1. Thủ tục, chi phí chuyển đổi từ đất khai hoang thành đất thổ cư?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi có một mảnh đất khai hoang tại tỉnh Lai Châu thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi từ năm 1985; dùng để trồng hoa màu, không có tranh chấp và đến nay (năm 2015) vẫn chưa có sổ đỏ.

Nay chúng tôi muốn chuyển mảnh đất này thành đất thổ cư thì phải dựa trên những điều luật nào? Có mất phí không và thủ tục chuyển đổi như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: H.V

Thủ tục, chi phí chuyển đổi từ đất khai hoang thành đất thổ cư ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến qua điện thoại, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 quy định thì để được phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định:

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Ngoài ra, theo khoản 1 và khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm;...

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;...

Mục đích của bạn chính là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Vậy theo điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đây là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền và phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Chúng tôi xin đưa ra tư vấn về trình tự, thủ tục chuyển đổi như sau:

Trình tự thực hiện:

- Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích sao hồ sơ địa chính gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;

- Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý lại cho người sử dụng đất.

Thành phần, số lượng hồ sơ:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) sau:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

+ Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

"b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất quy định áp dụng.

>> Tham khảo ngay: Quy định chuyển đất khai hoang thành đất đấu thầu UBND xã?

2. Đất khai hoang trước năm 1998 khi quy hoạch có được bồi thường?

Đất nhà em khai hoang từ năm 1997 đó là một cái vúng ao sâu, lúc đó cũng đã hỏi qua xã đồng ý cho làm nhưng không có giấy tờ gì. Gia đình em đã xây nhà ở và làm chuồng lợn với công trình phụ, nhưng nay xã lại quy hoạch chỗ chuồng lợn nhà em làm đất ở và bán cho người khác mà không hỏi qua gia đình em. Vậy là đúng hay sai ạ?

Đất khai hoang trước năm 1998

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất tại địa phương được thực hiện theo quy định tại Luật đất đai năm 2013. Theo đó, việc lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 43 như sau:

"1. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 42 của Luật này có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2. Hình thức, nội dung và thời gian lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện;

b) Nội dung lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các dự án công trình thực hiện trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

c) Thời gian lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là 30 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tổ chức lấy ý kiến.

..."

Khoản 1, khoản 2 Điều 42 Luật đất đai 2013 quy định về trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

"1. Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất."

Như vậy, việc quy hoạch diện tích đất đang thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp huyện phải thông qua việc lấy ý kiến của nhân dân trong đó có gia đình bạn thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Bạn có thể đối chiếu quy định nêu trên để xác định quy hoạch về diện tích bạn đang sử dụng thuộc quy hoạch của cấp nào để xác định sự tham gia lấy ý kiến đã được triển khai hay chưa. Nếu có cơ sở chứng minh về việc lấy ý kiến về quy hoạch không đúng quy định bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại tới cơ quan đã xây dựng quy hoạch.

>> Bài viết tham khảo thêm: Tư vấn về việc đòi lại đất khai hoang? Thủ tục khởi kiện đòi lại đất khai hoang?

3. Thủ tục làm sổ đỏ cho đất khai hoang?

Kính chào luật sư, mong luật sư giải đáp giúp tôi vấn đề sau: Trước năm 1975, ông cố tôi tên Thân Hoàng có khai hoang 1 lô đất khoảng 500m2, sau đó, ông ra lô mặt tiền sống, để lại lô đất cho em ông, tức bà Thân Thị Nhâm (vợ liệt sĩ cô đơn) ở. Bà Thân Thị Nhâm sống đến năm 1986 thì mất, từ đó ông cố tôi cho ba tôi (cháu nội) sử dụng lô đất đó xây nhà ở và thờ phụng bà Thân Thị Nhâm đến nay, vẫn đóng thuế đất đầy đủ từ trước đến nay.

Tất cả việc cho nhận đều thông qua họp gia đình, không có giấy tờ. Lô đất ở đến nay không có tranh chấp. Gia đình tôi muốn làm Sổ đỏ nên giữa năm 2014 có làm đơn lên Ban quản lý đất đai phường Điện Nam Đông, nhưng lâu vẫn không được giải quyết dù đã yêu cầu gia đình cung cấp nhiều đơn xác nhận của làng xóm. Sau nhiều lần lên làm việc không thành thì ban quản lý đất đai Phường Điện Nam Đông nói không đủ thẩm quyền, nói đưa đơn lên Ban quản lý đất đai thị xã Điện Bàn. Khi gia đình chúng tôi nộp đơn và có hỏi thì lại nhận được câu trả lời là để họ xuống hỏi lại ban quản lý phường. Nay gia đình chúng tôi mong luật sư có thể cho chúng tôi câu trả lời về trình tự thủ tục cũng như các giấy tờ, biểu mẫu xác nhận cần thiết để được cấp Quyền sử dụng đất cho lô đất đang ở. Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, trường hợp của bạn, đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).

Thứ hai, các bước thực hiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định. Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.

+ Trích lục hoặc trích đo..

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có).

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Trong trường hợp ban quản lý phường không thực hiện giải quyết cho bạn, bạn có thể thực hiện khiếu nại hành vi này theo quy định của Luật khiếu nại 2011.

>> Tham khảo nội dung: Làm thế nào để được cấp sổ đỏ với đất khai hoang?

4. Đất khai hoang được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải trả lại không?

Năm 1976, gia đình của ông D có khai hoang được một diện tích đất để canh tác đến năm 1980 thì bỏ hoang. Đến năm 1986 tôi thấy diện tích trên bỏ hoang nên lên phát dọn và và trồng cây ổn định đến năm 2007. Năm 2008 UBND xã đo đạc và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi, khi ông D biết gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì viết đơn khiếu nại đòi lại đất của gia đình tôi. Vậy xin hỏi gia đình tôi có trả lại đất cho ông D không? Cảm ơn!

Đất khai hoang được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải trả lại không?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Vì gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2008 nên căn cứ để cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai số 13/2003/QH11 của Quốc hội. Gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó sẽ thuộc 1 trong 2 trường hợp sau:

- Áp dụng Khoản 3 Điều 50 Luật đất đai 2003, hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp tại vùng núi, vùng hải đảo, vùng kinh tế khó khăn,…

- Áp dụng Khoản 4 Điều 50 Luật đất đai 2003, hộ gia đình đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, và UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo những thông tin bạn cung cấp, UBND xã đã tiến hành đo đạc và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn, như vậy mảnh đất đã được UBND xác nhận là đất không có tranh chấp thì mới cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy gia đình ông D có đến trước khai hoang và trồng cây lâm nghiệp nhưng sau đó lại bỏ hoang, không chăm sóc và ông D chưa từng có một giấy tờ nào để chứng minh quyền sở hữu của mình trên mảnh đất đó. Như vậy, ông D không thể được xem là người đã sử dụng đất ổn định và lâu dài vì thế ông ấy không có căn cứ để đòi đất của gia đình bạn được.

Căn cứ Điều 105, 107, 113 Luật đất đai 2003, gia đình bạn hoàn toàn có các quyền đầy đủ của người sử dụng đất và không phải trả lại đất cho ông D. Khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại gia đình bạn có thể cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm cơ sở bảo vệ quyền lợi cho mình.

Ngoài ra, căn cứ Luật đất đai 2013 (luật hiện hành đang áp dụng), thì những trường hợp bị thu hồi giấy chứng nhận đã cấp:

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai".

Nếu như gia đình bạn không thuộc vào các trường hợp này thì sẽ không bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo ngay: Theo luật đất đai thì đất khai hoang có được cấp sổ đỏ không?

5. Thu tiền sử dụng đất đối với đất khai hoang lấn chiếm khi cấp giấy chứng nhận như thế nào?

Kính chào luật sư Minh Khuê! Thưa luật sư tôi có một thắc mắc mong luật sư giải đáp giúp tôi. Tháng 04/1993 tôi có mua một mảnh đất 96m2 liền kề với đất ở nhà tôi (giấy tờ viết tay do 2 gia đình tự thỏa thuận). Tổng diện tích đất là 283m2 gồm diện tích đất tôi mua thêm và diện tích đất ông cha để lại. Đất nhà tôi được cấp trước năm 1954, từ năm 1993 đến nay tôi đã sử dụng liên tục 2 mảnh đất này (để ở) và không hề xảy ra tranh chấp. Nay tôi đến Phòng địa chính của xã để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cán bộ địa chính cho tôi biết 96m2 tôi mua là đất khai hoang lấn chiếm và phải nộp đủ tiền sử dụng đất là 50%.

Vậy xin quý luật sư tư vấn cho tôi về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 sử dụng làm nhà ở và phục vụ đời sống, giấy tờ viết tay có giá trị hay không và việc thu tiền sử dụng đất trong trường hợp của tôi thế nào là đúng? Xin chân thành cảm ơn luật sư.

6. Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang?

Thưa luật sư, em có một thắc mắc như sau mong luật sư giải đáp ạ: Gia đình em có mua một mảnh đất khai hoang khoảng 1 ha nhưng trên mảnh đất đó không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất thuộc sự quản lý của xã. Vậy em muốn mua thì phải làm thủ tục như thế nào để sau này em có quyền lợi. Em xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: L.T

Trả lời

Căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có quy định cụ thể về các điều kiên để thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Vì mảnh đất mà bạn định mua đó là một mảnh đất được khai hoang, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ người sở hữu mảnh đất trước đó. Nên căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì diện tích đất khai hoang đó không đủ điều kiện chuyển nhượng (mua bán) theo quy định của pháp luật (quy định tại Koản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai). Về mặt pháp lý thì mảnh đất đó bạn chưa thể mua được khi chưa có những giấy tờ hợp pháp.

Vậy để đảm bảo sau khi mua đất bạn có được đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu tài sản (đất đai) thì bạn phải đảm bảo mảnh đất bạn mua được phải có giấy tờ hợp pháp và rõ ràng. Bạn có thể đến gặp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất này hiện nay ai được quyền chuyển nhượng, mặc dù Ủy ban nhân dân cấp xã là chủ thể có thẩm quyền quản lý nhưng chưa chắc có thẩm quyền chuyển nhượng (bán) đất cho bạn. Từ đó, sẽ có hướng giải quyết tốt nhất cho bạn trong trường hợp này.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn về việc yêu cầu bồi thường hoặc lấy lại đất khai hoang phục hóa bị xã thu hồi?

7. Tư vấn đăng ký quyền sử dụng đất khai hoang được tặng cho?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà tôi có một mảnh đất được ông ngoại tôi khai hoang từ năm 1982 và ông ngoại giao cho bố mẹ tôi quản lý, sử dụng làm đất nông nghiệp từ đó tới nay và không có tranh chấp gì.

Ông ngoại tôi đã mất từ năm 2005. Vậy tôi muốn hỏi bây giờ mẹ tôi muốn đi đăng ký quyền sử dụng đất đứng tên mẹ tôi có được không và thủ tục hồ sơ cần những giấy tờ gì? Mong luật sư trả lời giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: G.P

Tư vấn đăng ký quyền sử dụng đất khai hoang được tặng cho ?

Theo Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo quy định trên, gia đình bạn cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Được UBND địa phương xác nhận là đất không có tranh chấp;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Nếu đáp ứng các điều kiện trên, gia đình bạn có thể nộp đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bạn có thể tham khảo qua bài viết ở trên hoặc tham khảo bài viết sau: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang?

Ý kiến tư vấn trên dựa theo thông tin do khách hàng cung cấp. Để được tư vấn chi tiết hơn, khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại 1900.6162 hoặc trực tiếp tại văn phòng công ty Luật Minh Khuê!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê