1. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang ?

Xin chào luật sư, tôi có thắc mắc mong luật sư tư vấn giúp: Tôi có một mảnh đất do nhiều đời khai hoang để lại. Mảnh đất đó không có tranh chấp, vậy giờ tôi muốn làm sổ đỏ thì phải làm như thế nào? Xin cảm ơn!
Người gửi: H.H.L

Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hiện nay, pháp luật hiện hành không quy định thế nào là “đất khai hoang” cũng như trường hợp “đất khai hoang” khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất hay không. Theo đó, căn cứ Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Căn cứ Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Bạn chỉ cung cấp thông tin gia đình bạn khai hoang đất từ năm 1997, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, vì vậy căn cứ vào quy định trên nếu bạn không thuộc các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật đất đai 2013 nếu đáp ứng được các điều kiện của điều khoản này.

>> Tham khảo ngay: Quy định về cấp sổ đỏ cho đất khai hoang?

2. Đất Khai hoang sử dụng ổn định từ năm 2003 có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Nhà tôi ở Bình Phước. Hiện tại, gia đình tôi đang ở và sử dụng khoảng 4.000 m2 đất khai hoang từ năm 2003. Mục đích là để ở, trồng điều, các loại cây khác phục vụ cho nhu cầu cuộc sống hàng ngày. Nhưng đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà tôi có rất nhiều lần hỏi UBND xã, nhưng họ xác nhận không chắc chắn (lúc bảo được, lúc bảo không), cũng đã có lần bên các bộ địa chính xuống đo đạc đất để làm giấy chứng nhận, nhưng rồi chờ mãi đến hiện tại vẫn chưa cấp giấy chứng nhận. Và theo như thông tin gia đình tôi được biết là do đất nằm trong khu quy hoạch gì đó của tỉnh. Gia đình tôi muốn hỏi luật sư, gia đình tôi có được cấp giấy chứng nhận đất trong trường hợp này hay không? Vì sao?
Rất cảm ơn và mong sớm nhận được thông tin phản hồi từ luật sư.
- Trần Thị Thu Hương -

3. Đất khai hoang chưa được cấp sổ có xin làm trang trại được không?

Cho xin hỏi, gia đình tôi có khoảng 3,5 ha đất khai hoang từ năm 1979 tới giờ, nhà nước chưa cấp sổ đỏ mà giờ tôi muốn làm trang trại chăn nuôi và trồng cây ăn quả trên đất đó thì phải xin phép như thế nào? Lâu nay tôi làm trại chăn nuôi nhỏ giờ tôi muốn mở rộng để chăn nuôi và trồng cây ăn quả và cây lâu năm thì giờ phải xin giấy phép như thế nào? Cảm ơn!
- Nguyễn Trần Tấn Thư -

4. Hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang?

Thưa luật sư, tôi có một số vấn đề thắc mắc cũng như chưa hiểu rõ, tôi xin gửi tới công ty Luật Minh Khuê nhờ sự trợ giúp của Công ty, mong nhận được sự phản hồi của Công ty, tôi xin trình bày như sau:

Hiện nay, gia đình tôi đang sinh sống trên mảnh đất mà bố mẹ tôi khai hoang phục hóa từ năm 1989, với diện tích là 1200 mét vuông, gia đình tôi vẫn sinh sống ổn định từ đó và không có tranh chấp với ai, cũng không thuộc dự án nào của nhà nước, nhưng UBND xã nói là chưa phù hợp với khu dân cư, đất trên UBND xã vẫn không cấp cho gia đình tôi bất kể giấy tờ gì từ trước cho tới nay, và theo UBND xã đang yêu cầu gia đình tôi ký hợp đồng thuê đất 5 năm để hàng năm phải nộp thuế cho nhà nước.

Vậy tôi xin hỏi đất gia đình tôi có phải nộp thuế không? Tôi có nên ký hợp đồng năm năm không? Gia đình tôi có được yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Nếu được cấp thì gia đình tôi phải mất những chi phí gì? Được cấp tối đa bao nhiêu mét vuông? Hoặc nếu UBND xã chưa cấp được bìa đỏ thổ cư thì gia đình tôi có yêu cầu UBND xã cấp giấy sử dụng đất khai hoang tạm thời để cho có giấy tờ được không?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, : 1900.6162

Trả lời:

Điều 101 Luật đất đai số 45/2013/QH13 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và theo Điều 19, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn khai hoang đất từ năm 1989, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, vì vậy căn cứ vào quy định trên nếu bạn không thuộc các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo nội dung: Giải quyết tranh chấp đất đai ở đâu? Thủ tục khởi kiện ra tòa thực hiện như thế nào?

5. Đất khai hoang nhưng không có trong bản đồ có được bồi thường không?

Chào Luật Minh Khuê! anh chị cho em hỏi nhà em có một mảnh đất ao có từ thời ông nội em do ông nội em khai hoang từ trước năm 1993. Nhà em sử dụng cho việc chăn nuôi và trữ nước tưới. Nhưng mảnh đất này không nằm trên bản đồ thôn xóm. Đến năm nay thôn xóm lấy lại để phục vụ cho việc làm đường. Cho em hỏi nhà em có quyền được giữ lại không ạ? Nếu mà được thì sau khi thôn (xóm) lấy có phải bù lại số đất đó không? Mảnh đất cũng to tầm khoảng 15m2. Mong anh chị trả lời cho em sớm ạ. Em xin chân thành cảm ơn!

6. Hỏi vấn đề liên quan tới đất khai hoang thì có được bán không?

Xin Luật sư tư vấn giúp cho gia đình! Tôi tên là H hiện đang cư trú tại huyện Phú Thiện, Gia Lai. Năm 1998, gia đình tôi và em tôi có đi khai hoang một lô đất với diện tích 45.300 m2 để trồng mía, đến năm 2000 gia đình tôi đã đi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích đất của tôi là 23.000 m2 trên giấy có ghi diện tích 20.000 m2 thời gian sử dụng đến tháng 11/2025, diện tích 3.000 m2 thời gian sử dụng đến tháng 11/2020; Diện tích đất của em tôi là 22.500 m2 trên giấy có ghi diện tích 20.000 m2 thời gian sử dụng đến tháng 11/2025.

Diện tích 2.500 m2 thời gian sử dụng đến tháng 11/2020; Năm 2018, có đơn kiến nghị của Người đồng bào dân tộc thiểu số về việc đòi lại diện tích nêu trên; Tháng 04/2018 UBND xã đã mời gia đình tôi lên làm việc và đã lập biên bản, trong biên bản có ghi, đến hết thời gian ghi trong giấy chứng nhận thì gia đình tôi phải trả lại toàn bộ diện tích đất nêu trên cho xã, huyện và không phải đền bù, bồi thường và để giao lại cho các hộ dân để sản xuất. Vì không hiểu biết gia đình tôi đã ký vào biên bản; vì hồi đó có nhiều người nói với tôi là anh cứ ký đi không sao đâu, vì UBND xã không có quyền lấy lại đất, và việc lập biên bản để làm cho các hộ dân bớt kiện tụng, và giảm bớt tình hình an ninh chính trị lúc bấy giờ... Năm 2017, em tôi đã bán diện tích đất nêu trên cho người khác bằng giấy viết tay. Đến tháng 11/2018, UBND xã mời gia đình tôi lên làm việc và yêu cầu tôi trả lại diện tích đất nêu trên cho UBND xã. Xin hỏi Luật sư, mong Luật sư tư vấn giúp cho gia đình tôi: Gia đình tôi có phải trả lại đất cho UBND xã như đã nêu trong biên bản không? Việc em tôi bán đất cho người khác như vậy có vi phạm pháp luật không? Em tôi có phải trả lại tiền cho người mua đất không? Gia đình xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định:

"16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản là đất đai của công dân. Việc UBND xã đưa ra văn bản về việc xác lập lại thời hạn sử dụng đất khi mà gia đình bạn đã có Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất đó là sai quy định của pháp luật và xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của công dân.

Hơn thế nữa, căn cứ Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thầm quyền thu hồi đất:

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Theo quy định của điều luật này, ủy ban nhân dân xã không có thẩm quyền thu hồi đất.

Bởi vì mảnh đất này em của bạn bán cho người khác từ năm 2017, vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất, đồng thời mảnh đát cũng là tài sản của em bạn thì em bạn hoàn toàn có quyền mua bán, chuyển nhượng, tặng cho. Nhà nước đảm bảo quyền sở hữu của công dân đối với tài sản của mình theo quy định tại Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng đất của em bạn là đúng quy định của pháp luật, nên không phải bồi thường cho bên nhận chuyển nhượng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê