Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

Thông tư 02/2014/TT-BTC quy định về phí và lệ phí

Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

2. Nội dung tư vấn

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

 Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Hồ sơ gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.

+ Trích lục hoặc trích đo..

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có).

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

Số lượng hồ sơ là một bộ và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất, Thời gian giải quyết là 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP:

Giá tính thuế trước bạ đối với nhà, đất:

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

+ Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Mức thu lệ phí trước bạ: 0,5 % tính trên giá tính thuế trước bạ.

Kính gởi luật sư! Tôi và một người cô có mua chung một mảnh đất, hai cô cháu cùng đứng tên trên sổ đỏ. Nay đã được cấp sổ đỏ nhưng chỉ có một quyển. Tôi muốn có thêm một sổ đỏ riêng có được không. Nếu được thì mong luật sư cho biết rõ về các điều khoản của luật qui định. Rất mong sớm nhận được phản hồi của luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013: "Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện." Như vậy, trong trường hợp này bạn và cô của bạn vẫn được quyền mỗi người được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Để được cấp thêm một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cấp thêm một giấy chứng nhận cho mình.

Ranh đất đã xác định rồi. Mà chủ đất kề bên trồng cây dừa giữa ranh giới đã được xác định, về lâu dài cây dừa là cây cành cây lớn, rễ rộng. Xinh hỏi như vậy đúng hay sai. Tôi nên xử lý như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 175 BLDS 2015: 

"Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo đó, chủ đất kế bên nếu trồng dừa thì chỉ được trồng trong khuôn viên đất của họ được xác định theo ranh giới đã xác định, không được trồng vào giữa đường ranh giới nếu không thỏa thuận được với gia đình bạn. Nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá. Trong trường hợp này, gia đình bạn có thể yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất tiến hành hòa giải tại cơ sở hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng.

Xin chào luật sư. Tôi tên: NĐP Quê quán: Phụng Hiệp - Hậu Giang. Luật sư cho tôi hỏi: Nhà tôi định mua mảnh đất 120m2 Diện tích: ngang 6m dài 20m. Loại đất: ODT Mảnh đất ở Phường An Khánh - Ninh Kiều - TP. Cần Thơ Giá 500 triệu. Giấy tờ bên bán chịu hết. Mảnh đất này đứng tên: NTH, mua vào năm 2001. Xin hỏi nếu nhà tôi mua mà có bị qui hoạch thì có sao không ? Vậy nhà tôi cần tham khảo và hỏi về mảnh đất đó như thế nảo ? Rất mong được sự tư vấn của luật sư. Trân trọng cảm ơn.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013: 

"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Như vậy, trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, khi chưa có quyết định thu hồi đất với diện tích đất bạn nhận chuyển nhượng để thực hiện quy hoạch thì diện tích đất này vẫn được chuyển nhượng và tiến hành các thủ tục sang tên như thông thường.

Các cô, các chú cho con hỏi: Một là: Cha chuyển tên cho con trong sổ hồng rồi thu hồi lại tên cha. Vậy khi đi lấy có đóng tiền chuyển đổi hay không ? Và mức tiền phải đóng cao nhất là bao nhiêu ? Hai là: Cha còn sống muốn cắt 1 phần đất cho con gái. Vậy có phải đóng tiền gì hay không ? Cảm ơn cô, chú.

Cứ mỗi lẫn thực hiện sang tên sổ hồng thì người làm thủ tục này phải đóng lệ phí trước bạn một lần. Tuy nhiên theo quy định của Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Khoản 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì cả hai trường hợp của bạn đều không chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Chào luật sư. Xin luật sư tư vấn giúp gia dình cháu cái ạ! Năm 1997 bố cháu có mua một mảnh vườn làm nhà ở của ông bà A vì điều kiện lúc đó khó khăn nên hai gia đình chỉ viết giấy bán tay. Và cách đây mấy năm bố cháu đã qua đời. Vậy giờ mẹ con cháu làm sổ đỏ thế nào ?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gia đình bạn vẫn xin cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

"1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Trong trường hợp này, tất cả đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Sau khi khai nhận xong di sản thừa kế thì những người đồng thừa kế sẽ thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi thắc mắc mong luật sư giải đáp giúp Chỗ ở của tôi trong vùng huy hoạch, tất cả không được cấp giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất. Mà chỉ có hai hộ có giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất mà bên trong không chứng nhận quỳên sử dụng đất đúng hay sai. Mà hồ sơ chưa ký giáp ranh.

Các mảnh đất thuộc vùng quy hoạch vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chưa có quyết định thu hồi đất. Bạn thông tin rằng: "hai hộ có giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất mà bên trong không chứng nhận quỳên sử dụng đất" tuy nhiên chúng tôi chưa hiểu rõ ý bạn ở đây là gì. Còn nếu trong trường hợp hai hộ này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nội dung của giấy chứng nhận này phải đáp ứng đầy đủ các nội dung theo quy định tại Thông tư 23/2014/TT_BTNMT. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.