Miếng đất nhà em mua là miếng đất bên chuyển nhượng được UBND xã cấp và không có giấy tờ gì. Trước đây UBND xã có vay vốn của bên chuyển nhượng đất nên UBND xã đã trả nợ bằng cách cấp đất cho người chuyển nhượng. Hiện tại nhà em đã xây nhà và chưa có sổ đỏ.

Em xin cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai  của Công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  1900 6162

 

Trả lời:

Kính chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005.

Luật đất đai 2013.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai​.

2. Nội dung phân tích:

 Thứ nhất,   Xác  định quyền sở hữu mảnh đất.

Theo Điều 168 BLDS 2005 quy định  Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản :"  Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác." 

Nhận thấy, khi bố mẹ bạn mua mảnh đất này chưa thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với mảnh đất này, đồng thời cũng chưa phát sinh quyền sở hữu của bố mẹ bạn với mảnh đất.Và tại  Khoản 2 Điều 689 BLDS 2005 quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất : " Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật ".Trong khi đó, bố mẹ bạn sử dụng hình thức viết bằng tay  giấy tờ chuyển nhượng đất , không  hình thành nên hợp đồng có công chứng, chứng thực. Giấy tờ chuyển nhượng đất viết tay cũng đã bị mất , gia đình bạn đang gặp rủi ro về quyền sở hữu với mảnh đất này vì ngay từ đầu mua đất, quyền sử dụng mảnh đất này của gia đình bạn chưa hình thành bởi lẽ chưa phát sinh hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất , đăng kí quyền sở hữu  và có giấy viết tay thì giấy viết tay này chưa có công chứng chứng thực cho giao dịch mua bán giữa 2 bên.

Thứ hai, Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .

Khi gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất , chúng tôi phân chia thành 2 trường hợp:

Trường hợp 1:  Gia đình bạn sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 ban hành và không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này.
Quy định tại Khoản 1 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

" Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Trường hợp 2:  Gia đình bạn sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2004 ( Luật đất đai 2004)  và không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này.
Quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

" Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng chưa có giấy chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm hiện nay thì áp dụng Luật đất đai 2013. Theo khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 thì nếu như đất gia đình bạn đang ở đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Về vấn đề sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp được hướng dẫn trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên, nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định :

" Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)."

Miếng đất nhà bạn mua là miếng đất bên chuyển nhượng được UBND xã cấp và không có giấy tờ gì. Trước đây UBND xã có vay vốn của bên chuyển nhượng đất nên UBND xã đã trả nợ bằng cách cấp đất cho người chuyển nhượng.  Điều này đồng nghĩa với việc mảnh đất này xã đã xác định là không có tranh chấp , phù hợp với quy hoạch sử dụng đất khi cấp cho người chuyển nhượng đất cho gia đình bạn. Và bạn cần chứng minh việc sử dụng đất ổn định của gia đình bạn để làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.

Hiện tại nhà bạn đã xây nhà và chưa có sổ đỏ , bạn muốn làm lại giấy tờ thì thủ tục như sau: 

Thứ ba , Trình tự  thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

* Gia đình bạn chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 (nếu có);

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

* Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

- Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

- Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

* Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê. 

Trân trọng./

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê