1. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

Thưa luật sư! Liệu có biện pháp nào xử lý trường hợp cố ý tranh chấp đất đai do ghen ghét, mâu thuẫn hay không ? Nếu không, cứ ghét người nào thì gửi đơn tranh chấp với người đó như vậy không phải người bị đơn sẽ thiệt hại tinh thần, vật chất hay sao ?
Xin luật sư giải đáp giúp. Tôi xin cảm ơn !

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi gây thiệt hại về tinh thần thì sẽ phải bồi thường ra sao ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai:

Căn cứ Điếu 202 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Căn cứ Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành"

Như vậy trong trường hợp này bạn có thể yêu cầu UBND xã tiến hành hòa giải về việc tranh chấp đất đai. Nếu hòa giải không thành thì bạn có quyền nộp đơn khởi kiện ra tóa án nếu đất đó có giấy chứng nhận hoặc không có giấy chứng nhận thì nộp đơn khởi kiện ra tòa án hoặc UBND có thẩm quyền.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai nào là hiệu quả nhất ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

2. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai giữa các gia đinh khi nhà nước thu hồi đất làm đường ?

Thưa luật sư, Nhờ luật sư tư vấn giải quyết cho tôi như sau: Năm 1999 gia đình tôi làm đơn lên chính quyền địa phương bản và chủ tịch xã nội dung đơn xin đất làm nông nghiệp, sau đó đã được 2 hộ Ông A và ông B chuyên nhượng đất cho tôi có chữ ký xác nhận của Trưởng bản và chủ tịch UBND xã.

Ông C đến phát dọn làm nhà ở chiếm dụng trọng diện tích đất nhà tôi đã mua với 2 hộ trên khoảng 200m2 và tôi đã đề nghị anh C chuyển nhà đi nơi khác để trả lại đất cho tôi nhưng anh không đi.

+ Năm 2011 tôi làm thủ tục để được cấp bìa đỏ thì Cô D địa chính xã đã trừ số diện tích anh C chiếm dụng không nằm trong sổ đỏ của gia đình tôi.

+ Năm 2013 tôi có viết đơn hội đồng GPMB và tái định cư của huyện, được chuyển vị trí cống cũ đi vị trí khác dư ra diện tích vị trí cống cũ là khoảng 4m mặt đường Cô D đến chiếm dụng luôn, và cô D đã trả lời với tôi là đã mua của Ông C. Từ năm 2006 thiết nghĩ nếu tôi không làm đơn chuyển cống đi vị trí khác đi thì 4m ngay cống thoát nước cô D mua thì không có ai cho phép làm nhà ở.

+ Năm 2014 Xã tôi đang thi công làm đường, cô D đã lập hồ sơ cho ông C để được đền bù thiệt hại do làm đường thi công gây ra với tổng số tiền 30 Trđ. Vậy tôi nhờ luật sư tư vấn cho tôi. Tôi nên giải quyết như thế nào ?

Tôi xin cảm ơn.

3. Hỏi về việc tranh chấp đất đai ?

Kính gửi công ty luật minh khuêtên tôi là đỗ thị hợp. Rất mong được công ty giúp đỡ tư vấn cho tôi vềtranh chấp đất đai như sau:năm 1960 gia đình tôi được phân đất là 10 thước (240m2) theo tiêu chuẩn đất5%đến năm 1994, chuyển ra hà nội ở có cho ông đỗ hữu tẹo trông nom rồi trồngcây trên đất đó để ănnăm 2000 chị tôi là đỗ thị hiền bán cho ông đỗ hữu tẹo 2 thước là 48 m2nhưng không có giấy tờ mua bán đất hợp pháp nhưng ông tẹo nói rằng mua 6 thước đến năm 2010, mẹ tôi đòi ông tẹo tiêu chuẩn của 2 ông bà là 48m2nhưng vẫn cho ông tẹo trông nom.
Đến nay tôi muốn đòi lại số đất là 8 thước là 192m2vậy nhờ luật sư tư vấn giúp xem có đòi được không và có phải trả tiền bồi thường đắp đất và xây nhà cho ông đỗ hữu tẹo không ?
Xin cảm ơn quý công tyđỗ thị hợp.
- Huong Dang

4. Giải quyết hợp đồng tranh chấp đất đai?

Thưa luật sư, Tôi tên Trần Ngọc Châu, Tôi có vấn đề nhờ quý cơ quan giải đáp giùm tôi. Nội dung như sau: Vào năm 1997 Anh em tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp (Có giấy xác nhận của xã) đứng tên tôi. Nhưng sau đó vì không có hộ khẩu tại địa phương nên tôi đã để em vợ tôi đứng tên làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vào năm 2008, anh em tôi đã bán cho ông Lê Văn Hùng mảnh đất nói trên (Chỉ có giấy thoả thuận mua bán giữa hai bên, không có xác nhận chính quyền địa phương) nhưng ông Hùng không trả tiền theo thoả thuận và đã kéo dài 3 năm. Trong 3 năm đó ông Hùng đã tự toàn quyền chiếm dụng, khai phá bất hợp pháp trên mảnh đất của anh em tôi.
Vì điều kiện gia đình, em vợ tôi đã về quê và uỷ quyền cho tôi toàn quyền mua bán sử dụng với ông Hùng. Nhưng đến nay ông Hùng vẫn chưa thanh toán cho gia đình chúng tôi. Vậy tôi có đủ tư cách pháp lý để kiện ông Hùng hay không?
Và nếu được kiện thì thủ tục pháp lý như thế nào? Gửi cho cơ quan nào?
Xin quý cơ quan chỉ giùm cho tôi đòi lại lợi ích hợp pháp của mình!
Mọi góp ý xin gửi về email

Người hỏi: tranngocchau

Giải quyết hợp đồng tranh chấp đất đai?

Trả lời:

Về vấn đề của anh, chúng tôi tư vấn như sau :

1. Đối với hợp đồng mua bán giữa anh em anh và ông Lê Văn Hùng do chưa được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên hợp đồng giữa hai bên không có giá trị pháp lí, mảnh đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình anh. Như vậy, anh có đủ tư cách pháp lí để kiện đòi ông Lê Văn Hùng trả lại đất

2. Những giấy tờ cần chuẩn bị :

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3. Cơ quan có thẩm quyền xử lí :

- Gửi đơn kiện lên UBND xã, phường nơi có mảnh đất đó để tiến hành hòa giải

- Nếu hòa giải không thành thì làm đơn khởi kiện lên Tòa án

5. Đòi được quyền lợi từ tranh chấp đất đai khi mua đất chỉ có vợ ký tên ?

Chào luật sư công ty luật Minh Khuê, Gia đình tôi có mua mảnh đất gần nhà năm 2005 nhưng do chủ đất ở xa (khác huyện). Trong quá trình mua bán thì ông chồng (ông A) không xuống được để cùng ký xác nhận vào giấy tờ mua bán nên chỉ 1 mình người vợ (bà A) và em trai người vợ cùng tham gia làm giấy tờ. Mảnh đất khi đó sang nhượng với giá 29.000.000 đ. Khi đó gia đình tôi có giao cho người vợ số tiền là 17.000.000 đ và được hẹn sau khi hoàn trả hết số tiền thì cả hai vợ chồng sẽ xuống để hoàn tất thủ tục mua bán. Nhưng sau đó hai vợ chồng người bán đất lại ly hôn. Trong quá trình tòa án xét xử thì gia đình tôi không biết nên không thấy tên người có quyền lợi liên quan trong bản án. Sau khi mảnh đất trên được tòa án xử thuộc về ông A thì ông A lại tiếp tục sang nhượng mảnh đất trên cho người khác là ông B. Mà ông B lại là em ruột của bà A nên sau khi sang nhượng ông A không nhận được khoản tiền nào từ bên ông B mà chỉ là trừ những số tiền mà bà A khai trước tòa là đã mượn của ông B trong quá trình làm ăn. Tại thời điểm sang nhượng của tất cả các bên thì mảnh đất trên đang thuộc đất của Ban quản lý dự án rừng phòng hộ đầu nguồn.
Nhưng hợp đồng sang nhượng giữa ông A và ông B lại được chính quyền địa phương xác nhận. Sau thời điểm ông A và ông B sang nhượng mà không nhận được tiền từ ông B nên ông A đã kháng án. Hiện tại Tòa án nhân dân tối cao đã có quyết định đình chỉ thi hành án đối với mảnh đất trên và giao cho tòa án nhân dân huyện xử lại từ đầu. Từ đó đến nay gia đình tôi không chấp nhận về việc gia đình ông A nên cũng đã có xảy ra tranh chấp tại mảnh đất trên. Vậy gia đình tôi phải làm thế nào và thủ tục gì để đòi được quyền lợi từ mảnh đất trên?
Xin luật sư có thể tư vấn giúp, gia đình tôi cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

I. Căn cứ pháp lý:


II. Nội dung phân tích:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 của Luật hôn nhân và gia đình mới năm 2014 số 52/2014/QH13 quy định về tài sản chung của vợ chồng thì:

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng."

Theo như thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn có mua mảnh đất gần nhà năm 2005 nhưng do chủ đất ở xa (khác huyện). Trong quá trình mua bán thì ông chồng (ông A) không xuống được để cùng ký xác nhận vào giấy tờ mua bán nên chỉ 1 mình người vợ (bà A) và em trai người vợ cùng tham gia làm giấy tờ. Bên cạnh đó, mảnh đất này là tài sản chung của vợ chồng A nên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng A thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng A thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và vợ chồng A mới hợp pháp. Căn cứ:

"Điều 219. Sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án."

Điều 35 Luật hôn nhân gia đình 2014 quy định:

"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Như vậy, trong trường hợp của bạn thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ bị vô hiệu không được pháp luật thừa nhận. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ được pháp luật thừa nhận nếu như trong trường hợp có văn bản ủy quyền bán đất của người chồng A thì hợp đồng mua bán đất của bạn với gia đình A không cần có chữ ký của chồng A.

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Trong trường hợp của bạn thì chưa rõ thông tin ông A có biết về việc bán đất cho gia đình bạn hay không, tức là ông A không ký tên mà không có ý kiến phản đối gì hay không . Ngoài ra việc làm giấy tờ như bạn trình bày, chưa rõ là đã lập hợp đồng công chứng hay có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền hay chưa. Do đó để đòi được quyền lợi từ mảnh đất trên gia đình bạn phải làm làm đơn khởi kiện gửi lên Tòa án nhân dân huyện theo trình tự thủ tục sau:

Quyền khởi kiện vụ án được quy định tại Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

"Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Bạn cần thực hiện đúng theo quy định pháp luật về hình thức và nội dung đơn khởi kiện. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bạn. Trường hợp vì lý do khách quan mà không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp. Bạn bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.

Vấn đề gửi đơn khởi kiện đến Tòa án tại Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 :

"Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này".

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND phường được thực hiện như thế nào?

6. Tư vấn tranh chấp đất đai tại gia đình ?

Kính gửi Luật sư của Cty Luật Minh Khuê, tôi xin hỏi vấn đề sau: Hiện nay, gia đình chúng tôi đang bị kiện về đề mua nhà và đất cách đây đã 21 năm( mua nhà và đất vào năm 1995) như sau: Gia đình Bà Trương Thị T- hiện nay 101 tuổi (Mẹ của Ông Nguyễn T, Nguyễn Th), đã bán cho gia đình của chúng tôi gồm đất và nhà gắn liền với đất vào năm 1995, Lúc đó Ba tôi là Ông Huỳnh Đình L có viết giấy tay cho việc mua nhà trên, đồng thời giao tiền cho Bà Trương Thị T, do bà lúc đó đã 79 tuổi( vẫn còn minh mẫn), nên đã gọi cho Ông Nguyễn T sang làm chứng và nhận tiền.

Và mãi sau này nhà nước có chính sách làm sổ đỏ cho quyền sử dụng đất, chúng tôi đã làm sổ đỏ cho phần đất này vào năm 2010, trong quá trình làm sổ đỏ gia đình chúng tôi đã theo đúng trình tự của cơ quan nhà nước như đo lại đất, đã được sự đồng ý của Bà Trương Thị T và những người hàng xóm quanh nhà và đất. Tóm lại, hiện nay gia đình chúng tôi đã có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cấp. Tuy nhiên, đùng 1 cái vào năm 2015 Ông Nguyễn Th và vợ ông về nhà tôi yêu cầu bán lại phần đất kế ngôi nhà, thửa đất này có gắn liền với 3 ngôi mộ của gia tộc Ông Nguyễn Th, nhưng gia đình chúng tôi không bán. Nên hiện nay, Bà Trương Thị T làm giấy ủy quyền cho luật sư khởi kiện gia đình chúng tôi về việc mua nhà và làm sổ đỏ trái pháp luật( Luật sư đã đưa ra ý kiến là có thể Hủy sổ đỏ, trả lại tiền), làm cho Ba tôi liên tục bị gửi giấy mời để giải quyết, từ Xã, Công An Huyện, Ủy Ban Huyện, Tòa Án Huyện. Mọi cơ quan này gia đình chúng tôi đã cung cấp đủ chứng cứ về quyền sử dụng đất của mình. Nhưng vào ngày 20.07.2016 tòa án đã mời Phòng môi trường về gia đình tôi xem tình hình cũng như đo lại mảnh đất này.

Vậy, kính thưa Luật sư tư vấn giúp gia đình tôi về việc khởi kiện của Bà Tịch có đúng pháp luật không? Nếu đúng Tòa có thể Hủy sổ đỏ không? Tòa án thụ lý có phạm luật khi mọi chứng cứ chứng minh gia đình tôi đủ tư cách sở hữu nhà và đất. Nếu tòa tòa án bác sổ đỏ chúng tôi có thể làm gì?

Mong Luật sư góp ý giúp. Trân Trọng cảm ơn!

Tư vấn tranh chấp đất đai tại gia đình ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời

Gia đình bạn mua đất năm 1995, khi đó Bộ luật dân sự 1995 chưa có hiệu lực ( có hiệu lực từ ngày 1/7/1996). Theo đó, quan hệ mua bán giữa gia đình bạn và bà Trương Thị T do Pháp lệnh hợp đồng dân sự điều chỉnh.

Vào thời gian 1995, hợp đồng mua bán đất cần phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên bố bạn lại không thực hiện công chứng hay chứng thực. Vì vậy, được coi là hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức, các hợp đồng bắt buộc phải công chứng chứng thực mà không được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của Pháp luật thì sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu. Tuy nhiên theo quy định tại Mục I Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình:

"...

1.4. Về thời hạn yêu cầu Toà tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

a) Đối với giao dịch dân sự được giao kết trước ngày 1/7/1996 thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 15 của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 bao gồm: nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội; một hoặc các bên không có quyền giao kết hợp đồng (chủ thể giao kết hợp đồng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 3 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991), thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế. Trong mọi thời điểm một bên hoặc các bên đều có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Trong trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, cho nên một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết, nếu trong quá trình giải quyết Toà án xác định giao dịch dân sự đó là vô hiệu thuộc trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 15 của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự, thì Toà án có quyền tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu và xử lý hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao dịch được xác lập.

b) Đối với giao dịch dân sự được giao kết trước ngày 1/7/1996 thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 15 của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991 bao gồm: hợp đồng dân sự vô hiệu do người chưa thành niên xác lập, thực hiện (do có vi phạm quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 3 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991); do một bên bị nhầm lẫn về nội dung chủ yếu của hợp đồng; bị đe doạ hoặc bị lừa dối), thì thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 56 của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự là ba năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hạn ba năm mà không có yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, thì giao dịch dân sự đó được coi là có hiệu lực.

Trong trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, cho nên một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết, nếu đã hết thời hạn ba năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, thì họ không có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu vì lý do vi phạm quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 15 của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự. Trong trường hợp này Toà án tiến hành giải quyết tranh chấp giao dịch dân sự theo thủ tục chung.

..."

Theo quy định tại Mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP:

"...

2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

...

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này...."

Theo quy định kể trên thì gia đình bạn đã được cấp GCN QSDĐ và tranh chấp từ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên phát sinh sau ngày 1/4/2004 nên dù tại thời điểm giao kết, hợp đồng trên không đáp ứng đủ các điều kiện kề mặt hình thức là không được công chứng theo quy định của pháp luật thì vẫn không bị coi là vô hiệu.

Hợp đồng có hiệu lực nên việc gia đình bạn làm sổ đỏ trên diện tích đất nêu trên là phù hợp với quy định của Pháp luật, hơn nữa, tại thời điểm làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, gia đình bạn cũng một lần nữa nhận được sự đồng ý của bà Trương Thị T nên việc bà T cho rằng bạn làm sổ đỏ trái pháp luật là không có căn cứ. Nếu Tòa án ra quyết định không thừa nhận sổ đỏ của gia đình bạn, bạn có thể làm đơn kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm đồng thời đưa ra những căn cứ chứng minh tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng đất giữa gia đình bạn và bà Trương Thị T cùng với những căn cứ chứng minh tính hợp pháp của thủ tục xin cấp GCN QSDĐ của gia đình bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đấ​t đ​ai - Công ty luật Minh Khuê