Tôi có hỏi cán bộ địa chính xã thì họ tính phí là 1m2 là 35000 đồng tính 50%. (200 m2 phải đóng 3.500.000 đồng) như vậy đúng không. Sau khi chuyển đổi mục đích xong thì còn phải đóng khoản tiền nào nữa không? (Tôi nghe người ta truyền miệng là nếu mua với giá cao thì mức phí làm sổ đỏ sẽ cao hơn và người ta bảo tôi rằng nên khai mua rẻ thôi để mức phí ít đi) Tôi không biết phải làm sao? 
tôi xin chân thành cảm ơn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: T.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê. 

>>  Luật sư tư vấn chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai, gọi : 1900.6162.

 

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đi 2013

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ

Thông tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012

2. Nội dung phân tích : 

Thứ nhất : Thủ tục sang tên sổ đỏ và chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 79. nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận từ việc chuyển nhượng như sau :

Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Hồ sơ bao gồm : đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi đến văn phòng đăng kí đất đai

Điều 69, Nghị định 43/2014-NĐ/CP thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo các bước như sau:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên môi trường đồng thời người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thứ hai . Nghĩa vụ tài chính

1.nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản theo quy định của luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 là 2% giá trị hợp đồng mua bán

2.Lệ phí trước bạ sang tên sổ đỏ quy định tại điều 6, 7 nghị định 45/2011/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ là  0,5% giá tính lệ phí trước bạ do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

3.Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: theo quy định tại điểm b3, khoản 2, điều 3 thông tư 02/2014/TT-BTC như sau :

b.3. Lệ phí địa chính

- Lệ phí địa chính là khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.

- Mức thu: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau:

+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:

* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

4. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử được quy định như sau:

Điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở như sau:

'c. Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

 - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

 - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết địnhchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất phải nộp 1 lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền 

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Như vậy,Theo đó phải căn cứ vào nguồn gốc diện tích đất của bạn là đất sử dụng ổn định, lâu dài hay đât được nhà nước giao hay thuê mới có thể xác định được cụ thể mức tiền mà bạn phải nộp là bao nhiêu. mức lệ phí sử dụng đất mà bạn phải nộp bao gồm: mức chênh lệch giữa giá đất tính theo đất ở trừ đi tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất (ở đây là đất nông nghiệp) tại thời điểm được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng.

5. Mức lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được tính như sau:
 
Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp) nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó:

+ Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành hàng năm.

+ Diện tích đất: tính bằng m2

+ Hệ số điều chỉnh: UBND tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức).
 
Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 45-2011/NĐ-CP:

“Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%):

Nhà, đất mức thu là 0,5%.”

Như vậy, ngoài mức phí chuyển mục đích sử dụng đất kể trên, bạn còn cần phải nộp lệ phí trước bạ bằng diện tích đất nhân với giá đất nhân với tỷ lệ 0,5%. Trong đó:

 + Diện tích đất: tính bằng m2.

 + Giá đất: do UBND tỉnh quy định hàng năm.

Như vậy bạn cần xem xét giá đất ở địa phương để xem cán bộ xã tính phí chuyển đổi cho bạn như vậy đã đúng hay chưa.Ngoài các loại thuế, phí trên, bạn có thể sẽ phải nộp thêm phí đo đạc lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng dất nếu thuộc trường hợp phải thẩm định theo thông tư 02/2014

khi thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính như trên thì bạn không phải nộp khoản thuế, phí nào khác ngoài thuế đất hàng năm.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.           

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật MInh Khuê