1. Thủ tục cấp sổ đỏ trên đất lấn chiếm ?

Xin chào luật sư. tôi tên X - 26 tuổi, ở Hải Phòng. Luật sư cho tôi hỏi một việc như sau: Gia đình tôi tháng 10/2014 có mua một căn nhà 1 tầng 1 trệt được xây trên mảnh đất diện tích 70m2 (nhà xây hết đất, không có đất dư), căn nhà này nằm ở giáp đường Máng Nước thuộc thôn Vĩnh Khê - xã An Đồng - huyện An Dương - TP. Hải Phòng
Việc mua bán được thực hiện bằng giấy tờ viết tay có chữ ký của 2 bên mua bán và chữ ký chứng kiến của trưởng thôn. Căn nhà trên xây dựng từ năm 2008 trên đất lấn chiếm và sử dụng ổn định từ đó đến nay, không có tranh chấp. Xung quanh căn nhà này đều đã xây dựng nhà và được cấp sổ đỏ. Khu vực này hiện nay đã là khu dân cư rất nhiều người sống xung quanh nhà tôi và căn nhà này không thuộc quy hoạch phải giải tỏa của địa phương. Hàng năm gia đình chúng tôi vẫn đóng thuế nhà đất và khi đóng tiền thuế nhà đất được chính quyền phát loại biên lai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng tên người đóng tiền ghi trên biên lai là tên của chủ đất cũ (lý do chính quyền đưa ra là do việc mua bán giấy viết tay nên chưa chuyển tên người đóng thuế sang tên gia đình tôi). Hiện tại gia đình tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho mảnh đất trên để xin sửa chữa hoặc xây lại căn nhà này vì nhà đã xuống cấp nhiều.
Vậy Luật sư cho hỏi, mảnh đất có nhà trên của gia đình tôi có thể cấp sổ đỏ được không? Nếu được thì chúng tôi phải liên hệ cơ quan nào? Thủ tục ra sao? Chúng tôi có bị xử phạt hay thu hồi mảnh đất trên vì đang sống trong căn nhà nằm trên đất lấn chiếm không?
Mong sớm nhận được trả lời của luật sư. Chân thành cám ơn luật sư!

Thủ tục cấp sổ đỏ trên đất lấn chiếm?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi : 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất được quy định như sau:

Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai 2013. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

"a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất".

Trường hợp của bạn, bạn đã mua nhà trên mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi miếng đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn cần phải làm lại thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất trên.

Theo quy định tại khoản 1, 4 ,5 điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 22: Việc xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân xử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1 tháng 7 năm 2014

"1. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."

"4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

5. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định như sau:

a) Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp thửa đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này;

c) Đối với phần diện tích đất đang sử dụng được xác định là đất nông nghiệp thì được công nhận quyền sử dụng đất theo chế độ như quy định đối với trường hợp tại Khoản 5 Điều 20 của Nghị định này;

d) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."

Như vậy, mảnh đất trên sẽ được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .

Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sửu dụng đấ. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 70 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP như sau:

Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Giấy ủy quyền tranh chấp đất đai ?

Xin chào anh/chị. Ngoại em có một khoảng đất đang tranh chấp. Nhưng hiện tại ngoại đã già và mẹ em là người thay thế ngoại để khởi kiện đất tranh chấp. Vậy khi làm giấy ủy quyền thì mình ghi phần nội dung là ủy quyền sử dụng đất hay ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai và có cần ghi cụ thể nội dung khoảng đất thế nào không ?

Em xin chân thành cảm ơn!

-Nguyễn Thị Hân

Tư vấn về thủ tục chuyển nhượng và cấp sổ đỏ đối với đất đang tranh chấp ?

Luật sư tư vấn xác lập quan hệ ủy quyền theo luật, gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.

Như vậy, trong trường hợp ngoại của bạn không đủ điều kiện sức khỏe để khởi kiện thì ngoại của bạn có thể ký giấy ủy quyền tham gia tố tụng với nội dung ủy quyền cho mẹ của bạn tham gia các hoạt động tố tụng liên quan đến vụ án tranh chấp đất đai của mình. Trong giấy ủy quyền không nhất thiết phải mô tả các đặc điểm liên quan đến mảnh đất tranh chấp, nội dung của giấy ủy quyền trong trường hợp này chỉ cần nêu rõ quyền và nghĩa vụ của mẹ bạn khi thực hiện đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng thay cho ngoại của bạn, phạm vi và thời hạn ủy quyền nếu cần.

Về mẫu Giấy ủy quyền tham gia tố tụng bạn có thể tham khảo tại website của công ty Luật Minh Khuê.

>> Tham khảo ngay: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay có hợp pháp ?

3. Chuyển nhượng đất đang tranh chấp ?

Thưa luật sư, xin hỏi là tôi có một mảnh đất hiện giờ do tôi đứng tên. Mảnh đất đó trước kia là của mẹ chồng tôi. Sau đó mẹ chồng tôi cho chồng tôi. Đến năm 2000 chồng tôi qua đời. Sau đó tôi được thừa kế và đứng tên sử dụng. Đến năm 2007 mẹ chồng tôi thưa kiện đòi lại phần đất đó. Nhưng tôi không ra hầu tòa. Và cũng được đứng tên và sử dụng. Đến năm 2010 nhà nước giải tỏa đền bù được 1 số tiền và tôi cũng cho mẹ phân nửa. Đến nay diện tích đất còn được 700m. Tôi muốn bán đi nhưng vì trước đây mẹ chồng tôi có gởi đơn khởi kiện tôi. Nên phần đất đó thuộc về đất tranh chấp.

Vậy giờ tôi muốn bán đi phải làm sao mới hợp lệ trong thủ tục pháp lý vậy luật sư ?

-Thanh Thanh

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất nói trên là do mẹ chồng bạn cho chồng bạn và sau khi chồng bạn mất thì bạn đứng tên do thừa kế. Tuy nhiên không rõ là khi mẹ chồng bạn cho tặng cho chồng bạn thì chồng bạn đã làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất hay chưa và khi chồng bạn mất có để lại di chúc hay không.

Trong trường hợp không có di chúc thì sau khi chồng bạn mất, mảnh đất này phải được chia thừa kế theo pháp luật, cụ thể là theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết đều được chia phần di sản thừa kế bằng nhau. Do đó, về mặt pháp lí, mẹ chồng bạn và bạn có quyền được chia di sản thừa kế như nhau đối với tài sản của chồng bạn.

Để có xác nhận là đất không tranh chấp, bạn cần thỏa thuận với mẹ chồng bạn để làm thủ tục phân chia di sản thừa kế hoặc mẹ chồng bạn phải ủy quyền cho bạn thực hiện giao dịch chuyển nhượng, sau đó bạn chuẩn bị hồ sơ và tới Ủy ban nhân dân xã để xin xác nhận. Sau khi có xác nhận đất không tranh chấp thì bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định.

4. Tư vấn pháp luật về tranh chấp đất ?

Kính gửi: tôi muốn được tư vấn trường hợp như sau: Gia đình A còn mẹ già 83 tuổi và 6 người con. Gia đình có 10.000m2 đất ruộng. Tháng 12 có kí hợp đồng mua bán 4.000m2. Và hợp đồng này có sự đồng ý của tất cả gia đình. Và bên mua đã thanh toán tiền đầy đủ và giấy tờ hợp lệ. Nhưng sau đó các con phát hiện mẹ đã bán hết tất cả đất của gia đình nhưng chưa có sự đồng ý của các con. Nhưng trường hợp trước đó là để mẹ có thể bán 4.000m2 nên anh, em đã ký giấy chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho người mẹ. Và bên mua đã có hợp đồng mua bán 10.000m2 đã công chứng nhưng bên mua chưa làm sổ đất. Thì trường hợp này các con có thể kiện để thành đất tranh chấp không? Và người Mẹ đã lớn tuổi thì có quyền sở hữu toàn bộ đất không?

Mong được tư vấn. Cảm ơn.

-Trang Thuy

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì các anh em trong gia đình A đều đã ký vào vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mẹ, do đó người mẹ có toàn bộ quyền để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, các con không còn quyền để khởi kiện tranh chấp nữa. Tuy nhiên, cần xác định lại xem, khi mọi người trong nhà đồng ý kí giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mẹ là ký giấy ủy quyền hay là ký hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp chỉ là giấy ủy quyền thì có thể kiểm tra lại xem phạm vi giấy ủy quyền có nêu rõ rằng người mẹ chỉ được chuyển nhượng 4000m2 hay không. Nếu có quy định về vấn đề này mà người mẹ bán hết toàn bộ số đất thì các con có quyền khởi kiện giao dịch vô hiệu.

Việc sở hữu đất không bị giới hạn bới độ tuổi, do đó việc người mẹ đã lớn tuổi không có nghĩa là người mẹ không được sở hữu một diện tích đất lớn.

5. Đất tranh chấp cấp giấy chứng nhận như thế nào ?

Chào luật sư! Gia đình chúng tôi đang gặp phải trường hợp này mong luật sư giải đáp giúp. Gia đình tôi có mua lại đất rừng của ông T vào năm 2011, có giấy tờ hợp đồng mua bán và biên lai thu tiền thuế sử dụng đất của ông T với xã. Nay sau thời gian sử dụng tôi muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã gửi đơn lên xã vào nộp tiền lệ phí làm bìa đỏ. Nay gia đình ông T muốn đòi lại đất tôi đang sử dụng. Do đó uỷ ban xã không giải quyết cấp giấy CNQSDĐ cho tôi. Vậy luật sư cho tôi hỏi làm sao để xã cấp GCNQSDĐ cho tôi và quy trình giải quyết tranh chấp đó để được cấp giấy ??? Mong luật sư trả lời giúp tôi, tôi đang rất cần gấp. Cảm ơn luật sư!

-Đặng Minh Thanh

Trả lời:

Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, theo như thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn và ông T đã thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào năm 2011, có hợp đồng mua bán và biên lai thu tiền sử dụng đất của ông T, như vậy bạn thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng. Nếu hợp đồng chỉ là hợp đồng viết tay, không được công chứng hay chứng thực mà 2 bên đã thức hiện được hơn 2/3 nghĩa vụ hợp đồng thì gia đình bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng có hiệu lực.

Trong trường hợp ông T kiên quyết đòi lại mảnh đất thì gia đình bạn có thể làm đơn gửi lên tòa án yêu cầu ông T chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật quyền sở hữu đối với mảnh đất của gia đình bạn.

6. Mua đất bị vướng tranh chấp ?

Ông A và bà B là vợ chồng Việt Kiều. Bà C là em gái ông A và được ông A nhờ bán đất. Tôi và ông D đã đặt cọc để mua miếng đất đó của ông A, và ông A là người làm giấy tờ sang tên. Nhưng khi giấy tờ vừa sang tên xong chưa kịp đưa hết tiền để lấy sổ thì lúc đó ông A đột ngột mất. Bà B và bà C, 2 người kiện nhau tranh chấp miếng đất. Lúc đó tôi và ông D chờ tòa xử xong miếng đất thuộc về ai rồi mới đưa tiền để lấy sổ. Đến khi tòa xử miếng đất thuộc về bà C và bà C phải đưa cho bà B 3 tỷ. Tôi và ông D đến đưa cho bà C 1,2 tỷ (mỗi người 600 triệu) để lấy sổ, thì bà C đòi phải đưa 3 tỷ (mỗi người 1,5 tỷ) mới đưa sổ, còn không sẽ đòi lại đất và trả lại tiền cọc. Xin hỏi luật sư bây giờ tôi phải làm như thế nào để lấy được đất và bà C có đòi lại được đất không?

-Vũ Văn Hùng

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn và ông D đã hoàn thành thủ tục sang tên chuyển nhượng, việc sang tên do ông A thực hiện, tuy nhiên trước khi bạn và ông D đến lấy sổ đỏ thì ông A đã mất.

Nếu thực sự là thủ tục sang tên đã xong và chỉ chờ đến ngày cấp và lấy sổ đỏ mới thì tức là về mặt pháp lí, mảnh đất đó đã được chuyển nhượng cho bạn và ông D, 2 người đã là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này. Người thừa kế của ông A có nghĩa vụ giao sổ và nhận tiền theo thỏa thuận. Nếu trong trường hợp là thỏa thuận giữa A, D và bạn không thể hiện rõ mức tiền thỏa thuận để lấy sổ đỏ hoặc có ghi nhận mức tiền đó nhưng bà C vẫn muốn đòi hơn mà bạn cùng ông D không đồng ý với mức tiền do bà C đưa ra thì bạn và D có thể khởi kiện yêu cầu tuyên bố bản sơ thẩm vô hiệu và yêu cầu C thực hiện nghĩa vụ. Bà C không thể đòi lại được đất vì trên thực tế, ông A đã hoàn thành thủ tục sang tên đất cho bạn và ông D trước khi mất rồi.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai cũng như việc giải quyết các tranh chấp đất đai... Hãy gọi ngay:1900.6162 (nhấn máy lẻ phím 4) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê