Đến năm 2010 bà Nguyễn Thị T chuyển nhượng cho ông Phạm Ngọc N và năm 2012 ông N xin cấp phép xây dựng, sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp phép ông N đã tiến hành xây dựng một ngôi nhà cấp 4 trên diện tích được cấp phép (45 m2) theo diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi ông N xây xong nhà thì có đơn khiếu nại của một số hộ dân, nội dung: khiếu nại việc UBND huyện đã cấp giấy chứng nhận cho hộ bà T trùng vào ngõ đi chung của một số hộ dân trong khu xóm và bà T đã bán cho ông N xây nhà làm mất ngõ đi và ảnh hưởng đến việc đi lại, sinh hoạt của các hộ dân. Sau khi nhận được đơn khiếu nại, UBND huyện đã thành lập đoàn xác minh giải quyết khiếu nại, qua xác minh đã kết luận: việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T đã trùng vào ngõ đi chung của các hộ dân ( diện tích trùng ngõ đi là 14 m2 ), đồng thời giao UBND xã thông báo cho hộ ông N tháo dỡ nhà để trả lại ngõ đi. Tuy nhiên kể từ khi kết luận việc UBND ( từ tháng 1/2013 ) đến nay, UBND xã đã nhiều lần thông báo và vận động hộ ông N tháo dỡ công tình để trả lại ngõ đi cho các hộ dân nhưng hộ ông N không thực hiện vì ông N cho rằng: không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng. Từ đó, các hộ dân có đơn khiếu nại nêu trên tiếp tục kiến nghị UBND huyện giải quyết trả lại ngõ đi (Hiện nay các hộ này đang sử dụng một ngõ đi khác nhưng rất chật hẹp, khó khăn cho việc đi lại).

Đề nghị Công ty Luật Minh Khuê cho biết: có thể dùng biện pháp cưỡng chế tháo dỡ nhà của ông N để trả lại ngõ đi cho các hộ dân hay không ? Nếu có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế thì trình tự thủ tục như thế nào? Rất mong được sự tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê chỉ đạo cơ quan thanh tra ai quy định, sau đó bà T chuyển nhượng.

Tôi chân thành cảm ơn!

Người gửi: H.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

Thủ tục áp dụng biện pháp cưỡng chế tháo dỡ nhà của hộ dân ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của Công ty Luật MInh Khuê chúng tôi! Trường hợp của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

1.Căn cứ pháp lý:

-Luật số 16/2003/QH11 của Quốc hội : Luật Xây dựng

-Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội

-Luật trách nhiệm bồi thường của nhà nước 2009;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ : Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

-Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

-Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

2. Nội dung phân tích:

1. Trước thời điểm UBND huyện xác nhận việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T đã trùng vào ngõ đi chung của các hộ dân 

Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn việc xác lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính quy định:

“6.6. Ranh giới thửa đất được xác định khi đo vẽ bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận theo quy định như sau:

a) Trường hợp thửa đất xin cấp Giấy chứng nhận có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất (mô tả các mốc ranh giới hoặc ghi kích thước từng cạnh thửa) với các thửa đất liền kề và hiện trạng đường ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có thì đường ranh giới thửa đất được xác định theo giấy tờ đó;"

Chú ý:

Căn cứ tại Khoản 6.6 Điều 6 Thông tư 09/2007/TT-BTNMT:

“Đơn vị đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính (gọi chung là đơn vị đo đạc) có trách nhiệm xem xét cụ thể về hiện trạng sử dụng đất, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác định và lập bản mô tả về ranh giới thửa đất; chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất cho những người sử dụng đất có chung ranh giới thửa đất và người nhận bản mô tả có trách nhiệm ký xác nhận về việc đã nhận bản mô tả này;

Sau mười (10) ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu người nhận bản mô tả không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đó;"

-> Như vậy, vào thời điểm năm 2005 hộ bà Nguyễn Thị T được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định với diện tích 45 m2 theo bản mô tả. Trừ trường hợp sử dụng đất liền kề không nhận được bản mô tả thì được quy định như sau:

“c) Các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận không được buộc người làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp người sử dụng thửa đất liền kề vắng mặt dài ngày thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển bản mô tả ranh giới thửa đất đó cho Ủy ban nhân dân cấp xã để gửi cho người sử dụng đất liền kề; trường hợp đến khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất liên quan đến đường ranh giới đó mà chưa gửi được bản mô tả cho người sử dụng đất liền kề thì Ủy ban nhân dân cấp xã ghi xác nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận “Chưa gửi được bản mô tả thửa đất cho… (ghi tên và địa chỉ của người sử dụng đất liền kề vắng mặt)”. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi thông báo ba lần trong thời gian không quá mười (10) ngày trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất; chi phí cho việc thông báo được tính chung trong chi phí cấp Giấy chứng nhận và được lấy từ nguồn ngân sách. Sau ba mươi (30) ngày kể từ ngày thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người sử dụng đất liền kề thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đó;"

-> Qua đó, vào thời điểm năm 2005 giữa gia đình bà Nguyễn Thị T và khu dân cư đã không xảy ra tranh chấp, thì thấy rằng mảnh đất của nhà bà T là hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên sau khi nhận được đơn khiếu nại, UBND huyện đã thành lập đoàn xác minh giải quyết khiếu nại, qua xác minh đã kết luận: việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T đã trùng vào ngõ đi chung của các hộ dân ( diện tích trùng ngõ đi là 14 m2 ), đồng thời giao UBND xã thông báo cho hộ ông N tháo dỡ nhà để trả lại ngõ đi.Vì vậy căn cứ khoản 1 Điều 25 Nghị định 88/2009/NĐ-CP:

"Điều 25. Đính chính và thu hồi đối với loại Giấy chứng nhận đã cấp

1. Khi phát hiện nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp.

Vì vậy trong trường hợp này phòng Tài nguyên và Mội trường cần có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận mà ông N được cấp để có thể yêu cầu ông N phá dỡ khi ông cho rằng đất ông xây là đúng quy định của pháp luật đất đai."

Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền không thực hiện đúng trong việc xác định ranh giới địa chính tại thời điểm 2005

Nguyên nhân do sau khi nhận được đơn khiếu nại của hộ dân xung quanh nhà ông N năm 2012, UBND huyện đã thành lập đoàn xác minh giải quyết khiếu nại, qua xác minh đã kết luận: việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T đã trùng vào ngõ đi chung của các hộ dân (diện tích trùng ngõ đi là 14 m2).

- Căn cứ Khoản 3, Khoản 8 Điều 13 Luật trách nhiệm bồi thường của nhà nước 2009:

“Điều 13. Phạm vi trách nhiệm bồi thường trong hoạt động quản lý hành chính

Nhà nước có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật của người thi hành công vụ gây ra trong các trường hợp sau đây:

3. Áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ nhà ở, công trình, vật kiến trúc và biện pháp cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính khác;

8. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; cấp hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;"

-> Như vậy, UBND huyện cũng cần phải chịu hình thức xử phạt hành chính khi đã không thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn của mình trong việc giao đất cho người dân.

2. Sau thời điểm UBND huyện xác nhận việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T đã trùng vào ngõ đi chung của các hộ dân 

-  Căn cứ theo khoản 1 Điều 86  Luật xây dựng năm 2003:

"1. Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong những trường hợp sau đây:

a) Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới; công trình xây dựng tạm được quy định tại khoản 2 Điều 94 của Luật này;

b) Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận;

c) Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này;

d) Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép;

đ) Những trường hợp khác theo quy định của pháp luật."

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật xây dựng năm 2003:

"Điều 10. Các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng

Trong hoạt động xây dựng nghiêm cấm các hành vi sau đây:

1. Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét, trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này;"

-> Như vậy,  sau khi có giấy chứng nhận đã được đinh chính thì trường hợp UBND xã thông báo cho hộ ông N tháo dỡ nhà để trả lại ngõ đi là hợp lý theo điểm c khoản 1 Điều 86 Luật xây dựng năm 2003. 

- Trường hợp trên ông N không chịu dỡ nhà thì ông phải chịu sự cưỡng chế theo quy định Điều 86 Luật Nhà ở 2005:

"Điều 86. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở

1. Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại Điều 83 của Luật này mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý sử dụng không tự nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ.

2. Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:

a) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở đối với nhà chung cư cao tầng và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Uỷ ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với nhà ở không thuộc quy định tại điểm a khoản này.

3. Kinh phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:

a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình phải chịu các chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan đến việc phá dỡ;

b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình không chi trả thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí cho việc phá dỡ."

3. Áp dụng biện pháp cưỡng chế thì trình tự thủ tục như sau:

Theo Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 16/2010/TT-BTNMT quy định trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

“Điều 9. Biện pháp cưỡng chế để buộc khôi phục lại tình trạng của đất như trước khi vi phạm, khắc phục tình trạng làm suy giảm chất lượng đất, khắc phục việc thải chất độc hại vào đất

2. Đối với các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 8; các khoản 1, 2 và 3 Điều 9; điểm b khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 11 của Nghị định số 105/2009/NĐ-CP, trong trường hợp phải tháo dỡ nhà ở hoặc công trình xây dựng trái pháp luật trên đất thì người ra quyết định cưỡng chế có trách nhiệm tổ chức lực lượng, phương tiện và yêu cầu các cơ quan có liên quan phối hợp để cưỡng chế tháo dỡ nhà ở, công trình xây dựng trên đất. Chi phí cưỡng chế hành chính được tạm ứng từ ngân sách nhà nước.

Trong thời hạn ba (3) ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong việc cưỡng chế, người ra quyết định cưỡng chế có trách nhiệm thông báo cho đối tượng bị cưỡng chế về số tiền phải hoàn trả lại ngân sách nhà nước. Đối tượng bị cưỡng chế có trách nhiệm hoàn trả chi phí cho việc cưỡng chế trong thời hạn mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của người ra quyết định cưỡng chế. Trường hợp đối tượng bị cưỡng chế không hoàn trả chi phí nói trên thì bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế nêu tại khoản 1 và khoản 2 Điều 3 của Thông tư này để thu hồi tiền tạm ứng từ ngân sách nhà nước."

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi, nếu còn bất cứ khúc mắc nào về nội dung giải đáp, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số điện thoại: 1900 6162

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê