2. Hiện tại, chị gái em đã kết hôn được 4 năm nhưng hai vợ chồng hay xích mích nhau, vậy luật sư tư vấn giúp em có cách nào để chứng minh tài sản chị em đứng tên giúp em là tài sản riêng của chị em để sau này dễ chuyển nhượng lại cho em và không phải phân chia tài sản với chồng nếu trong trường hợp ly hôn?

3. Em dự định năm 2017 chị sẽ làm thủ tục chuyển nhượng lại cho em đứng tên thì yêu cầu thủ tục pháp lý gồm những gì và em phải đóng những khoản thuế và phí nào liên quan ạ?

Em xin cảm ơn và mong sớm nhận được tư vấn từ phía luật sư.

Người gửi: N.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Thủ tục, thuế, lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

I. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự 2005

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012

Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.

II. Nội dung trả lời:

1. Nhưng em muốn trong quá trình sang tên thì người bán sang tên chuyển nhượng trực tiếp tên chị gái ruột của em được không ạ? (vì lý do phong thủy tuổi tác nên em không đứng tên được).

Theo như bạn trình bày thì bạn muốn người đứng tên ngôi nhà và đất là chị gái của bạn, tức bạn muốn trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( gọi tắt sổ đỏ)  phần tên người sử dụng đất là tên chị gái bạn. Như vậy, để trên sổ đỏ là tên của chị gái bạn thì buộc trên giấy tờ chuyển nhượng với người bán nhà và đất thì bên người mua sẽ là tên chị gái của bạn

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

Như vậy, căn cứ vào tên người được nhận chuyển nhượng nhà và đất thì cơ quan nhà nước sẽ cấp sổ đỏ cho người đó, và để chị gái bạn có tên trong giấy chuyển nhượng với bên bán nhà đất thì chị gái bạn sẽ là người thanh toán hết số tiền mua nhà và đất, cụ thể chị gái bạn có thể  thay bạn thanh toán 30-40% giá trị căn nhà và đất ở gắn liền trên danh nghĩa của chị bạn. còn 70 hoặc 60% còn lại bạn vay ngân hàng trả góp 20 năm, trong đó, bạn phải chứng minh với bên ngân hàng rằng thu nhập của bạn đủ chi trả gốc và lãi mỗi tháng dựa trên hợp đồng lao động và sao kê lương của mình. Số tiền bay vay ngân hàng đó chị gái bạn sẽ thay bạn thanh toán cho bên bán nhà và đất.

2. Hiện tại, chị gái em đã kết hôn được 4 năm nhưng hai vợ chồng hay xích mích nhau, vậy luật sư tư vấn giúp em có cách nào để chứng minh tài sản chị em đứng tên giúp em là tài sản riêng của chị em để sau này dễ chuyển nhượng lại cho em và không phải phân chia tài sản với chồng nếu trong trường hợp ly hôn?

Theo quy định của pháp luật đất đai, về nguyên tắc quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được coi là tài chung của vợ chồng khi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ họ và tên của vợ, chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận chỉ ghi tên một người trên giấy chứng nhận, căn cứ vào khoản 4, điều 98 Luật đất đai 2013.

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Như vậy, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ ghi mỗi tên chị gái bạn và chị gái bạn không làm bất kỳ giấy tờ thỏa thuận với người chồng là ghi tên người vợ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất thì đương nhiên nhà và đất bạn mua nhưng đứng tên chị gái bạn sẽ chỉ thuộc sở hữu của chị gái bạn mà đó sẽ không phải thuộc tài sản chung của vợ chồng.

3. Em dự định năm 2017 chị sẽ làm thủ tục chuyển nhượng lại cho em đứng tên thì yêu cầu thủ tục pháp lý gồm những gì và em phải đóng những khoản thuế và phí nào liên quan ạ?

Trong trường hợp trên sổ đỏ là tên của chị gái bạn và trước đó để trả hết số tiền mua nhà và đất mà chị bạn thế chấp nhà và đất này để vay ngân hàng trả góp 20 năm như trong nội dung yêu cầu tư vấn bạn đã trình bày thì đến năm 2017 chị bạn sẽ không thể chuyển nhượng sang cho bạn được, bởi theo quy định tại khoản 4, điều 348 Bộ luật dân sự 2005

Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản  

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.

Theo quy định trên nếu chị bạn thế chấp nhà và đất cho ngân hàng để vay vốn thì trong thời gian thế chấp chị bạn sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặt khác, khi thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ờ và tài sản gắn liền với đất đối với tài sản thế chấp sẽ do bên thế chấp giữ. Mà muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể chuyển nhượng cho người khác được. 

Tuy nhiên, khi chị bạn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho bạn thì thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng sẽ là:

Thứ nhất, bạn và chị của bạn sẽ phải viết giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và giấy tờ chuyển nhượng này sẽ phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nơi có đất và nhà.

Thứ hai, Sau khi đã công chứng, chứng thực giấy tờ chuyển nhượng thì bạn sẽ đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất và ngôi nhà để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khi đến thì bạn sẽ phải mang theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( 1 bản gốc - 3 bản sao công chứng)

- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên

- Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có)

- CMND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao, công chứng)

- Các giấy tờ khác: giấy đăng ký kết hôn...nếu được yêu cầu

Bên cạnh đó, cần lưu ý đến nghĩa vụ tài chính khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 6, Thông tư 124/2011/TT-BTC và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3 Điểm b Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy theo từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo Thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về doanh nghiệp và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi vào giờ hành chính ở địa chỉ trụ sở Công ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài 1900 6162.

Trân trọng!
Bộ phận tư vấn luật đất đai.