Em muốn hỏi nếu em mua đất mà để đó, chưa xây dựng vì chưa có nhu cầu sử dụng, chỉ mua để đó thôi. Thì sau bao lâu em có thể làm thủ tục đứng tên hộ khẩu của đất này ạ. Em có phải tách tên ra khỏi khẩu gia đình rồi mới được đứng 1 mình khẩu được không ạ? Có thời gian hay luật quy định về thời gian hay điều khoản gì không ạ. Sau bao lâu? Và e có được đứng tên quyền sử dụng đất đó không? Hay e phải xây dựng nhà ở thì mới được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất ạ. Đó là đất ở thôi, không phải đất kinh doanh gì ạ. Em cần những giấy tờ gì ngoài biên lai cam kết 2 bên ạ. Phải gặp những cơ quan hành chính nào ạ, vì là mua đất ở tỉnh khác, em cũng không biết phải cần gì. Em xin chân thành cảm ơn anh chị ạ. Rất mong sớm nhận được mail hồi âm câu trả lời của a chị ạ.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

Tổng đài luật sư trực tuyến gọi: 1900 6162.

Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến, gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

-Luật đất đai năm 2013

-Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai năm 2013

-Nghị định số 45/2011/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ

-Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch

-Thông tư số 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 ( sửa đổi, bổ sung năm 2012 )

Nội dung phân tích:

Thứ nhất, về Thủ tục chuyển nhượng đất:

Theo điều 70  Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

1. Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp Quận (huyện) nơi có nhà đất

2. Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình

3. Cách thức thực hiện: Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ sang tên sổ đỏ - Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Thứ hai, Các loại thuế và lệ phí phải nộp:

1.Thuế thu nhập cá nhân.

 Nhưng theo khoản 1 điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân có quy định:

" Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Trong trường hợp của bạn, thì việc bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và mẹ đẻ thì không mất thuế thu nhập cá nhân nhưng vấn phải chịu một số loại phí và lệ phí sau:

 Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2015 Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau: 

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Lệ phí 0,5%.

Các lệ phí khác:

Theo điểm b Khoản 2 Điều 3  Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng sẽ chịu :Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP thì việc chuyển nhượng sẽ chịu:  Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)

Thứ ba, Về việc đứng tên quyền sử dụng đất

Theo Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này.”

Cụ thể Khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Và Điều 192 Luật đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.”

Nếu mảnh đất mà bạn mua không thuộc vào các loại đất được quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai 2013 thì bạn có thể đứng tên trên sổ đỏ.

Trên đây là tư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, Hy vọng đã giúp bạn giải quyết vấn đề. Rất mong nhận được thư hồi âm từ bạn!

Trân trọng./

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI