nội dung: Về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 khu dân cư - công nghiệp ngã tư bốn xã thuộc phường X quận Y). Tuy nhiên, tính đến nay đã là 8 năm kể từ ngày có quyết định về việc xây dựng đường qua diện tích đất của bạn mà vẫn chưa có quyết định thu hồi đất.

Căn cứ theo khoản 3 Điều này "Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này" thì bạn có thể xây dựng nhà trên diện tích đất này vì đã 8 năm kể từ ngày có kế hoạch xây dựng đường mà UBND quận vẫn chưa có kế hoạch thu hồi đất. Tuy nhiên, để xây dựng được nhà thì bạn cần phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Trường hợp UBND quận Y từ chối việc xin chuyển mục đích sử dụng đất của bạn thì bạn có quyền khiếu kiện, khiếu nại quy định tại Điều 204 Luật đất đai 2013. Điều 204 quy định như sau:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính"

6. Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp có được bồi thường khi thu hồi đất không?

Thưa luật sư, gia đình tôi có một mảnh đất nông nghiệp đã sử dụng từ khá lâu, hiện tại gia đình tôi không có đất ở nhà ở và đồng thời cũng không có đủ điều kiện để mua đất nên đã xây dựng nhà trên mảnh đất nông nghiệp trước đó. Việc xây dựng của chúng tôi là sai nhưng khi cơ quan nhà nước thu hồi đất của chúng tôi để thưc hiện mục đích quốc phòng - an ninh thì chúng tôi có được bồi thường hay không ?

Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp có được bồi thường khi thu hồi đất không?

Luật sư tư vấn:

Theo như bạn trình bày, nhà bạn không có đủ điều kiện mua đất nên đã xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, việc gia đình bạn xây nhà trên đất là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng. Do bạn không đề cập rõ Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay vì do vi phạm pháp luật về đất đai.

Đối với hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, gia đình bạn sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP .

Thứ nhất, đất nhà bạn bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất.

Căn cứ Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 quy định thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai như sau:

"1.Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong sự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phảu đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 224 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thườn về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng."

Như đã trình bên ở trên, gia đình bạn xây nhà trên đất nông nghiệp đây là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích sử dụng nếu trước đây gia đình bạn cũng từng bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích hoặc thuộc một trong những trường hợp nêu trên thì sẽ bị Nhà nước thu hồi đất. Về nguyên tắc, khi bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất thì người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất, bên cạnh đó ngôi nhà mà gia đình bạn xây trên đất nông nghiệp cũng sẽ không được bồi thường.

Thứ hai, đất nhà bạn bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Ngôi nhà bạn xây trên đất nông nghiệp trái với quy định của pháp luật, bởi đất nông nghiệp chỉ được dùng để trồng các loại cây không được xây dựng nhà ở trên đó, nếu muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì mới được xây nhà, qua những gì bạn trình bày thì đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp nên theo quy định tại Điều 92 của Luật đất đai 2013 thì khi Nhà nước thu hồi đất, gia đình bạn sẽ không được bồi thường về nhà trên đất nông nghiệp.

“1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.”

Căn cứ Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Như vậy, nếu gia đình bạn đã được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất nông nghiệp hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật đất đai 2013 thì khi Nhà nước thu hồi đất gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất.

Ngoài ra khi bị thu hồi đất gia đình bạn có thể được Nhà nước bồi thường đối với cây trồng trên đất nhà bạn bị thu hồi theo quy định tại khoản 1, Điều 90 Luật đất đai 2013.

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.”

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê