1. Thời hạn làm thủ tục cấp sổ đỏ là bao lâu ? Mức thuế phải đóng khi làm thủ tục cấp sổ đỏ là bao nhiêu tiền ?

Thưa luật sư, Gia đình tôi có mảnh đất trên Cao Bằng , mảnh đất nằm trong khu đất đứng tên chú ruột tôi nhưng cả bố tôi và chú tôi đều đã mất . Cách đây 2 năm mẹ tôi có lên Cao Bằng tách đất và làm sổ đỏ, mọi thủ tục và hồ sơ đều làm đầy đủ, họ hẹn ngày lên đóng thuế gì đó. Mẹ tôi nhờ người con của chú làm việc đó hộ rồi về Hà Nội (do bên địa chính trên đó bảo là có thể để cháu nộp hộ được).

Từ đó đến nay đã 2 năm mà người cháu vẫn chưa đóng và bảo là đã mất tờ giấy yêu cầu nộp thuế đó . Vậy cho tôi hỏi là gia đình tôi muốn lên làm tiếp thủ tục thì có phải làm lại hồ sơ hoàn toàn không hay vẫn sử dụng những giấy tờ cũ đã nộp từ 2 năm trước được.

Thứ 2 là thủ tục làm sổ đỏ đó theo luật pháp thì mất 1 tháng nhưng nếu chúng tôi lên làm mà bị kéo dài thì nên đến đâu để đòi hỏi quyền lợi.

Thứ 3 là ngoài ra chúng tôi có 1 khu đất khác nữa cũng do người con của chú đang sử dụng, họ nói rằng khu đất này chưa được làm sổ đỏ và tất cả những gia đình xung quanh cũng thế, vậy chúng tôi phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của gia đình trước pháp luật về sau

Cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Thưa Quý khách hàng, Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của chị liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

1. Về xử lý hồ sơ đối với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về vấn đề hồ sơ thì hiện tại gia đình chị phải tiếp tục sử dụng bộ hồ sơ đã nộp từ hai năm trước mà không cần phải nộp bộ hồ sơ mới. Vì thực tế do chị chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính nên sẽ không rút được bộ hồ sơ đó để nộp hồ sơ mới. Loại thuế chị nói đến ở đây có thể là lệ phí trước bạ, vì đất này đã được giao cho gia đình chị rồi nên sẽ không phải nộp thuế theo trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất nữa. Khi lệ phí trước bạ chưa nộp thì chị không thể rút hồ sơ được. Bây giờ mẹ chị muốn làm tiếp thủ tục thì phải nộp lệ phí trước bạ. Trong trường hợp này, do chị cung cấp thông tin là người cháu của mẹ chị đã làm mất “giấy yêu cầu nộp thuế” nên trong trường hợp này có thể hiểu là mẹ chị đã nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ rồi. Vậy trường hợp này của mẹ chị sẽ là chậm nộp lệ phí trước bạ.

Theo quy định của pháp luật thì thời hạn nộp lệ phí trước bạ là 30 ngày (ba mươi ngày) kể từ ngày nhận được thông báo nộp lệ phí trước bạ. Hết thời hạn quy định thì sẽ phải trả tiền phạt chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Luật số 71/2014/QH13 luật sửa đổi, bổ sung các Luật về thuế có quy định much phạt chậm nộp như sau:

“4. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 106 như sau:

“1. Người nộp thuế chậm nộp tiền thuế so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế thì phải nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp theo mức 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp.”

Theo đó:

Số tiền chậm nộp = 0,05% x số ngày chậm nộp x số tiền lệ phí trước bạ phải nộp

2. Về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong trường hợp mà việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá thời hạn quy định thì mẹ chị có thể thực hiện thủ tục khiếu nại Theo quy định tại Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011 như sau:

“1.Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

Theo quy định tại khoản 2 Điều 105 Luật đất đai năm số 45/2013/QH13 thì thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân là Ủy ban nhân dân cấp huyện mà trực tiếp là Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”.

Theo quy định tại Điều 1 Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC thì văn phòng đăng ký đất đai có chức năng sau:

“1. Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.”

Tiếp đó, khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên môi trường cũng quy định về nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai huyện như sau:

1. Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận).

3. Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất….”

Như vậy, khi thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm, chị có thể khiếu nại lên Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

3. Đối với mảnh đất khác chưa được làm sổ đỏ

Về vấn đề này, để đảm bảo quyền lợi của gia đình chị về sau, gia đình chị cần có các giấy tờ xác minh đất thuộc quyền sử dụng của gia đình chị và các giấy tờ chứng minh đất sử dụng ổn định, lâu dài, bao gồm các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số Điều của Luật đất đai như sau:

“2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.”

Hoặc nếu không có các giấy tờ này, gia đình chị có thể xin xác nhận của những hộ gia đình xung quanh về việc mảnh đất này là do gia đình chị mua (hoặc được nhà nước cấp hoặc là do gia đình chị khai hoang) mà có. Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai Hãy gọi ngay số: 1900.6162 (nhấn máy lẻ phím 5) để được luật sư tư vấn và giải đáp pháp luật đất đai trực tuyến thông qua tổng đài điện thoại.

Trân trọng cám ơn,

2. Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho đất là di sản thừa kế ?

Chào luật sư công ty luật Minh Khuê.Tôi muốn hỏi về thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho đất là di sản thừa kế ? Mảnh đất, bố tôi mua năm 1995.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê . Với thắc mắc của bạn, Công ty Luật Minh Khuê xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Trong trường hợp này, mảnh đất mà bố bạn mua năm 1995 nên các quy định của pháp luật đất đai được áp dụng theo Luật đất đai 1993 . Tại Điều 23 Luật đất đai 1993 quy định cụ thể về thẩm quyền giao đất như sau:

Điều 23. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối được quy định như sau:

1. Chính phủ quyết định giao đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án;

b) Giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.

2. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng sau đây:

a) Tổ chức sử dụng đất;

b) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nội thành, nội thị xã.

3. Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.

Như vậy, UBND xã cũng không có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất. Do đó, việc bố bạn mua đất của UBND Phường bán đất quy hoạch là không đúng theo quy định của pháp luật. Nên khi bố bạn mất, mảnh đất này không được xem là di sản thừa kế mà bố bạn để lại.

Do đó nếu mẹ bạn muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu đất của gia đình bạn là đất đã được sử dụng ổn định lâu dài, được ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với các quy dịnh nêu trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẹ bạn cần thực hiện theo thủ tục sau đây:

Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Mẹ bạn cần phải chuẩn bị:

- Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ

+ Tờ khai tiền sử dụng đất

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

- Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

Trân trọng./.

3. Có được cấp sổ đỏ khi mua lại đất của công ty lương thực không?

Thưa luật sư! Hiện tại mảnh đất mà gia đình cháu đang ở là mua lại của công ty lương thực năm 1985 nhưng khi đó UBND xã không cấp sổ đỏ cho gia đình, mảnh đất được sử dụng ổn định từ 1990 đến nay. Nhiều lần làm sổ đỏ nhưng không được cấp giấy tờ đất đai đầy đủ không có tranh chấp, cháu xin hỏi vấn đề này giải quyết thế nào ?
Cháu xin cảm ơn! Mong nhận được thư phản hồi sớm.

Có được cấp sổ đỏ khi mua lại đất của công ty lương thực không?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi ngay: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo Căn cứ Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

5. Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:

a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;

b) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

c) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết."

Mặt khác, Căn cứ Điều 204 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Tiếp theo, Căn cứ khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại năm 2011

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

Như vậy, theo quy định trên thì khi bạn không được cấp giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết nên bạn dựa vào văn bản đó để thực hiện thủ tục khiếu nại đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay và có người làm chứng có được cấp sổ đỏ không ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Mua đất bằng giấy tờ viết tay thì có được cấp sổ đỏ không?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có mua một mảnh đất từ năm 1999, người bán cho tôi chưa được cấp sổ đất; giấy tờ mua bán viết tay và cũng có chữ ký của chủ tịch UBND xã năm 1999. Trong quá trình sử dụng tôi có nộp thuế đất, hiện còn giữ biên lai thuế. Tôi có đem giấy tờ đi đăng ký cấp sổ đỏ, nhưng phía huyện lại trả lời rằng trường hợp này người bán phải là chủ đất và xác nhận đồng ý bán thì mới cấp sổ cho tôi được. Vậy có đúng không?
Cảm ơn!

Mua đất bằng giấy tờ viết tay thì có được cấp sổ đỏ không?

Trả lời:

Theo như bạn trình bày thì thời gian mà bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là năm 1999

Người bán thì cũng chưa có giấy chứng nhận (đồng nghĩa với việc đất chưa có sổ đỏ)

Có hợp đồng mua bán và có xác nhận của đại diện chính quyền địa phương (chủ tịch UBND xã)

Có giấy tờ chứng minh về việc sử dụng đất ổn định (giấy tờ xác nhận nộp thuế)

Thời gian sử dụng đất không có tranh chấp.

Trường hợp của bạn là thực tế các bên đã thực hiện việc chuyển nhượng nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Căn cứ theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai và Nghị định 01/2017/NĐ-CP :

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Vì thế bạn chỉ cần làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, và trường hợp này không cần phải xin ý kiến xác nhận của người bán đất năm 1999.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ chứng minh về việc sử dụng đất như: biên lai nộp thuế mà bạn đang có.

Trân trọng!

5. Điều kiện cấp sổ đỏ là gì ?

Xin chào luật sư, Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Tôi tên Đào Như Th, hiện tại tôi đang có ý định mua 1 căn nhà ở khu vực gần cầu Phú Mỹ, quận 7, nhưng căn nhà này chưa có sổ, chỉ có giấy tờ kê khai năm 1999, diện tích đất sử dụng là 34m2.

Chủ nhà nói rằng căn nhà này khi tôi mua xong, tôi có thể tự đi đăng ký cấp sổ. Bên cạnh đó, tôi có tham khảo thêm ý kiến bạn bè xung quanh thì được tư vấn rằng căn nhà này không đủ diện tích cấp sổ vì theo quy định nhà nước, diện tích nhà tối thiểu phải 36m2 mới đủ điều kiện cấp sổ. Tôi là dân lao động, không có cơ hội tiếp cận các quy định mới về luật đất đai, tôi sợ mình bị lừa và đang rất hoang mang không biết đúng sai thế nào, có nên mua căn nhà này hay không?

Vậy xin nhờ quý công ty tư vấn giúp rằng căn nhà tôi định mua có đủ điều kiện cấp sổ hay không, điều kiện cấp sổ theo quy định mới nhất hiện nay gồm những nội dung gì và thủ tục xin cấp sổ bao gồm các bước gì?

Tôi vô cùng cảm kích và xin chân thành cảm ơn nhiều. Mong nhận được thư phản hồi sớm từ phía quý công ty. Trân trọng!

Điều kiện cấp sổ đỏ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 về điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

”1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới".

Như vậy, để được cấp sổ đỏ thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. (Ví dụ tại Hà Nội: Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 chỉ được cấp giấy chứng nhận nếu được hình thành trước ngày 10/4/2009 - thời điểm Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 có hiệu lực thi hành).

- Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.

Trường hợp người sử dụng đất tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì sẽ không được công chứng và cấp giấy tờ nhà đất.

Trường hợp người sử dụng đất xin tách thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa. Lô đất mới này sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu như đáp ứng các điều kiện trên thì diện tích dưới 30m2 vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục xin cấp sổ đỏ bao gồm:

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

b) Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

c) Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.

+ Trích lục hoặc trích đo..

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có).

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

d) Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

e) Thời hạn giải quyết: 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

g) Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân.

h) Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Chưa xây dựng nhà trên đất thì có được cấp sổ đỏ không ?

Thưa luật sư, Cô tôi có mua mảnh đất 300m2 vào năm 1997 có giấy bán viết tay. Tháng 6/2004 làm đơn xác nhận nguồn gốc đất và được Chủ tịch UBND phường xác nhận như đơn trình bày, đất không tranh chấp. Đến năm 2009 thì có thông báo quy hoạch, đến nay thì không còn quy hoạch nữa. Thấy mọi người xung quanh xin cấp sổ đỏ, cô tôi cũng muốn làm. Xin hướng dẫn về thủ tục xin cấp sổ đỏ ?
Cảm ơn!

Chưa xây dựng nhà trên đất thì có được cấp sổ đỏ không ?

Trả lời:

1. Về thắc mắc của chị là có được xây dựng nhà ở trên mảnh đất mới chỉ có phiếu đất hay không, chúng tôi xin trả lời:

Căn cứ Điều 63 Luật Xây dựng quy định về Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng:

Khoản 1: Tuỳ theo tính chất, quy mô công trình, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những tài liệu chủ yếu sau đây:

a) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình;

c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định này cho thấy, để được cấp phép xây dựng trên một mảnh đất thì chủ thể xin cấp phép cần có "giấy tờ về quyền sử dụng đất" tức là pháp luật không đòi hỏi bắt buộc là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được xin cấp phép xây dựng. Hơn nữa, khi được nhà nước giao đất, mặc dù chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng đất nhưng mảnh đất đã được nhà nước cấp cho chị phiếu đất - một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, nó chứng minh quyền được sử dụng đất trong phạm vi diện tích được giao. Vậy, chị có thể nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng lên Ủy ban nhân dân cấp xã (nếu mảnh đất thuộc điểm dân cư nông thôn) hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện (nếu mảnh đất thuộc đô thị).

Sau khi chị nộp hồ sơ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét và cấp giấy phép xây dựng cho chị nếu hồ sơ của chị hợp lệ và việc xây dựng là hợp pháp.

2. Căn cứ khoản 2 Điều 7 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi bổ, sung thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất:

"2.1. Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (= tiền sử dụng đất còn nợ/tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm trả nợ là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở), là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định (đối với diện tích vượt hạn mức)."

Theo quy định trên thì sau 5 năm nếu gia đình chưa thanh toán hết được số nợ tiền sử dụng đất đó thì số nợ sẽ được tính lại theo giá đất mới tại thời điểm trả nợ và không bị tính lãi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê