1. Thủ tục cấp sổ đỏ và thủ tục tách thửa ?

Chào luật sư, tôi có một số vướng mắc như sau mong luật sư tư vấn giúp tôi. Gia đình tôi có miếng đất vườn đã sử dụng trước năm 1990 nay chuyển sang đất ở và muốn tách thửa, thì tôi cần những trình tự thủ tục như thế nào ?
Cảm ơn luật sư đã tư vấn.

Thủ tục cấp sổ đỏ và thủ tục tách thửa (2018)

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, quy trình thủ tục cấp giấy quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo đó, trường hợp của bạn là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên theo Khoản 1 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và Điều 8 Thông tin 24/2014/-BTNM quy định về hồ sơ địa chính quy định hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất mà bạn mua.

3. Giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (hợp đồng tặng cho).

4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất – nếu có (bản sao).

5. Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Thứ hai, thủ tục tách thửa đất

Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tin 24/2014/-BTNM quy định về hồ sơ địa chính

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Theo quy định của pháp luật thì hồ sơ xin tách thửa bao gồm những giấy tờ sau:

Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu 11/ĐK;

Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Theo quy định tại Điều 75 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất,Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 thì:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Tư vấn về tách thửa đất nông nghiệp ?

Thưa Luật sư: Tôi định mua miếng đất có tổng diện tích : 644,1 m (Đất thổ: 195.5 m, đất trồng cây lâu năm: 444,6m, ngang: 12,88m, dài: 40m). Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm: 2062, có nhà tình thương cấp 4 do UBND Huyện BC cấp.

1. Miếng đất trên tách thửa 5X40, có phù hợp với quy định tách thửa hiện nay không ạ?

2.Sổ hồng trong phần ghi chú có ghi “ Khi nhà nước thực hiện quy hoạch thì chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải chấp hành theo quy định”. Trong phản hồi thông tin đất đai của Sở TNMT Huyện BC phần Quy Hoạch có ghi : "a.Theo quy hoạch chung huyện BC đã được UBND TP HCM phê duyệt kèm theo QD số 6013/QD-UBND ngày 16/11/2012, vị trí khu đất thuộc khu vực quy hoạch đất dân cư hiện hữu. Khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000 được duyệt. b. Theo bản đồ tam thời xác định khu vực dân cư hiện hữu ở đô thị và nông thôn được ban hành kèm theo văn bản số 499/UBND ngày 14/4/2009 của UBND huyện BC, vi trí khu đất thuộc khu vực quy hoạch đất dân cư hiện hữu ở nông thôn."

Phần ghi chú trong sổ hồng có ý nghĩa chính xác như thế nào ạ ? Tôi có nên mua 1 phần đất đó không ? Đất có bị nhà nước quy hoạch bất cứ lúc nào hay không ạ ?

3. Khi mua và tách sổ mới, tôi có yêu cầu không ghi câu ghi chú như thế được không ạ ? (do ngân hàng từ chối cho vay vì câu ghi chú đó)

4. Câu ghi chú trong sổ hồng có trái nghĩa với phản hồi thông tin đất đai của sở TNMT Huyện BC hay không ạ ?

Chân thành cảm ơn luật sư!

Tư vấn về tách thửa đất nông nghiệp ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Dựa trên thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin tư vấn vấn đề của bạn như sau:

Một là: Theo thông tin bạn cung cấp, đất của bạn thuộc loại đất ở tại nông thôn. Do đó, căn cứ Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”


Trường hợp của bạn, đối với 195m2 đất ở thuộc miếng đất mà bạn định mua, theo Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 15/10/2014: miếng đất của bạn sẽ được tách thửa khi có đủ các điều kiện quy định tại khoản 3 sau:

"1. Đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị:

a) Các trường hợp không được tách thửa:

- Khu vực bảo tồn đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật;

- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 38/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;

- Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa;

b) Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

- Đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

- Trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác, Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch"

Tức phần đất ở thuộc khu đất bạn định mua phải không thuộc các trường hợp không được tách thửa quy định ở trên. Và diện tích tách thửa đất đối với huyện Bình Chánh nơi có mảnh đất bạn định mua phải có diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05m (trường hợp là đất có nhà hiện hữu) hoặc tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07m ( trường hợp là đất chưa có nhà).

Và việc tách thửa chỉ có thể tiến hành với phần 195m2 đất ở. Còn với phần đất còn lại là đất trồng cây lâu năm, nếu bạn muốn chuyển hết sang đất ở thì có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Trường hợp muốn tách thửa với phần đất này thì cho đến nay vẫn chưa có văn bản của UBND thành phố HCM quy định về vấn đề này.

Hai là: phần ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa là mảnh đất đã có quy hoạch và đã được phê duyệt, do đó khi dự án bắt đầu thì chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải chấp hành theo quy định của pháp luật.

Cụ thể là khoản 2 và khoản 3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định:

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Theo Điều 37 Luật đất đai năm 2013 thì:

Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.

2. Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm”.

Như vậy không phải bất cứ lúc nào đất cũng được quy hoạch.

Ba là:Theo Điều 11 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:

Thể hiện nội dung tại điểm Ghi chú trên Giấy chứng nhận

1. Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, hợp đồng hoặc văn bản nhận chuyển quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có nội dung hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ đó.

2. Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi "Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình... (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)"; hoặc ghi "Thửa đất có... m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình..." đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.

3. Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì ghi "Số hiệu và diện tích thửa đất chưa được xác định theo bản đồ địa chính".

4. Các nội dung ghi chú trong các trường hợp khác được ghi theo quy định tại Khoản 3 Điều 5, Điểm c Khoản 6 Điều 6, Điểm c Khoản 1 Điều 8, Điểm c Khoản 1 Điều 9 và Điều 13 của Thông tư này”.

Như vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được nêu một trong các ghi chú được quy định nêu trên. Khi bạn mua đất, làm sổ mới, bạn có thể yêu cầu không ghi nội dung đó.

Bốn là:Ghi trong giấy chứng nhận quyền sử đất và phản hồi thông tin đất đai của Phòng Tài nguyên môi trường huyện Bình Chánh hoàn toàn không trái ngược nhau. Vì quy hoạch đã được UBND Tp.HCM phê duyệt, khi cơ quan có thẩm quyền chỉ đạo, quy hoạch sẽ được thực hiện.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng./.

3. Tách thửa có làm thay đổi thời hạn sử dụng đất ?

Thưa luật sư cho e hỏi tháng 10 năm 2016 e có mua mảnh đất 300m2 nhưng khi làm sổ đỏ chỉ được 100m2 là đất ở lâu dài còn lại là đất trồng cây lâu năm có thời hạn đến năm 2043 là hết hạn vậy cho e hỏi nếu e tách sổ thì e có được toàn bộ là đất ở lâu dài ko vậy ? em xin cảm ơn

Tách thửa có làm thay đổi thời hạn sử dụng đất?

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc tách thửa không làm thay đổi thời hạn sử dụng đất. Nếu bạn muốn thay đổi thời hạn sử dụng đất trong trường hợp này bạn có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở sử dụng ổn định, lâu dài. Theo đó, thời hạn sử dụng được xác định theo quy định tại Điều 127, Luật Đất đai 2013 như sau:

"Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.

2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật này.

3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài."

>> Bài viết tham khảo thêm: Xây nhà trên đất trồng cây lâu năm xử lý thế nào?

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Tách thửa có làm thay đổi thời hạn sử dụng đất? Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

4. Bố mẹ có được tách thửa khi con không đồng ý hay không ?

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi cần luật sư tư vấn như sau :Năm 2007 ông nội tôi có cho bố tôi mảnh đất để làm nhà, bố tôi đã mất năm 2008 , hiện nay tôi đang ở nhà đó .mảnh đất này vẫn là quyền sử dụng đất của ông nội tôi , ông tôi vẫn còn sống và trên mảnh đất ông tôi đứng tên có đất ,nhà của chú tôi và đất nhà của tôi, nay tôi và ông nội tôi đồng ý để tách sổ đỏ đất ra làm 2 ( của chú tôi 1 nửa và của tôi 1 nửa) nhưng chú tôi không đồng ý.
Vậy luật sư cho tôi hỏi làm thế nào để tôi và ông nội tách được sổ đỏ ra làm 2 . Hiện nay ông nội tôi còn 1 chú và 3 cô đã lấy chồng ?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong được sự hồi âm của luật sư !

Bố mẹ có được tách thửa khi con không đồng ý hay không ?

Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Luật đất đai năm 2013:

" Điều 3. Giải thích từ ngữ

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Tại thời điểm này, phần đất này mặc dù trước đó bố bạn ở và nay là bạn. Nhưng trên giấy tờ vẫn là thuộc quyền sử dụng của ông bạn, ông bạn có toàn quyền quyết định đối với phần đất này. Được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, tại thời điểm đăng ký đất đai sẽ xác lập quyền sử dụng đối với phần đất này. Việc ông bạn tách thửa đất không cần sự đồng ý của chú bạn. Tuy nhiên, do trên đất hiện nay có tài sản của chú bạn nên cần thực hiện việc thỏa thuận về phần tài sản trên đất này.

Theo đó, thủ tục tách thửa:

- Hồ sơ:

+ Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu 11/ĐK)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác.

- Thẩm quyền giải quyết: Phòng tài nguyên môi trường.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

5. Điều kiện để tách thửa tại Hà Nội ?

Chào công ty, hiện tại tôi có một thửa đất ở là 90 m2 ở phường Thịnh Quang, quận Đống Đa, Hà Nội. Tôi có nhu cầu muốn bán lại một nửa cho người khác thì tôi có thể bán theo hướng là nhà nào cũng được cấp sổ riêng không? Hay chúng tôi phải đứng chung một sổ? Xin cảm ơn sự tư vấn.

Luật sư tư vấn:

Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa tại phường Thịnh Quang, quận Đống Đa, Hà Nội được quy định tại Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ - UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:

"Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu
1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường
, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.
2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này."

Như vậy, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa tại phường Thịnh Quang, quận Đống Đa, Hà Nội là thửa đất có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 và chiều rộng mặt tiền và chiều sau so với chỉ giới xây dựng từ 03m trở lên.

Thửa đất của quý khách đáp ứng yêu cầu về diện tích mỗi thửa lớn hơn 30 m2 nhưng chưa rõ chièu rộng mặt thửa và chiều sâu của thửa đất có lớn hơn 03m hay không? Nếu mỗi thửa đều có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 03m trở lên thì quý khách có thể tách thửa đất đang có thành hai thửa đất và mỗi người sử dụng đất được cấp riêng một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng nếu chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất so với chỉ giới xây dựng dưới 03m thì quý khách không thể tách thửa.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Nhiều tỉnh thành thay đổi về diện tích tối thiểu được phép tách thửa ?

Thưa Luật sư, ba mẹ tôi có một mảnh đất là đất ở, tôi ở tỉnh Gia Lai, hiện nay ba mẹ tôi muốn tặng cho quyền sử dụng đất cho hai anh em tôi, và muốn tách ra làm hai thửa, vậy Luật sư cho tôi hỏi để làm thủ tục này tôi cần phải lưu ý những quy định nào? và cho tôi hỏi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì phải được công chứng hay chứng thực? và diện tích tối thiểu để tách thửa ở tỉnh tôi là bao nhiêu?
Mong Luật sư tư vấn cho tôi. Cám ơn Luật sư.

Tháng 9 năm 2018 nhiều tỉnh thành thay đổi về diện tích tôi thiểu được phép tách thửa?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

- Thứ nhất là về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013 có quy định cụ thể như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy có nghĩa là như bạn có trình bày ở trên thì đất này là thuộc quyền sở hữu của ba mẹ bạn, đồng thời đáp ứng đủ các điều kiện về đất không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng đất cps nghĩa là đã đủ điều kiện để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất cho hai an hem của bạn.
- Hai là về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ được công chứng hay chứng thực?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, có nghĩa là Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Thứ ba là về diện tích tối thiểu được phép tách thửa ở Tỉnh Gia Lai:
Căn cứ theo Quyết định 08/2018/QĐ-UBND về sửa đổi Điều 6 của Quy định kèm theo Quyết định 14/2015/QĐ-UBND về quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Gia Lai có quy định cụ thể như sau:
Điều 1. Sửa đổi, bổ sung Điều 6 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 14/2015/QĐ-UBND ngày 26/6/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai ban hành Quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Gia Lai, như sau:
Điều 6. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất
1. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo các yêu cầu tại khoản 2, 3, 4 Điều này.
2. Đối với đất ở.
a) Đối với phường, thị trấn: Đối với đường có chỉ giới ≥ 20m thì diện tích tối thiểu của thửa đất ≥ 45m2 và chiều rộng và chiều dài không nhỏ hơn 3m; Đối với các đường còn lại thì diện tích tối thiểu của thửa đất ≥ 36m2 và chiều rộng và chiều dài không nhỏ hơn 3m.
b) Đối với các xã: Diện tích tối thiểu của thửa đất ≥ 50m2 và chiều rộng và chiều dài không nhỏ hơn 4m.
3. Đối với nhóm đất phi nông nghiệp không phải đất ở.
a) Đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
b) Đối với khu vực mà theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa được áp dụng theo diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều này.
c) Đối với khu vực không thuộc quy định tại điểm a, b khoản này thì việc tách thửa được căn cứ vào dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho từng trường hợp cụ thể.
4. Đối với nhóm đất nông nghiệp:
a) Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với thửa đất tại các phường, thị trấn không nhỏ hơn 300 m2;
b) Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với thửa đất tại các xã không nhỏ hơn 500m2.
5. Đối với trường hợp thửa đất có nhiều loại đất khác nhau, chỉ áp dụng diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với một loại đất đủ điều kiện tách thửa;
6. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định tại Điều này không tính phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ các công trình công cộng.
Như vậy có nghĩa là đối với đất ở thì: Đối với phường, thị trấn: Đối với đường có chỉ giới ≥ 20m thì diện tích tối thiểu của thửa đất ≥ 45m2 và chiều rộng và chiều dài không nhỏ hơn 3m; Đối với các đường còn lại thì diện tích tối thiểu của thửa đất ≥ 36m2 và chiều rộng và chiều dài không nhỏ hơn 3m, Đối với các xã: Diện tích tối thiểu của thửa đất ≥ 50m2 và chiều rộng và chiều dài không nhỏ hơn 4m.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê