Nội dung như sau:
DN Minh Tâm hiện đang có dự án đầu tư xây dựng Cửa hàng xăng dầu trên diện tích đất thuê 50 năm nhưng do điều kiện về nguồn lực nên không thực hiện được muốn chuyển nhượng cho công ty chúng tôi với giá 1 tỷ.
Về thủ tục đất đai : Hợp pháp đã được cấp bìa đỏ thời hạn thuê 50 năm
Về dự án : đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư,giấy phép xây dựng các các thủ tục liện quan khác hoàn chỉnh (dự án khả thi)
DN Minh Tâm mới chi phí 120 triệu đồng cho việc đền bù giải phóng mặt bằng (có phiếu thu tiền) và chi phí cho việc lập dự án v..v..
Như vây có chuyển nhượng được không và thủ tục có phức tạp lắm không.
DN Minh Tâm có xuất được hoá đơn cho Công ty chúng tôi chuyển tiền không?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi:  VH Ha

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê.

 

Trả lời:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nội dung phân tích:

Đối với trường hợp của bạn để có thể chuyển nhượng được dự án trên thì cả 2 bên là bên chuyển nhượng(DN Minh Tâm) sẽ phải đáp ứng một số điều kiện nhất định theo quy định tại Luật đất đai 2013. Cụ thể như sau:

Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

.2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;

b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này

Trong trường hợp này, DN Minh Tâm cần phải đáp ứng được đủ 4 điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuế, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Nhưng do bạn không nói rõ là DN Minh Tâm đã được thuê đất từ bao giờ mà chỉ nói là thời hạn thuê đất của doanh nghiệp này là 50 năm, nên:
 Nếu như thời hạn cho thuê đất đã hết thì DN Minh Tâm sẽ không được quyền thực hiện việc chuyển nhượng đất nữa vì đã không đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 luật đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Còn nếu như DN Minh Tâm vẫn còn trong thời hạn được thuê đất thì sẽ đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng đất
-Điều kiện tiếp theo mà DN Minh Tâm còn phải đáp ứng để có thể chuyển đổi được mảnh đất trên là dự án phải xây dựng xong các  công trình hạ tầng kỹ thuật  tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt. Nhưng ở đây, DN Minh Tâm mới chi phí 120 triệu đồng cho việc đền bù giải phóng mặt bằng (có phiếu thu tiền) và chi phí cho việc lập dự án v..v.   và không có thông tin chi tiết là dự án của DN Minh Tân đã phê duyệt cụ thể các công trình hạ tầng kỹ thuật như thế nào, tiến độ thực hiện ra sao. Nên:
 Nếu như  doanh nghiệp này vẫn chưa thực hiện xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt thì sẽ không được chuyển nhượng. Còn ngược lại, nếu việc xây dựng các công trình trên của DN Minh Tâm đã thực hiện được coi là đã hoàn thành xong các công trình hạ tầng kỹ thuật cơ bản tương ứng với tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt thì DN này sẽ được chuyển nhượng.
 
Thủ tục chuyển nhượng mảnh đất trên để thực hiện dự án

  Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.(theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013)

 

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng: tối đa 10 ngày

Bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá bốn ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Như vậy, bạn cần phải xem xét cụ thể tình hình của doanh nghiệp Minh Tâm và đối chiếu với quy định trên để từ đó mới có thể xác định rõ là doanh nghiệp này có được chuyển nhượng mảnh đất này không 

Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi, thắc mắc cho chúng tôi.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT